（已批）碧海御园房地产住宅小区项目立项可行性分析报告（存档） ㊣ 精品文档 值得下载

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打造成国际游艇基地，周围建起配套会所酒店等设施，将成为真正意义上滨海富人区。

这些项目建设必将掀起海口新轮购房热潮。

市场环境分析海南省自然社会经济概况海南省自然地理社会概况海南省是我国唯热带省份和海洋大省，气候温和，四季常绿，阳光充足，空气清新，海水，温泉，良好生态，古朴纯真民风，自然条件十分优越。

最高平均气温最低平均气温，年平均气温。

年平均日照时数小时，年降水，月雨量为，年平均相对湿度为常年主导风向为东北风，次为东南风。

平均风速秒。

陆地面积万平方公里，人口约万，其中非农业人口万人，农业人口万人。

从全国来看，北京是中国政治中心，上海是全国经济中心，而中国度假休闲中心非海南莫属。

也正源于此，亚洲论坛会址永驻海南，世界小姐选举指定海南。

其他国际性会议和大赛也纷纷光临海南。

年省委省政府通过海南省旅游发展总体规划中确定，要将海南建成流世界著名国际性热带海岛度假胜总论项目背景项目名称碧海御园项目建设地点项目地块坐落在被予为海口外滩海口湾最中心地段项目现状基本达到五通平，并办理相关证件。

项目建设内容和规模碧海御园项目属原昌炜城市花园现名昌炜玉园组成部分，为欧式风格商住项目，秉承昌炜玉园区良好销售势头及取得品牌认知度，根据区收集到市场信息，客户信息基础上，不断深化完善延伸，进步提升产品在功能配套环境等方面品质，营造成功人士理想湾泮家园。

昌炜玉园位于海口填海区海口湾，总用地面积约公顷，整个居住小区北临艺园路，南临民生路，西接紫荆路，东靠世贸北路。

昌炜玉园项目共分三期开发。

第期为昌炜玉园区，欧式建筑风格设计，园林景观为浓郁巴厘岛风格，拥有，多平方米中心花园幢欧式小高层楼宇和栋大型停车楼，用地面积第二期为昌炜玉园二区，规划占地面积将以马尔代夫风格景观园艺形成小高层组团海景豪宅。

第三期为碧海御园，位于昌炜玉园区成，大规模投资海南地产时机已经到来。

微观环境分析区位分析本案位于坐落在海口湾最中心地段，年月日，海口市政府正式批准了其控制性详细规划，月日，海南省政府批准海口市总体规划，至此，海口湾规划基本完成。

月日，海口湾详细规划正式亮相，神秘面纱终被揭开。

海口湾区曾邀请法国美国爱普斯顿等数家国际知名设计公司参与规划设计，最终在公里海岸线上，规划出个项目，涵盖旅游度假购物和休闲功能。

建成后将成为南中国乃至东北亚最富吸引力大型热带旅游度假社区。

海口湾是海口重要城市资源，承裁着海口旅游居住度假等多方面功能，是海口城市建设中重要区域，也是海口滨海繁荣象征和海口城市名片。

调查证明，海口湾已成为国内国外及本岛购房首选地。

项目所在地临江面海，紧临海口万亩绿肺万绿园生态公园，有天然滨海浴场，环境静溢优美，自然景观非常良好，日照时间长，空气质量好交通方面，地处市政主干道滨海大道，贯通世纪大桥，是海口市政府重点提高海口形象景观大道，交通便利畅达。

竞争分析目前，海南各大房地产开发商开发众多楼盘中，土地面积平方公里，城市定位为具有热带特色外向型国际性现代化滨海生态城市。

美丽海口是中国唯地处热带滨海省会城市，这里阳光明媚，雨量充足，气候宜人，空气质量居全国大中城市之首，名列世界个国家个大中城市第五名，集中了地球上最缤纷最浪漫热带海岸。

海口自然景观优美，人文资源丰富，生态环境良好，终年遍地翠绿，四季鲜花盛开，具有浓郁椰风海韵情调，是中国最理想避寒冬泳和度假休闲胜地，也是中国最理想居住城市之，年荣获中国人居环境奖。

自年以来，海口跨入中国城市综合实力强。

海口占全省，财政总收入占全省，利用外资占全省，固定资产投资占全省。

为配合海南省亚洲重要旅游度假地和最适合第二居住地定位，海口市政府出台了系列优惠政策鼓励处置烂尾楼，以美化海口近两年，不惜重金邀请国际著名设计单位对海口市总体规划，海口外滩规划，西海岸规划，南渡江规划进行修编或编制，加快城市建设步伐，加大吸引外资力度，并取得了不俗成绩，海口轮廓已清晰可见。

