赣榆房地产市场概况 赣榆房地产开发始于年。年全县房地产开发亿元，商品房销售亿元， 到了年全县房地产开发共投资亿元，比年上涨了，商品房销售收入亿 元，与年相比上涨了，更好的解决了人居问题。 房地产开发状况年年年月 房地产开发亿元 商品房销售亿元 商品房销售万平方米 住宅销售万平方米 数据来源连云港房地产信息网 年商品房销售面积为万平方米，其中住宅面积万平方米，房屋售价 为元平方米，年商品房销售面积为万平方米，比年增长，住宅面积 万平方米，比上年增长，售价比年上涨为元平方米。年上半 年商品房销售面积万平方米，比年同期增长，其中住宅售价为元平方 米，上半年基本上与去年年底的价格持平，但是今年下半年的价格已经达到元平方米 左右，上升幅度已经超过，下半年房价猛涨，预计明年也将有定的延续。 年年年上半年 年年上半年住宅售价图例 住宅销售均价元有利因素 赣榆经济持续稳定增长及新城规划有利于房地产的发展 根据经济数据分析，赣榆经济增长连续年超，整体经济状况进入高速发展 期，有力的支持和推动住宅建设和房地产业的发展。同时连云港整体城市化进程的发 展战略，也将积极推动卫星城小城镇的发展，为赣榆住房建设提供了新的市场机遇。 政府搬迁，带来定的发展机遇 随着赣榆县委县政府东迁的步伐不断进行，赣榆县规模将面临进步扩容。但是由 于受到城市的经济基础的影响，新城发展预计需要年甚至更长的时间才能够实现。 房地产市场总量高速提升，城市消费观念正在转变 从两年前房地产成交量分析来看，赣榆房地产市场发生了很大的变化，成交量出现 了成倍增长的态势。由此可见，赣榆整体消费观念正在发生转变，赣榆房地产市场处 于个刚刚发展阶段，具有定的潜力。但是由于城市整体经济基础不雄厚缺乏外 来消费人口的支撑，行业发展相对比较缓慢。 不利因素 赣榆房地产市场比较低级，房地产市场发展缓慢 赣榆房地产市场自年起开始发展场整体市场度不够高，市场中还存在未领取 房屋预销证件的前提下就开始接受定金的现场。市场的极度不规范将阻碍赣榆房地产 市场的发展。 赣榆主城区辐射力不强，城市扩容能力不高 赣榆主城区自年底开始主城区拆迁量开始降低，使得拆迁臵业购房人群数量将 迅速降低直接影响物业销售状况。城市扩容面临很大的压力，新城建设难度大。 银行房贷放贷款率较低，阻碍赣榆房地产市场发展 赣榆各家银行对房地产贷款的支持力度较小，银行对个人住房抵押贷款的条件比较苛 刻，各分支机构审批权限很小。外地人口在赣榆购房无法办理按揭手续，直接影响赣榆房 地产市场的发展，赣榆房地产市场要得到长足的发展，银行必须加大信贷支持力度，增加 贷款额度尤其是个人住房贷款，将房地产信贷的重心转移到个人住房消费贷款上，刺激房 地产的有效需求，才能保证房地产信贷资金得到良性循环。 城市缺乏核心产业支持，整体消费能力不高根据赣榆的整体产业支持，赣榆缺乏经济能力高的影响力强的产业，城市发展受到 定的制约。另外由于赣榆整体城市经济能力不强，城市整体消费能力不高，这也在定 的程度上制约房地产的发展。 综合分析 赣榆县的每年都以个较高的增长速度在发展，连续三年增幅高于全国的平均 水平，随着产业结构调整的深化整体经济进入高速度发展阶段，区域内的经济发展必然带 动各项经济产业的发展。但是由于赣榆整体经济基础不高，城市人口消费能力不强，城市 发展速度受到定的限制，因此我司认为项目短期内开发，风险还是比较高的。 赣榆住宅及商业市场各竞争对手研究和分析 赣榆住宅竞争项目概况 表 楼盘名称东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景 开发商赣榆县房地产开发公司赣榆县锦泰房地产开发有限公司连云港申苑房地产开发公司连云港市浙东房地产开发有限公司 占地面积万万万万总建面积万万万万 建筑形式多层多层多层多层 容积率 交付标准毛坯毛坯毛坯毛坯 物业管理费未定 均价元 起售时间 主力户型三房三房三房 住宅总套数套套套套 销售状况销售越期销售套约销售约项目整体销售约 优惠措施无次性付款折无次性付款折扣 内部配套 设施 超市会所商业 街 会所健身房乒 乓球室超市 商业街会所会所健身房篮 球场 后续供应约约万约万约万 表二 楼盘名称东大花园文化公园香居美地 开发商 连云港东大物产 开发有限公司赣 榆分公司 连云港忠达房地 产开发有限公司 连云港市美麟房 地产开发有限公 司 占地面积万万万 总建面积万万万 建筑形式多层多层多层 容积率 交付标准毛坯毛坯毛坯 物业管理费未定 均价元 未定 起售时间未定 主力户型 住宅总套数户未定户 销售状况项目整体销售约未正式开盘项目整体销售约 主要原因是靠近主入口，而且是品牌店的 首选场所，能对购物者形成吸引力中街次之东街的铺位经营情况较差，二层商铺的经营 状况有自身的许多不同之处。