三四二层第七章经济评价第节环境及社会效益根据岳阳市城市发展势态，必然要进行旧城改造，改善居民生活环境，改善城区卫生环境，确保居民安居需要。

项目对优化城市建设，优化投资环境，促进城市经济稳步发展，扩大就业岗位，稳定社会具有显著社会效益。

第二节项目建设费用指标及成本分析主要成本指标系数营业税及附加按销售收入提取销售费用按销售总额提取管理费按土地前期费用前期工程费和房屋开发费总额提取二主要技术经济指标表测算表四主要技术经济指标表测算序号指标名称单位指标备注建设总投资规划万元其中固定资产投资规模万元二用地面积三总建筑面积其中商场面积住宅楼含写字楼负层含商铺车库泵房配电所四销售收入万元五总成本建筑设计结构设计以及消防等辅助工程设计均符合国家现行有关标准和规范。

项目前期工作比较扎实，支持项目顺利建设法律文件和手续等基础资料齐全。

资金筹措和资金来源落实。

自有资金筹集到位，向银行申请部分贷款。

项目建设各项经济社会效益等指标，均满足国家计委建设部关于项目可行研究技术参数要求。

根据以上各个方面研究价值，经过综合评估，认定项目建设区位条件优越，具有改造开发价值。

湖南置业有限公司具有较强经济实力和优良开发业绩，拟开发岳阳大厦项目具有良好经济效益和社会效益，项目建设可行性分析客观合理开发方案切实可行。

因此，项目建设是可行。

齐全，交通便捷，地理位置得天独厚，是投资置业黄金宝地。

二项目建设规模和目标根据岳阳市发展和改革委员会岳发改投号立项批文确定该项目占地，拟建成栋集商业住宅停车等功能于体层大型综合楼，建筑占地为，地下层为车库及设备层，第层为临街商场，建筑面积为，第二层建筑面积为，为社区休闲健身会所和幼儿园，第三层以上为套住宅，建筑面积为。

三项目建设主要条件建设岳阳大厦是市委市政府确定城区改造规划之，事关旧城改造，提高城市品位，有为项目建设顺利进行保驾护航政策条件。

基础设施齐全，水电通讯有保证，污水经处理可就近排入下水道。

地理位置优越。

处于街核心，南临道，北邻局生活区，东临巷，西临巷。

公共配套设施齐全，交通便捷，地理位置得天独厚，是投资置业黄金宝地。

开发商实力较强。

湖南置业有限公司具备了雄厚经济实力和技术力量，同时赢得了良好银企关系目录第章概论第节项目背景第二节项目可行性研究报告编制依据及范围第三节项目推出第四节项目概况第五节结论和建议第二章市场分析第节项目建设内容第二节项目建成后环境特点第三节项目建成后销售条件第三章建设用地选址第节场地条件第二节建设条件第四章建设方案第节建筑设计指导思想与原则第二节项目总体规划方案第五章建设投资估算及资金筹措第节投资估算核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第二节资金筹措计划第三节项目总价值及盈利能力分析第六章项目建设实施进度第七章经济评价第节环境及社会效益第二节项目建设费用指标及成本分析第三节财务分析第四节项目敏感性分析第五节偿债能力分析第八章研究结论附件国有土地使用权出让合同市发展和改革委员会岳发改投号立项批文市规划局项目评审会议纪要设计院编制初步设计方案建设方项目方案书湖南房地产评估咨询有限公司相关证件委托方相关证件其他策，配套齐全基础设施，建设施工组织比较系统严密，因此建设条件优越。

项目建设场地经城市规划行政主管部门和国土资源局批准，核发了选址意见书规划用地许可证规划建设许可证国有土地使用权出让合同等相关法律性和产权属性文件，在建设上得到了市政府高度重视。

因此项目建设环境非常好，能保证岳阳大厦顺利完成建设任务。

第四章建设方案第节建筑设计指导思想与原则建筑设计指导思想以人为本，满足休闲娱乐购物观景现代环境要求，营造居住安全舒适，购物方便管理高效并具有浓厚文化气息环境为指导思想。

建筑设计原则本大楼采用传统三段式构图方式，经典比例关系，现代建筑语言与处理方法，巧妙地将主楼与裙楼设计成统优美整体，造型新颖，极大地改善了周围景致，是街举足轻重建筑。

总平面布置及交通组织原则总平面布置上满足规划要求总平面布置上，利用周边道路和城市道路形成环行车道，既满足消防要求也满足交通规范要求合理组织好不同性质人流车流物流，使之既相对，又联系方便，且建筑物尽量与外部环境协人们居住美化城市环境，提升城市品位基础设施通过旧城改造，建设具有现代城市特性项目，对岳阳市城市发展起着积极作用该项目自身特色，通过销售住宅铺面方式获得投资回报。

第二节项目建成后环境特点岳阳大厦是置业有限公司经过精心规划设计小高层建筑，位于商业街商圈核心，公共配套设施齐全，交通便捷度高，商服繁华度好。

第三节项目建成后销售条件从岳阳市城市经营户购买力情况分析，经营户对城区住宅商铺需求旺盛，该项目符合大部分城市经营户购买意愿，因此销售该项目住宅铺面房地产市场前景较好。

