（已批）社区改造项目立项可行性分析报告（存档）㊣精品文档值得下载

准备工作，与相关投资机构担保公司等建立关系，达成合作意向投资公司担保公司等资金到位银行贷款准备工作与银行金融机构建立良好关系，达成贷款意向银行开始放贷项目建设计划项目开发时间备注期项目二期项目三期项目四期项目五期项目九项目运作分析及投资收益分析项目改造整体思路定州市房地产市场刚刚起步，在具备中等准地级市城市人口规模，市规划局统计目前批准项目规划规模约为万，已开工项目约万，项目规模般较小，项目销售情况良好。

由于供需不平衡，购房人挑选余地不大，从土地市场上看，定州城区内无地可供，只能从盘活存量建设用地上下功夫，为此市政府今结论该项目市场情况好，政府支持力度大，是及时切入市场好机遇该项目前期运作已经成熟，启动资金小，盈利能力大，抗风险能力强，利润和收益情况良好市场财务和各种因素分析可行，为优质项目。

河北新华房地产开发有限公司年月长安汽车旭阳焦化伊利实业等批工业项目先后投产三大工业园和物流基地正在建设国家重点工程南水北调京汉高速铁路张石高速公路进展顺利。

年，定州市城市化率已达到，高于全省平均水平个百分点。

到年,定州将建成冀中地区有辐射力和影响力现代化中等城市，定州市与石保互补，形成冀中城市带全市城市化率达到，城区规模达到平方公里，城区人口达到万人。

三项目基本情况项目区位及用地杨庄子社区改造项目位于定州市西南部，东临贯通定州南北主干道博陵街北临定州最繁华道路中山西路西临国道，行政区划属于西城区，距离定州市最繁华地段大世界时代广场商业区大约公里。

该项目宗地为集体建设用地，土地权属杨庄子社区居委会，权属明确。

根据定州市旧城改造政策，纳入旧城改造范围内社区集体建设用地全部变更为国有建设用地，原土地使用人继续使用。

宗地现状四至范围东至博陵街，南至中兴路，西至旧国道，北至中山路。

地势状况项目录总论河北省宏观概况河北省经济概况河北省十五经济发展目标二定州市宏观概况定州市详细宏观概况详见附件三项目基本情况项目区位及用地宗地现状项目周边社区配套项目市政配套分析土地价格基础工作情况项目进展情况四公司简介历史沿革及发展二河北新华公司定位与发展愿景三河北新华核心管理团队五风险分析合作方式及条件项目用地取得土地使用权法律手续现状描述取得土地使用权风险及控制六市场分析详见附件定州市房地产市场概况项目自身分析项目分析结论七项目规划情况八项目开发土地升值潜力初步评估启动资金用量和计划定州杨庄子改造分块工作示意融资工作计划期项目项目建设计划九项目运作分析及投资收益分析项目改造整体思路投资收益分析税务分析结论核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传,杨庄子社区改造项目期总体计划见附件总论定州市历史文化底蕴丰厚，交通区位优势明显，中心城市地位突出。

正在加快中等城市建设步伐，积极推进城镇化建设同时，定州经济社会发展取得突破性进展，区进行改造建设。

项目进展情况社区领导班子以建设和谐社区为目标，为民所想积极响应市委市政府号召，经充分发扬民主，通过合法规范程序，与社区居民达成共识对杨庄子社区进行改造建设。

社区居委会向定州市项目审批大厅请示进行社区改造申请，项目审批大厅登记。

定州市规划局请示市政府批复杨庄子社区改造规划意见，经批准改造用地规模为亩地。

由白市长组织市职能部门召开杨庄子社区改造项目专题会议，责成市规划局西城区杨庄子社区新华公司尽快拿出科学合理改造实施方案。

由张市长组织召开了定州市城中村改造动员大会。

市政府主要领导，各区及管理部门领导和全市范围内社区领导参加会议。

会上扬庄子社区做了专门汇报。

按照政府要求程序重新签订了定州市城中村改造意向书。

定州市市委市政府举办项目招商会，河北新华房地产公司与定州市西城区办事处签订了定州市杨庄子社区区片旧城改造意向书市政府对杨庄子社区旧城改造项目总排水管，可以选择引出排水管。

燃气在中山西路博陵街中兴路有直径中压天然气管道，可以选择引入天燃气管道。

通讯在中山西路现状有孔网通电缆。

供热目前该区域没有市政集中供热，需自建锅炉来解决供热，根据城市规划，将来可引入集中供热。

由于项目改造范围比较大，改造区域内配套由开发商自行建设。

文化设施定州电影院公园人民公园体育设施河北农大体育馆土地价格安置费用社区提供土地，我公司负责全部投资。

土地出让金。

按照定州市城中村改造政策，土地出让金按照评估价确定。

为调动开发企业积极性，市政府将根据规划区内不同地段把收取土地出让金按比例返还，用于项目改造建设，具体返还比例。

项目评估地价为万亩，因此，该项目土地政府收益应不超过万亩。

基础工作情况我公司与杨庄子社区两委会建立了良好关系，经过广泛考察筛选双方就合作事宜达成协议。

我公司开始深入到社区调研，掌握总体情况，论证起步工程。

总体户数户，平均宅基地占地亩。

最终选择位于地块西侧作为起步区考虑到该区域拆迁户少，有利于项目快速启动，起步区共有居民住宅处，闲散土地亩，企业户，我公司与居民建立了良好关系，居民都表示愿意改造，同意我公司对社区进行改造。

