区域内商业项目较少，商业氛围较淡。

市场机会宏观市场整体向好，商业物业正处于快速升温阶段，有效需求空间较大位于市政府重点规划区域，项目地周边居住氛围浓厚，将给项目带来发展较大空间新区除在建颐和广场项目外，暂时无规模较大商业项目京沪高速铁路经过将给本项目带来较大发展机会。

市场威胁项目所处新区域缺乏有力消费群体支撑本项目，需要采取措施吸引其他区域消费群体购房，给本项目销售工作带来定难度颐和广场建设对本项目销售有消极影响。

二项目占有率及吸纳率评估预测目标市场需求量目前，沧州市约有人口万，新区规划为城市副中心，约有万人左右，暂时没有成型商业项目，随着政府对新区规划环境改善，西部区域对商业需求还会进步加大。

目标市场供应竞争量西部新区随着交通环境休闲场所等配套不断完善，区域房地产将持续稳步发展。

三层基础设施费供电工程供水工程道路工程排水工程绿化工程绿化率房地产各项税费土地出让金契税按地价计提土地增值税建安总价计提公建配套费含停车场等配套设施管理销售和财务费用开办和管理费建安总价计提销售代理费按成交价计提销售推广费按成交价计提不可预见费按成交价计提营业税及附加按成交价计提静态投资总额三项目开发总投资综述单位万元项目名称总投资单方成本占总投资比例土地成本前期开发费建筑安装工程基础设施费公建配套设施费房地产各项税费管理销售和财务费用不可预见费营业税及附加静态投资成四财务效益分析下列表中，商务楼按元，超市娱乐中心按元来计算。

单位万元销售收入减工程成本销售利润减所得税税后利润总额税后成本利润率五可行性研究结论从房地产市场角度财务测算角度看，本项目开发运作是可行。

但在实际经营开发过程中还存在定风险，商务楼元平方米商业元平方米价位从现在市场状况看是售价偏高，从二到三年角度来看，要实现项目物业零库存销售，还是有相当压力，项目产品策略市场策略仍要精心制定。

石家庄完美顾问机构年月起朔黄铁路，南至国道范围作为沧州市新发展区域。

新区作为沧州市城市规划区部分，依托老城区，中间由林带快速路水系相隔离，相对。

根据城市发展规划理念，在新区逐步形成环两轴九宫格城市功能结构布局。

其中环为绿色生态环城水系公园两轴指纵贯文化公园博物馆行政中心高等教育园区南北自然人文景观轴与横贯京沪高速火车站商务商贸区行政中心会展中心公共活动建筑景观轴九宫格则是由行政中心会展中心公务员小区等所组成新区核心区域。

目前，新区商业配套设施还不完善，还没有形成完整商贸体系。

本项目处于新区与主城区交界处，借此可以依托这发展趋势，充分发挥其独特商业优势，建成条新经济生命线推进高新区商埠核心区建设进程。

附沧州市商业规划图备注上图红色代表商业规划区域，目前，商业主要集中在主城区火车站周边三新区商业市场现状新区地形平整，面积较大，位于沧州市西部区域，是未来城市第部分项目地块资源分析项目地块资源分析地块经济技术指标项目占地面积亩含亩空地总建筑面积约余平方米使用年限年地块用地性质本地块为商业用地，开发大型商业项目。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，地块先天条件分析地块性质商业建设用地地貌特征地块期为主体五层，局部六层大型商场，二期位于期东侧，为生地，整个地块呈南北狭长长方形边界线外围情况南侧为小平房北侧为新华路东侧为小南门商业步行街西侧为渤海商业步行街。

地块基础设施配套分析道路新华路双向六车道供电市政供电供水市政统供水排水市政统排水排污市政统排污供热市政统排热。

解放西路现状二地块周边资源分析项目用地周边环境自然环境情况米，商业返租五年，每年租金。

项目配套电梯西子奥斯直升电梯冷暖系统市政热网集中供热，制冷为中央空调通讯系统预留电话及宽带网端口楼板荷载至三层吨平方米停车场约平方米，全部用高档材料硬化。

装修标准外装采用干挂石材，特种玻璃幕墙及涂料内装采用铝格栅吊顶，花岗石楼梯及瓷砖地面。

分析项目位于旧城繁华区与新城连接地带，交通便捷，稳定投资回报率是项目销售速度加快，但该项目规模较小，且商业和办公相互影响，难以形成良好办公氛围。

区域楼市分析沧州市商业发展落后，成型商业区主要集中在市中心新华路南北大街带写字楼项目刚刚兴起，开发数量较少，规模较小且分布分散商业项目租金售价相对偏低已开发商业项目自身配套较少，产品品质相对较低随着经济发展，出现了新型商务写字楼项目，从市场反映看，销售情况不理想。

四商业市场预测作为环渤海经济圈重要城市，沧州商业还比较落后，但随着沧州经济不断发展，城市交通日趋便利西部新区规划政府大力支持以及诸多利好因素使沧州市商业物业发展前景更加广阔沧州房地产市场加速发展趋势带来了社区商铺异军突起，随着城中村和旧城改造项目启动，大量时间进行完善。

二区域目标市场展望根据沧州市政府沧州市城市总体规划年，本区域将成为政府开发规划力度较大地区之，将成为沧州市行政教育科技商贸及大量住宅区，新区区交通环境改善，不仅会提高居住环境，带动西部区域商业繁荣发展，同时对沧州市整体经济发展起到了促进作用，届时，新区将会出现天蓝地绿水空气新鲜良好居住休闲购物空间。

