（批复）关爱老人护理院建设项目可研建议报告（发改委）㊣精品文档值得下载

高，各项服务功能齐全，可为人提供服务，服务期限年，总投资额万元，投资较大，但运行期间有政府补助经费和有偿服务等收入渠道来源，具备较强生存能力和可持续发展前景，财务评价可行。

销售收入估算详见附表张床位，每床每月收费元，年平均入住率按计算收费元中包含伙食费元。

成本费用估算详见附表财务评价报表现金流量表详见附表损益和利润分配表详见附表资金来源与运用表详见附表借款偿还计划表详见附表还款期限为年。

财务评价指标盈利能力分析投资利润率投资利税率财务内部收益率财务净现值投资回收期资本金财务现金流量表详见附表偿债能力分析借款偿还期或利息备付率和偿债备付率不确定性分析敏感性分析编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图盈亏平衡分析绘制盈亏平衡分析图财务评价指标览表详见附表。

六财务评价结论二项目社会效益评价项目对社会影响分析党十八大提出，老年事业发展问题已正式提上国家议事日程，面对未富先老，政府力量有限，民营养老机构是重要补充力量。

因此，项目提出和建设，是适应社会需求，为政府排忧解难好事，对安定社会，建立幸福长春，可以起到积极促进作用。

二项目与所在地互适性分析本项目建设为二道区提供了高品质老人护理院，使三高老人高龄高知高收入能够享受到高质量晚年生活，同时填补了高端养老机构空白，因为与现有养老院定位不同，因此不会影响他们生存，反而形成高中低不同层次养老体系。

三社会评价结论二道区政府对文体设施新建项目建设高度重视，社区也积极配合支持，小区群众也认为是项好项目，该项目建设高度认可，因此能够确保项目顺利进行。

综上说述，长春关爱老人护理院项目在经济效益与社会效益上具有充分可行性。

第五部分项目可行性研究结论附表公里内养老机构调研汇总表序号机构名称地址经营年限面积房间数床位数自理非自理床位数自理非自理占比自理非自理护理费护工人数护工工资人均管理人数同心老年护理中心岭东路与东盛大街交汇吉盛小区内非自理自理松海养老院安乐路与和顺三条交汇处南走米非自理自理沿河社区老年公寓吉林大路沿河街，临沿河街左右自理不自理安嘉老年公寓原东站十委社区益寿院东新路南二胡同，滨河小区内左右自理不自理长春市济康医院老人养护中心乐群街与荣光路交汇处自理不自理浦东老年公寓东盛大街与浦东路交汇自理不自理赛诺老年公寓荣光路与和顺街交汇处即将开业层楼自理不自理不自理左岸护理院项目实施进度计划表附表季度项目年年年年季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度休闲广场可行性研究规划许可施工许可基础工程主体工程围护工程装修工程竣工验收附表开发建设工程投资成本分析表单位万元序号名称单位成本数量金额占投资比例备注土地成本拆迁成本元二前期准备费设计费元每平米监理费元每平米勘察费元每平米三通平费三行政性收费行政性收费四小区配套工程费供暖外网元每平米给排水外网元每平米路灯元每平米围墙道路元每平米绿化元每平米其他五建筑安装工程费建设工程元工程设备款万套套六预备款涨价预备款建筑支出七装饰工程费装修每平米费用元，包括设备款地面占装修费用墙面地面面积倍，占费用水电暖工程占装修费用楼梯及室内门占装修费用养老设备其他占装修费用八经营性收费供水元每平米元供电元每平米元供暖元每平米元供气食堂大灶煤气安装费元户九间接费用管理费用直接成本销售费用直接成本财务费用贷款利息十税费印花税建筑合同万分之三契税土地成本土地使用税元总计附表项目分期投资计划表单位万元序号名称年度合计备注土地成本前期工程费勘察设计三通平费行政性收费小区配套工程费建安工程费年完成基础工程，主体工程，年完成主体工程，维护工程涨价准备款装饰工程费年占装修支持。

年占装修支持和养老设备支出万元。

经营性收费间接费用税金印花税土地契税土地使用税合计附表项目流动资金估算表单位万元序号名称年度备注合计收入服务收入床位共计个，平均出租率。

出租率补贴收入合计支出各项工资工资年增长水电费煤气费供暖费物业费办公费伙食费房租合计流动资金净值附表项目总投资估算汇总表单位万元房号成本构成投资项目计划投资额计划投资总额投资比例备注房屋建设成本土地成本前期准备费行政性收费小区配套工程费建筑安装工程费经营性收费间接费用合计二装饰及设备费装饰工程费设备购置费合计三经营成本工资水电费煤气费供暖费物业费办公费伙食费房租合计五各项税金印花税契税土地使用税合计六预系电话移动式洗澡床元台康复器材产品说明偏瘫康复器产品型号产品规格产品说明偏瘫患者利用健侧肢体协助患肢进行训练，改善其活动范围价格元台产品名称腰部旋转训练器产品规格产品型号产品说明用于改善腰部活动范围训练价格元台产品名称双轮助行器产品型号产品说明患者可把持此助行架，稳定身体，练习行走可折叠，便于携带，前脚装有轮子，可推动前进，后脚装有橡皮垫，可起安全保护作用。