我公司积极与市政府西城区政府以及相关各部门建立良好关系。

在我公司努力下，市政府对杨庄子社区改造项目先后召开了四次专题会议，就社区改造项目前期准备做了具体部署和指示并责成市规划局西城区杨庄子社区新华公司尽快拿出科学合理实施方案。

政府让协议双方按政府项目招商程序进行规范，再次签订了定州市区片改造意向书并报政府备案。

我公司还组织定州市相关部门到天津考察项目，包括华苑梅江华明镇等，对我公司有了更充分了解，对我公司前期所做工作表示认同，支持我公司对杨庄子社区进行改造建设。

社区居委会向定州市项目审批大厅请示进行社区改造申请，项目审批大厅登记。

定州市规划局请示市政府批复杨庄子社区改造规划意见，经批准改造用地规模为亩地。

由白市长组织市职能部门召开杨庄子社区改造项目专题会议，责成市规划局西城区杨庄子社区新华公司尽快拿出科学合理改造实施方案。

由张市长组织召开了定州市城中村改造动员大会。

市政府主要领导，各区及管理部门领导和全市范围内社区领导参加会议。

会上扬庄子社区做了专门汇报。

按照政府要求程序重新签订了定州市城中村改造意向书。

定州市市委市政府举办项目招商会，河北新华房地产公司与定州市西城区办事处签订了定州市杨庄子社区区片旧城改造意向书市政府对杨庄子社区旧城改造项目总体规划方案批复。

定州市建设局招标办，发布杨庄子社区区片旧城改造项目法人招标公告。

经评标委员会评定，河北新华房地产开发有限公司为中标单位，并发中标通知书。

河北省人民政府把该项目已批复为建设用地。

拆迁前期准备工作基本完毕。

四公司简介历史沿革及发展天津新华投资集团简称新华集团始建于年月，由集团总部和个公司组成。

集团定位区域经济和城市运营，建设项目涵盖环渤海区域，在小城镇建设和旧城改造方面有丰富经验。

新华集团恪守诚信为本，秉承和谐创新卓越共赢企业理念，遵循构建卓越空间，引领未来生活企业宗旨，脚踏实地，奋力拼搏，取得了骄人业绩。

河北新华房地产开发有限公司简称河北新华是新华集团子公司，注册资金万元。

负责河北区域土地开发房地产开发和城市建设投资业务。

以沿线中心城市和正在发展中等城市为公司战略发展布局。

经过长期考察论证，决定对定州杨庄子社区进行投资改造建设。

规范运作，合法经营，诚信为本，创新共赢。

河北新华为投资者努力搭建资源整合和资本运营平台。

二河北新华公司定位与发展愿景公司定位通过与专业投资管理公司合作，重点在河北投资住宅物业，发掘三四线城市物业地产价值，获得长期经营收益和资产增值及运作收益。

经济增长速度，以及对近年定州房价增长趋势，预期明年房价上涨左右。

从近两年土地出让金按比例返还，用于项目改造建设，具体返还比例。

项目评估地价为万亩，因此，该项目土地政府收益应不超过万亩。

基础工作情况我公司与杨庄子社区两委会建立了良好关系，经过广泛考察筛选双方就合作事宜达成协议。

我公司开始深入到社区调研，掌握总体情况，论证起步工程。

总体户数户，平均宅基地占地亩。

最终选择位于地块西侧作为起期规划占地亩期实际占地亩计划建设面积万容积率五杨庄子社区改造项目主要指标总体项目启动资金万元后续资金用项目作质押，投资担保机构融资开工手续具备贷款条件后，即向银行和信用社进行融资总体情况分析总体房产开发万元总投资额总销售额总体利润房产期情况分析期项目开发万元总投资额总销售额期利润房产河北省宏观概况河北省经济概况年全省生产总值完成亿元总量在全国第六位，同比增长约全部财政收入达到亿元，其中地方般预算收入亿元，分别增长和。

居民消费价格指数上涨。

全社会固定资产投资亿元，增长以上。

社会消费品零售总额亿元，增长。

城镇居民人均可支配收入突破万元，达到元，增长农民人均纯收入元，增长。

河北省十五经济发展目标全省生产总值年均增长左右，预计年河北省生产总值将达到亿元，人均生产总值将达到元，全部财政收入力将达到亿元左右。

全省城市化水平达到，年均提高个百分点左右。

其中线地区力争达到左右。

城市规模结构指标。

城区人口超过万城市达到个新增个，其中万人以上个新增个万万人口城市达到个。

以扩权市县为重点，优先支持定州等基础条件好发展潜力大区位条件优越带动作用强产业特色突出个市县率先发展，定州市为河北省重点发展城市之。

二定州市宏观概况定州市详细宏观概况详见附件定州位于河北省中部，京津之翼，保石之间。

京广铁路京武高速铁路国道京深高速公路张石高速公路纵贯南北，朔黄铁路河曲公路横穿东西。