石龙房地产项目立项可行性分析报告 ㊣ 精品文档 值得下载

同类房地产项目水平和本项目具体情况，管理费按第项之和计取，经估算为人民币元。

销售费用包括广告及代理费等，参考目前东莞市石龙镇般房地产开发项目标准，取销售费用为销售额，经估算为人民币元。

财务费用主要指银行贷款利息。

假设本项目向贷款万元，期限为年，贷款年利率按计，利息经估算为人民币元具体分析详见资金筹措计划以及附表贷款偿还期测算表。

其他费用主要指政府行政收费包括村镇基础设施费建安造价建筑工程质量监督费建筑施工安全监督费建筑工程质量监督服务费等在建设管理部门发生费用，经估算为人民币元。

项目总投资根据以上分析测算，本项目总投资为人民币元。

资金筹措计划项目投资资金来源包括自有资金银行融资预收销售回款。

根据年月日中国人民银行下发关于进步加强房地产信贷业务管理通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资。

本项目总投资预计为人民币亿元，因此，按企业自有资金为，万元计，结合项发热点区域，也是城镇建设主要方向，本项目具有区位优势和突出景观资源优势目前市场上住宅产品供给类型丰富，但价格两极分化，大面积高价位别墅销售缓慢，但中高档联排别墅叠拼别墅供给量少，且销售速度快未来年内市场以小高层高层住宅竞争为主，结合本项目地块规划指标，本项目推出多层将有较强市场竞争力。

新城区商业面积供给较多，因此本项目利用位置优势，控制开发量，开发适合投资经营商业街铺，迅速实现消化。

经济分析结论根据对整个项目进行经济测算，预计销售价格销售率条件下，项目经济指标如下项目总投资元项目销售收入元别墅住宅销售率商业销售率税后利润元成本利润率财务内部收益率财务净现值元动态投资回收期年贷款偿还期年项目另有别墅和住宅作为企业留存资产，可在后期根据市场情况进行销售。

通过敏感性分析，销售收入及工程成本对项目税后利润影响较大，其中销售收入影响更为敏感。

在假定销售价格销售率成立条件下，本项目具备良好可行性。

风险及建议石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏本地块土地成本较高，需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块位置优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

附表中价格单位均为人民币元世联地产顾问深圳有限公司年月日住宅项目，对大户型大面积高档商品房别墅等项目应适当限制房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资对土地储备机构发放贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值，贷款期限最长不得超过年为减轻借款人不必要利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房个人发放个人住房贷款对借款人申请个人住房贷款购买第套自住住房，首付款比例仍执行规定对购买第二套以上含第二套住房，应适当提高首付款比例借款人申请个人商业用房贷款抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年，所购商业用房为竣工验收房屋。

对借款人以商住两用房名义申请银行贷款，商业银行律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

东莞经济环境及增长年东莞市实现国内生产总值亿元，比上年增长，总量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均人民币约，元约，美元，固定资产投资总额亿元，增长社会目录报告摘要开发企业项目简介项目经济效益指标结论风险及建议二项目概况项目综述项目位置项目用地用地面积地块形状地块现状项目用地经济技术指标项目发展状况项目发展单位简介项目法律手续核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，三项目投资环境宏观经济分析全国整体经济环境东莞经济环境石龙镇经济环境石龙镇概况石龙镇经济石龙镇城镇规划四石龙镇房地产市场分析市场总体特征市场供给分析住宅供给商业供给市场需求分析住宅需求商业需求五项目发展定位项目分析发展战略形象定位产品定位户型定位客户定位六项目开发建设及经营组织实施计划有关龙虽然地域狭小，但综合实力较强，仅次于虎门常平厚街塘夏，在周边区域内，远高于石碣石排茶山等城镇，成为小区域中心城镇。

石龙镇城镇规划城镇性质东莞市东北部重要中心城镇，珠三角水铁联运中心之，以高新技术产业为支柱第三产业发达环境优美现代化滨江城镇。

规划结构四大组团老城组团占地，规划万人，以日用消费型商业区为依托新城组团占地，规划万人，城市行政科技信息文化中心西湖组团占地，规划万人，以高新技术园区和批发为主大商业区为依托红海组团占地，规划为物流园四条发展轴线镇内连结老城区新城区西湖区四条主要道路条蓝带东江将石龙镇分割为江三埠，是石龙镇重要水运航道和景观资源图石龙镇规划结构图城镇规划有关指标规划指标年实际年年年建设用地规模人均建设用地人总人口万人户籍人口万人暂住人口万人四石龙镇房地产市场分析市场总体特征发展历程在世纪年代初以前石龙镇房地产市场尚末形成，年随着全国房地产建设高潮，石龙镇土地开始大量出让，众多市政工程项目完工并投入使用，房地产项目不断推出年代中后期随着宏观调控，石龙镇房地产市场陷入低弥，在此期间建设多为旧式小规模多层住宅。

年，随着正龙豪园聚龙个部分，呈工字形。

石龙镇有八百多年历史，曾与广州佛山陈村并称广东四大名镇。

至年底，全镇总人口万人户籍人口与外来人口比例约为海外华侨港澳台同胞万多人分布于世界各地。

石龙镇至莞城车程约分钟距莞深高速公路约公里，距广汕公路约公里，与相邻城市深圳广州惠州联系紧密石龙镇经济与社会商品零售总额石龙镇经济总体保持快速发展，年增长率为，社会商品零售总额年均递增率为，社会购买力逐步提高。

