（已批）碧云老年公寓项目立项可行性分析报告（存档） ㊣ 精品文档 值得下载

工程招标投标有关规定，本项目设计监理施工单位选择应进行招标择优。

镇江市有关施工公开招标操作过程办理招标申请申请材料包括招标申请表，项目报建登记表，立项批文，绿色图章许可证，抗震设防审查证书，施工图设计审查批准书，建设工程规划许可证。

起草招标通告招标文件并送招标办审查发布招标通告，根据规定时间受理报名资格预审及确定投标人发放招标文件图纸给投标人，准备投标文件选择具备资格单位编审标底召开标前会议开标前评委抽取按规定时间进行投标开标评标定标活动交纳招标管理费，填写中标通知书，经招标办审核后发给招投标双方。

工程合同签订镇江市建设工程施工招标投标文件内容主要包括招标文件审查表，投标邀请书，第章投标须知，第二章合同主要条款，第三章技术规范，第四章图纸技术资料及附件，第五章投标文件表式。

项目委托方在项目建设过程中将严格执行国家江苏省镇江市招标方面有关规定，就有关招标项目范围组织施绿化卫生交通治安和环境容貌等管理项目分别进行及时有效地维护修缮与整治，不断提高服务档次，创造个安全整洁舒适优美生活和休戚环境。

常去访问入住户，收集用户需要服务各类信息和要求，并尽量予以满足，把方便留给用户，与用户建立起理解支持信赖合作伙伴关系。

不确定性分析影响项目期望利润指标依次是销售价格，销售率，建设周期和建设成本。

该项目实施中，销售策划占很重要地位，介于政府支持本项目，建议把握好销售策略，严格控制建设成本，执行合同工期，杜绝因工期延误而造成损失。

综上所述，该项目在财务分析上是盈利。

十七项目社会效益评估和项目申请结论项目社会效益评估项目建立，扩大了城市设施和基础设施供给，对城市发展起到了积极作用。

有利于镇江碧云梅花鹿养殖基地有限公司进步实现潜在效益，为企业发展提供必要资金。

有利于实现城市社会保障机制设施综合和高效利用，有利于该地区形成布局合理设施配套功能齐全环境优美现代化城市住居区。

对优化项目所在地区域环境提高附近居民起居生活质量以及改善城市形象都具有积极意义。

研究结论及建议主要研究结论本项目建成后，镇江市形成个全新社会保障场所雅致园林景点秀丽自然景观与功能齐全配套完备公共服务设施，无疑将形成个新修养胜地，既美化了市容又改善了投资环境，具有良好社会效益和环境效益。

经济和健康条件以及需求，建设不同档次老年公寓住宅。

但是中国目前老年人经济收入普遍不高，老年公寓开发和建设要以广大中低收入者经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。

老年公寓性质。

依据国外经验和我国具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。

老年公寓租售方式，可以由老人旧房臵换旧房出租返本销售入住等进行资金运转。

此外，还需要政府政策支持以及社会各方面资助。

福利性养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。

三老年公寓老年社区现状与问题老年公寓特别是老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少经验。

随着我国经济迅速发展和生活水平提高，对老年公寓需求不断增长，老年公寓在些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大老年公寓。

它建于北京北部小汤山，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，可以容纳近万老人入住。

它环境优美设施先进服务较好第章项目总论引言人口老龄化顾名思义，老龄化指是在社会总人口中老年人比例越来越高。

对于老龄化，国际上最简单评判标准是岁以上人口数占总人口数比例超过，或岁以上人口数占总人口数比例超过。

年底全国人口抽样数据显示，我国岁以上人口达到万人，占总人口数。

我国已成为人口老龄化国家。

我国老年社区现状与发展我国自年以来已经进入老年型国家。

新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大发展速度快来势凶猛。

因此解决老年人养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前个紧迫社会问题。

目前我国老年人选择养老和住宅方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。

主要形式有与子女共居与子女邻居老院，这是国家对些孤寡老人和生活困难老人提供种福利。

根据我国特有情况，计划生育造成家庭出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在些条件上不允许，有些有房子有退休金老人也不愿住到政府办得敬老院，些高标准老年公寓市场应运而生，是不可阻挡。

四高标准老年公寓都包括什么高标准老年公寓在设施管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施紧急呼叫系统室内卫生间图书室医务室健身娱乐场所室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员素质以及针对老年人服务也要全面具体。

体现在规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐环境，在整个规划中园林绿化面积达以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有垂钓湖门球场饲养场种植园及户外健身设施。