单个商铺的经营面积般都在左右，租金情况却有很大的 不同。二层西段的商铺租金约为万年二层中段的商铺租金约为元年二 层东段商铺空臵率较高，商铺租金约为元年。 但二层整体的经营状况都不是很好，虽然在招商上有免税免物管费及最早提出零租金 的优惠条件，东段至今也没有做起来，分析原因是考虑到便捷的因素，购物者般都愿意在层购物，而不想去爬楼，主要是传统的购物心理使然，同时个体经商者也普遍具有这 种认知心理二是东段没有做好人流的出入口，给购物者以很不方便来回走动的感觉。有经 验且有实力的商户多愿选择在层，二层集中了许多经验不足或缺乏资金的商户，这样市场 培育期就大大延长，出现大量没有租出去的商铺。 深港商业总汇 概况 无锡赣榆南洋房地产开发公司开发的在建步行街商业项目。处于城北华中路与东关 路之间，以老沙汪河为轴线，东西走向全长米，南北街宽约米，层高米，占地 万，总建筑面积万，由无锡第五建筑公司承建。 销售情况 期预售共约间商铺。为准现房年月交付。年月日正式营业， 销售方式是买首层送二三层，销售均价为元。目前销售约套市场认可度不高 商业经营分析 该项目的商铺设计为每户至三层联体，中间内设楼梯，层门面，二三层做办公区 及储藏间，每户内设厕所，相互之间。开发商也成立专门的招商不部，为以后的市场的 启动做准备，但他们目前还没有确定给购房者以书面的返租回报承诺。从位臵来看，地处城 北，周边为居民区，缺乏传统的商业购物场所。从目前认购的情况来看，投资客对该项目的 前景没有太大的信心，部分客户持观望态度。而且城中老商业圈的商户般也不愿意搬过来 经营。 综合分析 赣榆房地产整体市场自年连云港市政府提出陇海经济开发战略以来，城市改造拆迁 力度的加大使得房地产业发展迅速。赣榆先后建成以锦绣花园东大花园为代表的批商品 房。商品房经推出立即得到市场的回应。但赣榆房地产市场自年起整体销售价格波动 不明显。主要原因是赣榆县主力购买人群为本地人口，其购房的主要目的以自住为主。 房地产市场化程度不高城市经济基础发展落后等从另方面制约了投资客户的进驻。造成 各个楼盘去化速度缓慢，市场上存量房体量较大市场压力较大。 随着赣榆产业结构的不断调整优化，外来人口的不断增加以及赣榆房地产市场化进程的 加速，预计在未来的赣榆房地产市场将会面临定的发展潜力，但是发展速度较慢。机会 新城建设计划开展 行业处于初步发展阶段，产品形式单 政府重点规划项目 威胁 宏观政策对房地产的不利影响 市场竞争带来的威胁 宏观经济形式的变化 配套设施经营风险 我公司开发该项目分析 考察赣榆新城项目之地产因子规划设计，项目存在大量的成功机会，同时潜在许多威 胁。如下面坐标图所示 项目优势分析 良好的海岸以及内部水域景观创造的先天优势 不可再生的自然环境资源是个项目价值区别于其他项目的天然砝码，项目周边水域面积 达到平方米，可创造主题社区，拥有绝佳的景观新鲜的空气且距工作区域距离适当， 就是优质的生活和工作环境。 建筑规划设计的卓越和独特 赣榆新城项目通过赣榆新城开发有限公司，全面整合房地产专业团队和资源，并邀请境内 外设计机构规划设计，将会在规划设计的诸多方面突出和提升该地块价值，从而成为此项目 价值实现的决定性因素之。 准确的定位创造主题生活社区 大面积社区住区的准确定位能够以物以类聚人以群分的效果聚集了具有相同社会地位和 生活方式的人群，通过院落围合的规划处理手法给各个建筑组团居民营造了邻里交流的共享 空间和较大的组团绿化，营造出最具氛围的生活区。 高尚配套设施全方位提升项目形象 项目配套设施定位为吸引包括赣榆县城中心及以外地区的的度假休闲需求及高档商务休 闲，因此全面建成后将有超出居住区规模的众多的商业及市政配套，居民生活十分便利。 应用新技术提升产品附加值 优势 良好的海岸自然景观 建筑规划设计的卓越和独特 准确的定位创造主题社区 高尚配套设施全方位提升项目形象 应用新技术提升产品附加值 品牌全息推广模式创造销售奇迹 。万多亩新城整体规划优势 劣势 目标客户对区域的认同感低 距市区距离较远 周边生活配套设施的不完善 政府规划实施的不确定因素项目产品附加值全面提升，网络化，小区智能化，新型建材，生态建筑等系列新技术的全 面应用，最大限度地提供便利的生活条件，增加住户的舒适度和尊贵感受。 品牌全息推广模式创造销售奇迹