年人年年年年年年年社会商品零售总额均约为美元按全镇总人口计。

年全镇城乡居民储蓄存款余额亿元，人均储蓄存款约万元。

年城镇职工工资水平元，农村居民纯收入元全社会固定资产投资总额年，全社会固定资产投资呈现快速增长。

利用外资额利用外资额从年开始迅速增长。

固定资产投资额万元同比增长利用外资额万美元同比增长产业结构与城市化水平年石龙镇第二三产业产值分别为万元，万元，万元，产业结构比例为，第二第三产业占主导地位，第产业所占比重较低，并呈逐年下降趋势，说明石龙城市化水平高，农民大多已转为务工经商。

支柱产业与著名企业石龙镇现有企业逾千家，规模较大工厂多家，已初步形成了光学制品电子电器食品饮料五金机械建材化工医药通讯设备等产业基础，其中电子电脑和医药食品为石龙镇重点发展支柱性产业。

三资企业数量不多，但企业规模大，技术水平高，已成为石龙镇工业主要组成部分。

石龙镇共有外商投资企业多家，有十几家日本企业落户石龙。

京瓷公司，年产值达亿港元日本美能达生产复印机激光打印机，年产量达万台北大方正，三协精机，华南药业，龙基电子，津威饮料，康美臣食品，都是规模较大企业。

人口数量与质量至年底，全镇总人口为万，外来人口与户籍人口比例接近。

外来人口增长快，主要分布在劳动密集型工厂里从事技术流水线工作，小部分从事服务行业。

平均人口密度人平方公里，处于东莞各镇上游水平。

全镇将近人口只有初中或小学文化程度，人口总体素质低。

现状人口文化结构显然不利于技术水平和管理水平提高，不利于经济发展，不利于产业升级换代。

石龙镇与其它各镇经济比较经济指标虎门常平石龙樟木头石碣茶山石排万元工业总产值万元财政收入万元社会消费品零售总额万元土地面积石龙虽然地域狭小，但综合实力较强，仅次于虎门常平厚街塘夏，在周边区域内，远高于石碣石排茶山等城镇，成为小区域中心城镇。

石龙镇城镇规划城镇性质东莞市东北部重要中心城镇，珠三角水铁联运中心之，以高新技术产业为支柱第三产业发达环境优美现代化滨江城镇。

规划结构四大组团老城组团占地，规划万人，以日用消费型商业区为依托新城组团占地，规划万人，城市行政科技信息文化中心西湖组团占地，规划万人，以高新技术园区和批发为主大商业区为依托红海组团占地，规划为物流园四条发展轴线镇内连结老城区新城区西湖区四条主要道路条蓝带东江将石龙镇分割为江三埠，是石龙镇重要水运航道和景观资源图石龙镇规划结构图城镇规划有关指标规划指标年实际年年年建设用地规模人均建设用地人总人口万人户籍人口万人暂住人口万人四石龙镇房地产市场分析市场总体特征发展历程在世纪年代初以前石龙镇房地产市场尚末形成，年随着全国房地产建设高潮，石龙镇土地开始大量出让，众多市政工程项目完工并投入使用，房地产项目不断推出年代中后期随着宏观调控，石龙镇房地产市场陷入低弥，在此期间建设多为旧式小规模多层住宅。

年，随着正龙豪园聚龙湾项目推出，石龙房地产市场突然升温。

发展阶段由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均数值有着密切关系，而近几年石龙经济稳定发展，也进步带动了房地产市场发展。

年石龙镇人均为美元，结合石龙目前房地产市供需特征，石龙房地产已进入平稳发展阶段。

图国际通行房地产发展阶段与人均数值关系图单位美元发展时期启动期平稳发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前人均以上总体特征石龙镇土地已基本出让或被征用。

因体制原因，石龙镇房地产公司控制着该镇主要建设用地，土地市场化程度低。

开发主体以本地开发商为主，石龙镇房地产开发公司占有垄断地位。

本地房地产中介机构数量极少，仅有少量小型中介以地铺形式进行二手楼租售业务二级市场般是开发商自售，外地品牌中介已进入本地市场香港怡高深圳爱地时代。

老城区西湖区现以旧式多层住宅为主，居住环境较差新开发楼盘主要集中在新城区。

老城区商业以传统消费型为主，住宅底层街铺数量较多，商业气氛旺西湖区商业以大型批发综合性商业为主新城区商业面积供给较多，销售情况良好，但商业气氛清淡。

写字楼市场以自建自用为主，市场需求不旺市场供给分析住宅供给区域分布与价格区间老城区主要集中分布旧式多层住宅及村宅，少量高层，价格区间元西湖区主要集中分布旧式多层住宅及村宅，无新项目，价格元新城区近期开发项目全部集中在此区，且住宅质素较高。

价格区间普通住宅元，别墅元主要住宅楼盘项目名称规模户型面积销售价格元销售率正龙豪园占地万，建筑面积万，期栋别墅，二期栋别墅和叠加别墅期期别墅叠加别墅期期期期聚龙湾期总建筑面积万，期栋多层，期栋层小高层，期栋高层房房房地产主战场。

石龙镇经济环境石龙镇概况石龙镇位于东莞市东北部，北临增城博罗两镇，南临茶山石排