海口市房地产市场概况海口房地产市场经过年代初期泡沫后，近十年沉寂萧条，于年开始复苏，随后步入高速发展期。

年房地产开发完成投资额为亿，年为亿，年为亿，年亿，年超过亿。

自年后，每年销售面积在万平方米左右年两年甚至出现了销售面积大于竣工面积。

烂尾楼已处置以上，需求旺盛，良好生态环境及投资政策，吸引了越来越多国内国际大集团前来投资，山东鲁能集团天津泰达中信泰富华润集团等纷纷进军海南地产业。

年海口市房地产交易市场在十黄金周期间，接待客户人次，销售房产套，销售面积多平方米，交易金额多万元。

看房和购房内地客户从五期间上升到十期间。

在年国庆期间海南秋季房地产交易展览会上，仅仅几天时间现场卖出套商品房，成交金额多万元。

此外，还达成购房意向套，成交金额亿元。

来自内地购房者购房数量占了总成交量。

不仅数字表明了海南房地产市场明显回暖，市政建设城市基础设施建设也大有进展。

目前发展规划已构筑成，大规模投资海南地产时机已经到来。

微观环境分析区位分析本案位于坐落在海口湾最中心地段，年月日，海口市政府正式批准了其控制性详细规划，月日，海南省政府批准海口市总体规划，至此，海口湾规划基本完成。

月日，海口湾详细规划正式亮相，神秘面纱终被揭开。

海口湾区曾邀请法国美国爱普斯顿等数家国际知名设计公司参与规划设计，最终在公里海岸线上，规划出个项目，涵盖旅游度假购物和休闲功能。

建成后将成为南中国乃至东北亚最富吸引力大型热带旅游度假社区。

海口湾是海口重要城市资源，承裁着海口旅游居住度假等多方面功能，是海口城市建设中重要区域，也是海口滨海繁荣象征和海口城市名片。

调查证明，海口湾已成为国内国外及本岛购房首选地。

项目所在地临江面海，紧临海口万亩绿肺万绿园生态公园，有天然滨海浴场，环境静溢优美，自然景观非常良好，日照时间长，空气质量好交通方面，地处市政主干道滨海大道，贯通世纪大桥，是海口市政府重点提高海口形象景观大道，交通便利畅达。

竞争分析目前，海南各大房地产开发商开发众多楼盘中，选择同家公司进行规划设计，工程建筑物业管理比比皆是。

房地产竞争不再表现为开发商在规划设计工程建筑物业管理等环节竞争，而是表现为更有个性和特点品牌服务设计建筑物业等在更加专业层面进行竞争，也就是地产板块成熟后，由面转点，由硬转软，回归到个盘间竞争是定，但也正是个盘体现无可替代独特时候了，如丽江花园文化，祈福新村规模和硬件，碧桂园教育服务，这些将成为海南房地产业学习新核心营销动力。

年由于中央宏观调空，导致资本大规模地从珠三角长江三角等过热地区向二线城市包括海南转移。

据了解，海口三亚房地产开发企业目前有来自省外。

同时，泰国香港江浙京沪广东等地大资本也开始聚焦海南，这些大地产集团看好海南房地产市场，纷纷进岛开发，势必造成海南地产市场竞争加速。

根据人均国际经验数据比较结果，我国房地产市场已经进入个高速发展时期。

随着海南房地产在年复苏到近二年房地产业日渐成熟，竞争日趋激烈，产品出现同质化趋势。

供求分析年以海口和三亚两地为代表海南房地产迎来了新轮苏醒，虽然年中央对房地产产业在宏观调控中加大了力度，但海南楼市经过十多年调整，烂尾楼已处置以上，发展通道已基本扫清，市场已构筑坚实大底，而且近两年海南楼市明显复苏，目前开始强劲上扬，行情看涨，吸引了越来越多国内国际大集团投资商。

年以来，海口市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知影响，但据统计，至月，海口市房地产业动情良好，终年遍地翠绿，四季鲜花盛开，具有浓郁椰风海韵情调，是中国最理想避寒冬泳和度假休闲胜地，也是中国最理想居住城市之，年荣获中国人居环境奖。

自年以来，海口跨入中国城市综合实力强。

海口占全省，财政总收入占全省，利用外资占全省，固定资产投资占全省。

为配合海南省亚洲重要旅游度假地和最适合第二居住地定位，海口市政府出台了系列优惠政无敌海景，数里海岸风景线，数百公顷滨海外滩，展现出无限滨海特色。

为了充分展示这片滨海宝地魅力，年开始，海口市政府不惜重金国际招标，进行高标准规划和设计。

它依托海甸溪和海口湾天然优势，重点选取了滨江滨海和港口这三大题材做文章，营造旅游休闲环境，打造商业品牌，建成后将成为市民生活休闲商业休闲文化娱乐休闲聚集地，成为海口对外旅游观光商贸购物休闲等时尚交流平台，充分展示滨海城市个性。

海口外滩规划和实施，使外滩土地价格路走高。

而随着区域土地价格走高，这两年滨海线房地产价格也在逐步攀升。

年初海口市政府又出台了线海景地今后禁止开发商品房政策，这将进步提升线海景高档社区地位。

在海口外滩如火如荼地规划和实施时，批品位高档线海景楼盘已悄悄地在新外滩填海副总经理总工程师副总经理合同部施工部工程部办公室报建办证部财务部材料部嘉居公司区海口湾畔崛起。

并且，海口湾区域房地产，很快以其不可复制绝版地段稀缺滨水资源，万绿园会展中心超豪华酒店美食娱乐高尔夫等时尚休闲场所拥簇周边配套条件，使其无可争议地成为海口地标之王，成为最具增值潜力和竞争力首席板块。

据调查，目前海口湾是岛内岛外高收入阶层购房首选区域。

社区规模大，配套齐全，容积率超低，绿化率高，细致入微物业