室内设计按照国家颁布老年人建筑设计规范高标准高要求实施。

在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活健身活动地方都要无障碍设施和人性化提示对老年人身体健康生命安全有着绝对保障。

宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费人群，石家庄要在万里挑个境优美，服务周到老年公寓不太多。

而有些单位和个人资助养老机构，如福利院敬老院环境条件和服务则较差，不能达到老有所养老有所乐目。

政府和社会对老年人住宅建设重视和支持力度不够。

老年公寓和养老机构存在资金投入不足管理不善等问题。

我国老年人情况分析和养老床位据统计，目前我国岁以上人口达到亿，占总人口，在今后较长段时期内，老龄人口比例将以年均速度增长，从年到年这时期，平均每年将有万人进入老龄，大约在世纪年代，人口老龄化程度达到顶峰年前后，我国岁以上老龄人口预计将增至亿左右，相当于现在欧盟国人口总和到年，我国岁和岁以上老龄人口总数将分别达到亿和亿，这意味着每个人中就有个老人。

据人口专家预测，未来年，包括独生子女与独生子女独生子女与非独生子女组成独生父母家庭即家庭在我国至少会达到上千万个。

据项京沪穗城市居民调查显示，家庭要赡养位老人，家庭要赡养位老人全国各类老年社会福利机构有多万张养老床位，而全社会养老床位需求达万张，远远不能满足需要。

老年人养老安居问题日益成为重要社会问题。

二镇江市老年人口情况和老年公寓情况镇江市场现在岁以上老年人口万人，占全市总人口，镇江市托老需求，市场很大。

目前镇江市有证老年公寓有家其中已包括丹阳市扬中市扬州市，床位不足四千张，占市区老龄人口，跟国外要求达到，不可而语。

养老床位缺口很大。

以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。

三几种养老形式介绍家庭服务居家养老老年公寓福利院等种形式。

家庭服务照顾，是对生活不能自理卧病在床老年人，在家接受亲属全方位照顾形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想养老状态。

我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求养儿防老理念体现居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理老年人提供种服务。

具体包括上门送饭做饭打扫居室衣物洗澡理发购物陪同上医院等项目老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾老年夫妇或单身老年人提供种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。

因家人临时外出或度假，无人照料老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾而对那些生活不能自理，又无人照顾老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对些孤寡老人和生活困难老人提供种福利。

根据我国特有情况，计划生育造成家庭出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在些条件上不允许，有些有房子有退休金老人也不愿住到政府办得敬老院，些高标准老年公寓市场应运而生，是不可阻挡。

四高标准老年公寓都包括什么高标准老年公寓在设施管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施紧急呼叫系统室内卫生间图书室医务室健身娱乐场所室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员素质以及针对老年人服务也要全面具体。

体现在规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐环境，在整个规划中园林绿化面积达以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有垂钓湖门球场饲养场种植园及户外健身设施。

室内设计按照国家颁布老年人建筑设计规范高标准高要求实施。

在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活健身活动地方都要无障碍设施和人性化提示对老年人身体健康生命安全有着绝对保障。

宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费人群，石家庄要在万里挑个老人入住，我们想也有可能。

五现在般情况下老年公寓利润来源主要有房租算上，床位费占，护理费，饮食，现在老年公寓收个老人个月基本上有元收入。

石家庄现在针对老年事业优惠政策有电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。

还有每年到过节过年时些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。

这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到些，但是僧多粥少，不能做为主要利润依据。

六投资平米老年公寓分析投资平米，根据现在市场行情，综合造价在万。

根据老年住宅设计规范，使用面积为平米，每个老人为平米，可以入住老人，每人每月元收入，年为入住率万。

约年可以收回投资。

相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产公司不做老年公寓原因。

七老年公寓宣传做什么也离不开宣传，我们假如要建个高标准老年公寓，在现在镇江市三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。

报纸电视媒体会给我们做免费广告。

下步就是我们自己如何经营了。

要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司整体形象加分。

八经营思路切围绕服务老年人，切围绕住户所想，住户满意就是我们最好收入。

说白了，老年公寓就是伺候人工作，没有什么高科技，也不需要高精尖技术，主要体现是要有耐心细心爱心真心孝心。

必须用心学习总结别人经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。

也体现出了这方面意思。

九项目立项社会背景是不以人意志为转移，有好多企业也在追加投资此事业，现在镇江市老年公寓市场远远没有饱和，确实是个良好时机。

十综合考虑我们要建老年公寓要考