第三章建设用地选址第节场地条件场地情况岳阳大厦拟建基地位于市岭商业步行街阁北侧，北临市局生活区，东临巷西临巷，南临街道，交通便利，地理位置十分优越。

二水文气象地质条件市属大陆性气候，根据气象局年至年观测资料分析统计，本市有关气象资料如下水位吴淞冻结基面历年最高水位历年最低水位历年平均水位水位保证为水位变化最大为，最小为至最大年水位较差设计低水位，保证率设计高水位，流量年平均流量历年最大流量历年最小流量降水年平均降水量最大降水量最小降水量风速年平均风速最大风速冬季室外计算风速夏季室外计算风速风向年主导风向及频率为冬季主导风向及频率为夏季主导风向及频率为气温全年平均气温历年最高气温历年最低气温相对湿度年平均相对湿度年平均最高相对湿度年平均最低相对湿度地貌场地为西南高东北低空置场地推平并拆除部分原有建筑物。

地震抗震设防烈度为度。

第二节建设条件岳阳大厦地处市城市中心地带，项目得到了市委市政府高度支持，城市规划行政管理部门高度重视，为该项目建设提供了良好外部建设环境，有各种优惠政策，配套齐全基础设施，建设施工组织比较系统严密，因此建设条件优越。

项目建设场地经城市规划行政主管部门和国土资源局批准，核发了选址意见书规划用地许可证规划建设许可证国有土地使用权出让合同等相关法律性和产权属性文件，在建设上得到了市政府高度重视。

因此项目建设环境非常好，能保证岳阳大厦顺利完成建设任务。

第四章建设方案第节建筑设计指导思想与原则建筑设计指导思想以人为本，满足休闲娱乐购物观景现代环境要求，营造居住安全舒适，购物方便管理高效并具有浓厚文化气息环境为指导思想。

建筑设计原则本大楼采用传统三段式构图方式，经典比例关系，现代建筑语言与处理方法，巧妙地将主楼与裙楼设计成统优美整体，造型新颖，极大地改善了周围景致，是街举足轻重建筑。

总平面布置及交通组织原则总平面布置上满足规划要求总平面布置上，利用周边道路和城市道路形成环行车道，既满足消防要求也满足交通规范要求合理组织好不同性质人流车流物流，使之既相对，又联系方便，且建筑物尽量与外部环境协调。

二建筑退用地红线根据规划要求北面后退相邻建筑东西各退后用地红线米以上，南退用地红线米以上。

三设计标高建设用地高于道路路面米，设计层室内标高正负相对于绝对标高。

四消防安全主楼北面东西面三面直接落地，满足消防扑救面要求。

五建筑物入口及绿化建筑物退红线后，除主要入口处做人行铺砌外尽量布置绿化和休闲椅，使人们在购物同时，能够忙里偷闲稍自休息，南面为商场主要入口，东西面为商场次要入口，西北角为商场货物入口，北面为住宅楼主要入口，各种人流相对互不干扰为购物娱乐及住家人员提供了个理想交通秩序。

总之，总平面布置中，充分利用地形，发挥土地使用价值，交通组织中做到各种车流，人流合理分开，互不干扰，建筑退让红线尺寸均满足规划要求。

第二节项目总体规划方案经济技术指标总用地面积建筑占地面积总建筑面积地下层面积车库商场建筑面积临街内街商铺住宅建筑面积容积率绿化率建筑密度二建设内容本项目拟建成栋集商业住宅停车等功能于体层大型综合楼，建筑占地为，地下层为车库及设备层，第层为临街商场，建筑面积为，第二层建筑面积为，为社区休闲健身会所和幼儿园，第三层以上为套住宅，建筑面积为。

三总平面布置总体布局紧凑合理，构图简洁大方，能够和现有场地充分协调，通过对该项目用地及四周状况分析，将整体建筑沿街布置。

平面功能布置本方案按建设方所提基本使用功目总开发套设施齐全，交通便捷度高，商服繁华度好。

第三节项目建成后销售条件从岳阳市城市经营户购买力情况分析，经营户对城区住宅商铺需求旺盛，该项目符合大部分城市经营户购买意愿，因此销售该项目住宅铺面房地产市场前景较好。

第三章建设用地选址第节场地条件场地情况岳阳大厦拟建基地位于市岭商业步行街阁北侧，北临市局生活区，东临巷西临巷，范围通过调研分析，主要研究其建设规模建设者条件项目定位项目建成聚集经济效益。

第三节项目推出符合市街改造规划方案为调整产业结构，改善市民居住和购物环境，市政府于年起，将岭带规划成为全市商业中心，经过几年建设，使该地变成了个集经商购物休闲于体商业广场。

同时还规划在街商业广场周边，建设批高层次高品味，具有时尚特色商住楼，以解决中心商业区内市民就近置业问题。

为了使街及周边项目得以顺利进行，市政府岳府阅号号会议纪要要求各职能部门竭尽全力给予支持，千方百计提供优质服务，创建好投资环境。

凡涉及到商业步行街所有建设项目包括工程立项土地使用含转让工程报建及售后服务等收费，能免则免，能减则减，快速办理工程建设有关手续。

目前街中心位置建设已初具规模，而周边区域建设有待完善，其商业氛围有待增强，商住条件有待提高，特别是道带综合效应有待显现，加快道商住环境建设刻不容缓。

企业正是顺应市政府文件精神要求，周密设计，郑重提出岳阳大厦建设项目，就是希望通过自身努力，为市民造福，为政府分忧，早日完成街建设，周边改造重要任务，为街整体布局添上亮丽笔。

二适应市场需求市政府为提高城市整体形象，改变投资环境，采取系列有力措施进行城市规划和建设，京珠高速临长段加速畅通南湖休闲广场建设沿湖风光带走廊规划大道以旧包新工程大道拓宽建设及文庙拆迁及重建路改造岭街兴建以及东路及南路拉通，将有万户居民需要拆迁和安置，市将迎来几年住宅需求高峰，这无疑为实用性强，增值快商住楼提供了巨大潜在市场，岳阳大厦将以其独特建设模式吸引众多投资者目光。

三切