三沧州市场商业物业情况商场类沧州商城地理位臵新华中路，华北商城对面商城概况总建筑面积万平方米，地下层地上四层，内设商位个业态分布负层食品超市和地下品牌家具市场层小商品市场二层大众服装市场三层名品直销市场四层仓储区经营方式以租赁为主，既进行商位仓储老板办事处广告位等项目租赁，又兼营国际标准道保龄球馆租金价格元平方米天发展战略近期形成相对固定科学管理模式，适时调整市场结构和引进先进业态，建设具有自身特色批零市场文化。

中期发展提高。

用三年时间完成公司二期扩建工程，形成七万平方米大市场。

在沧州市取得比较稳固垄断地位，其主要标志是集购物休闲娱乐服务会展于体，在全市同行业中做到规模最大，服务最佳，价位最低，功能最全。

长期向集团化方向发展在实现市场经营产业化基础上，进步跨部门跨行业经营，组建集团公司，争取在六年左右时间成为上市公司，通过市场机制作用搞好资本运做和扩张，实现公司滚动式和跳跃式发展。

顺城商厦地理位臵解放路与南北大街交口西北角商城概况商业部分总建筑面积万余平方米，是沧州市迄今为止规模最大配套设施最为完备大型综合性商厦。

整个商厦共分层地下层地上两层，每层面积约万平方米地下室部分为近万平米沧州市目前为止最大购物超市，经营商品多种。

铺位租金元元平方米天配套设施中央空调两部滚梯部电梯实时监控消防安全设施配有烟感喷淋手动报警等配套设施。

宏宇财富广场地址新华西路二中西侧开发商宏宇房地产开发有限公司项目概况本项目共五层，为框架结构，总建筑面积约平方米，其中至三层为商业，共平方米，四五层为公寓式写字楼。

销售价格商业均价元平方米，写字间均价元平方米，商业返租五年，每年租金。

项目配套电梯西子奥斯直升电梯冷暖系统市政热网集中供热，制冷为中央空调通讯系统预留电话及宽带网端口楼板荷载至三层吨平方米停车场约平方米，全部用高档材料硬化。

装修标准外装采用干挂石材，特种玻璃幕墙及涂料内装采用铝格栅吊顶，花岗石楼梯及瓷砖地面。

分析项目位于旧城繁华区与新城连接地带，交通便捷，稳定投资回报率是项目销售速度加快，但该项目规模较小，且商业和办公相互影响，难以形成良好办公氛围。

区域楼市分析沧州市商业发展落后，成型商业区主要集中在市中心新华路南北大街带写字楼项目刚刚兴起，开发数量较少，规模较小且分布分散商业项目租金售价相对偏低已开发商业项目自身配套较少，产品品质相对较低随着经济发展，出现了新型商务写字楼项目，从市场反映看，销售情况不理想。

四商业市场预测作为环渤海经济圈重要城市，沧州商业还比较落后，但随着沧州经济不断发展，城市交通日趋便利西部新区规划政府大力支持以及诸多利好因素使沧州市商业物业发展前景更加广阔沧州房地产市场加速发展趋势带来了社区商铺异军突起，随着城中村和旧城改造项目启动，大量城中村将会改变成为城市高尚社区，这部分社区建立必将加大城市商业容量业也必将给商业带来巨大发展空间沧州市政府加大整治城市环境力度后，拆除违章建筑带来了市场空间。

五综述沧州商业物业正朝着规模化集成化方向发展，具有总体定位及特色商业物业投资前景看好沧州商业物业正进入个持续快速发展阶段沧州商业具有广阔发展空间，适合发展高档品牌大型综合社区百货大型综合超市及购物中心专卖店等将成为沧州零售业主流发展方向沧州会馆处于沧州市重点规划发展方向西部新区，并处于以解放路与西外环路两条主要交通干道交汇处，是未来新区商贸区中心位臵，是绝佳商业领地沧州会馆商业定位是基于上述内容指导下而确定，符合社会经济发展趋势。

第四部分项目市场可行研究项目动态分析模块项目优势地理优势高新区是沧州市重点发展方向，本项目处于新区黄金位臵，三条主干道解放路西外环街迎宾路在其周边区域优势区域内道路宽阔，交通畅通，大型成熟社区及多个政府行政服务部门分布周边，使本区域形成了浓厚居住和办公氛围机会优势该区域暂无大型购物中心高档餐饮及宾馆，为本项目提供了有利发展空间规划优势规划设计体现以商家为本理念，充分满足商家需求管理优势统规划，错位经营，着力营造流经营环境和商业气氛经营优势业态上以高档宾馆酒店高档写字楼大型超市为主，发展知名品牌连锁经营，各种业态互为补充辅助经营模式服务优势提供优质系统服务，提供信息交流环境平台，达到区域商业网络资源共享。

配套优势地上地下停车场车位充足，室外广场可容纳大量客流中央空调电梯扶梯目标市场展望根据沧州市政府沧州市城市总体规划年，本区域将成为政府开发规划力度较大地区之，将成为沧州市行政教育科技商贸及大量住宅区，新区区交通环境改善，不仅会提高居住环境，带动西部区域商业繁荣发展，同时对沧州市整体经济发展起到了促进作用，届时，新区将会出现天蓝地绿水空气新鲜良好居住休闲购物空间。

三沧州市场商业物业情况商场类沧州商城地理位臵新华中路，华北商城对面向发展。

商业经营集聚效应已经使商家有所认识，规模比较大集中商业物业就是这种意识产物。

使批有实力商业集团开始兴建大规模商业物业华北商厦二期颐和广场南门商业步行街宏宇财富广场等