价格元台产品名称手指关节诱导器产品规格产品型号产品说明训练上肢稳定性协调性提高上肢活动能力价格元个产品名称手功能综合训练箱产品规格产品型号产品说明训练患者手眼协调功能，改善手指功能，提高手协调性灵活性。

价格元套产品名称角度尺产品规格产品型号产品说明测量肘手指等关节活动范围及脊柱弯曲程度。

价格元套供应商信息北京龙福康科技发展有限责任公司地址北京市西城区北三环中路号商房大厦室电话电视机寸液晶电视在元之间冰箱立升冰箱在之间洗衣机六公斤波轮或滚筒洗衣机之间烘干机烘干机根据容量大小价格分别在元台以上。

厨房设备其他主要设备来源国内采购社会赞助。

设备清单包括品名规格型号单价数量生产厂家厂家地址。

详见附表五项目工程方案项目主要建筑物建筑特征结构及面积方案本建筑主体采用矩形形式，长度米宽度米建筑内设三部位以上养老院家，占，张床位以下养老院家，占。

而且，大多数位于城市郊区，远离医院远离亲友，交通不便，大多数老人难以接受。

调研结果表明，长春市养老机构数量少，规模小，配套差，服务和管理水平低，尚无所能提供四位体大型养老机构，养老事业尚处于起步阶段，市场需求空间巨大。

养老院相关政策及政策瓶颈近年来，省市区各级政府加大了对养老事业财政投入，相继出台了吉林省人民政府关于加快推进养老服务业发展意见长春市政府关于加快推进养老服务业发展意见对改建新建养老机构次性补贴由原来每床元增加至元，对不能自理老人补贴由每年每人元增加至元，提高了民营养老机构生存能力和经营积极性，促进了养老事业发展。

调查中，几乎所有养老院院长都反映三个问题，是卫生部门管理规定中，禁止养老院设置医疗门诊，使得养老院无法为入住老人提供方便及时日常医疗和康复服务，影响养老院入住率，是养老院处于勉强维持状况，难以发展，甚至难以生存。

二是法律方面存在空白，养老院在服务过程中常常会遇到老人家属恶意投诉，使本来就步履艰难养老院雪上加霜。

三是老人保险问题，现行保险制度规定，岁以上老人，很多险种拒绝为老人保险。

这些政策瓶颈已严重制约了养老事业快速发展。

二养老机构市场供需预测预计到年，长春市总人口将达到万人，其中岁以上老年人将达到万人，占总人口比重岁老年人将达到万人，占总人口比重。

合计长春市城区内共有老年人口人。

按照政府提出格局，长春市届时养老床位需求数达到张床位，与现在张相比，保守讲，年内有张床位缺口，需要增加张床位养老机构家。

三价格现状与预测沈阳大连长春养老机构服务收费价格经过对沈阳家大连家长春家养老机构市场调研，自理型老人服务收费标准平均在元月床位费伙食费生活护理费，非自理型老人服务收费标准平均在元月床位费伙食费生活护理费医疗护理费。

三市场竞争力分析主要竞争对手情况目前，长春市尚未建立养医结合老年机构。

所以，针对公里内平米以上养老机构进行分析，潜在竞争对手有家，分别是同心老年护理中心松海养老院沿河社区老年公寓安嘉老年公寓浦东老年公寓赛诺老年公寓济康医院老人养护中心详见附表同心老年护理院使用物业为政府划拨，典型公办民营养老机构，已经营年，客源相对稳定，有成熟管理经验，但设备设施老化，护理人员缺乏，卫生及公共环境较差，服务项目较少，没有发展空间。

松海养老院使用物业为租用，还有年到期，环境极差，养老院客户定位为低收入群体，收入低，服务标准低，设备设施老化，易被市场所淘汰。

沿河社区老年公寓该公寓经营近年，由于物业缺陷，造成出床率不高，平米仅设置张床位，加上入住人群层次低，造成收益率较低，为增大收益只能在服务品质上及护工配备上进行节约，造成服务质量差环境卫生差，易被市场所淘汰。

安嘉老年公寓该公寓为原东站十委老年公寓，自有房屋，正在装修，首批老人已入住。

该公寓由于借助东站十委金字招牌，有定社会影响力，但从就医角度来说，周边大型医院少且院内未设立医疗辅助机构，在经营过程中，老人就医难问题将影响其发展。

长春济康医院老年养护中心长春市唯家由医院自主成立养老机构，该养老院优势是入住老人就医方便。

但由于该养老院客户定位为自理型老人，使医养结合优势大大减弱。

与其它养老院相比，由于缺乏管理经验造成入住率较低，经营状况般。

浦东老年公寓有年经营历史，客户以中高收入退休人员为主。

该公寓服务内容单，管理般，客户容易流失。

赛诺老年公寓该公寓正在开业前准备，自有物业，拟定于月日正式开业，该公寓装修标准及配套设施标准较高，设有活动室及放映室。

主要客户为中高收入自理型离退休人员。

该公寓临近浦东养老院，环境优于浦东，是浦东养老院强有力竞争对手。