（批复）合川滨江地块项目可研建议报告（发改委）㊣精品文档值得下载

了供销款银行借款。

因此，真正需要贷款般仅为直接投资。

则本项目在滚动开发模式下，其贷款利息按前述五项成本之和以银行中长期开发贷款年利率和项目平均贷款年限年估算万元。

销售费用本项目为住宅小区，规模较大，开发经营周期预计年，估计销售投入约为销售总收入左右。

则有万元。

销售税费根据国家有关规定，不动产实现销售后税费有契税住宅销售额，商业销售额。

万元。

营业税及附加总销售额计算。

万元。

土地增值税根据经验取值总销售额。

万元。

税费总计。

万元。

成本费用总和万元见下表升华合川滨江项目投资估算序号项目及费用名称单位单位指标金额万元单方成本元开发费用土地费用场地平整费规划设计费高层建安费用小高层建安费用商业部分开发规费二管理费用财务费用管理费用营销费用其它不可预见费用三总投资四契税五营业税及附加六土地增值税七项目费用总计八销售收入九开发利润五项目经济效果预估投资总利润开发经营总利润开发经营总利润销售总收入总成本费用万元税后净利润税后净利润销售总收入契税营业税及附加土地增值税即万元二利润率静态成本利润率项目总开发价值总销售收入销售税费万元项目开发成本总成本费用销售税费万元成本利润率项目总开发价值项目开发成本项目开发成本开发净利润率开发毛利润率税前利润开发总成本费用开发净利润率净利润开发总成本费用三结论根据上述经济预估测算，项目开发收益率较为良好，项目开发前景可期。

六项目不确定性分析影响该项目运营不确定性因素投资支出成本类变量因素主要有土地费用出让金建安成本开发规费等，其估计准确程度直接影响到成本高低，成本能否得到控制，是项目能否盈利关键。

销售收入类变量因素主要包括售价及其增长销售进度等，其测算与实际操作接近程度将直接影响到预期销售收入能否实现。

二项目敏感性分析敏感性分析是研究建设项目主要因素发生变化时，项目经济效益发生相应变化，以判断这些因素对项目经济目标影响程度。

销售价格成本费用含销售税费对总利润影响，见下表单因素敏感性分析税后利润变化率不确定因素销售收入，成本费用，由上表分析可知总利润对售价和成本敏感率较差，即是售价下降或成本上升，本项目均不会出现亏损，说明项目投资前景可期。

实际上，个因素变动往往也伴随着其他因素变动，为弥补单因素分析局限性和更好地揭示项目潜在风险，对销售收入和投资支出进行双因素敏感性分析。

计算销售收入和投资支出对总利润影响程度，共分九种情况，见下表因素变化幅度销售收入投资支出收入支出收入支出收入支出收入支出收入支出收入支出收入支出收入支出收入支出双因素敏感性分析因素变化幅度销售收入成本费用，因素变化幅度销售收入成本费用，从上表分析可知当销售收入和投资支出同时减少时，项目总利润减少幅度不大，说明项目有定抗风险能力在销售收入减少而投资支出增大情况下，项目利润减少较大，在最不利销售收入下降，投资支出增加时，项目仅近万元利润，所以我们要努力控制，不要出现这种反向运动。

七技术经济评估结论及抗风险对策本项目评价结果较为理想。

其成本利润率仅为，净利润率。

出现这种情况原因主要在于地块较为优质，具有江景资源优势。

定位品质较高，未来销售预期较高。

土地成本费用按万元亩计算，而招牌挂土地费用万元亩，有较大不确定因素。

风险规避。

土地成本控制力争将土地成本控制在万元亩内。

土地出让金控制与政府相关部门联系确认土地出让金问题。

相关规费减免争取政府对开发规费及税费减免和优惠。

做好前期项目定位甲方取得项目土地后，应留足时间对项目进行全面系统分析判定，做发前期各项论证，把控好项目定位。

规划设计做好和完善规划设计，提升项目品质，增加产品附加值，以支撑更有利售价。

加强销售管理加强销售管理以降低未来销售推广费用，同时，加快销售进度，使资金快速回笼，降低风险。

成本控制在项目实施阶段，加强企业内部管理，努力控制好开发成本，从而提高项目利润。

尽快进入市场，并做好前期市场铺垫，锁定目标客户群，为开盘进入热销打下基础。

久拖会使渡组成，其中合阳城镇人口人，城镇化水平。

南屏城镇人口人，城镇化水平，东渡城镇人口人城镇化水平。

从现状可以看出，合川主城内，核心区城镇人口大概有万。

中心城区规划目标。

人口规模至年，合川区中心城区城市人口发展到万人至年，合川区中心城区城市人口发展到万人远景到年，合川区中心城区城市人口按万人控制。

核心区远期城镇人口万，其中合阳万，南屏万，东渡万。

六合川区商贸教育商贸辐射力强，高校发展较快。

合川区是川东北渝西北重要物资集散地，商贸流通服务业比较繁荣。

培育形成了金九时代广场滨江路和瑞山西路餐饮特色街等商业区，重百新世纪国美苏宁等商贸企业先后落户合川，合州市场建材市场等专业批发市场辐射周边多个区县。

高校园规划建设面积平方公里，现有育才学院派斯学院涉外商贸学院移通学院等高校所，在校学生近万人。

第三章合川区房地产市场研究合川区房地产宏观分析合川区房地产市场发展进程说明本部分数据来源于重庆市合川区统计年鉴和统计月报本文所有商品房销售价格和面积均以建筑面积计价。

纵观合川区房地产市场发展历程，大致可分为五个阶段第阶段年以前，合川区刚刚实现商品房销售，处于房地产起步阶段。

这阶段主要特征是刚刚实现货币化分房不久，更多商品房开发水平与体量都相对有限，多以集资房形式出现，基本上是集中在体育场周边经济园区为代表老城区中心由于是刚刚起步，所以商品房消费意识以及对产品要求也比较简单价格基本上是元平方米。

第二阶段年年，属于合川区房地产市场持续发展阶段，房地产市场大规模开发时期天桥。

水上交通规划四个游憩码头，通过水上娱乐联系合阳及东渡片区。

停车系统结合主要步行区域及人流集散空间规划处社会停车场。

大型公共设施要求配套停车场居住建筑按每平方米设置个停车位，公建每平方米设置个停车位标准执行，城市中心区应采用上限值，并宜建地下停车库或停车楼。

规划四车道及以上城市道路平面交叉口双向均设置展宽段。

三白鹿山片区白鹿山简介虽名为其山，却并不险峻，也不幽深。

六十年代，南江地质大队扎根于此，从山脚到山顶，建了许多房屋，占了半边山。

所以白鹿山又叫南江大队。

规划情况目前白鹿山片区正在进行滨江路段整治工程，完工后将形成个南城滨江景观带该区域多为年代砖房，人口密度较少，目前是合川休闲旅游地带目前白鹿山片区已经建成座立交桥通往涪江二桥南城区府已经高速路，并且现在白鹿山还在不断完善市场设施和道路交通。

四地块经营适宜性分析本项目地块所处区域环境及地块自身条件，其经营适宜性可做如下判断最适宜项目住宅小区。

本项目地块面积较大，区位合理，具有较好江景资源优势，可享受城镇居家之便利，却不受城市繁华干扰之苦，是闹中取静居家休养之理想场所。

所以该地块最适宜住宅小区开发。

可适宜项目商铺酒店。

本项目地块地处合川区高速出入口之要道，但不是唯，同时，处于涪滨南路，具有经营滨江商业和酒店必备因素人气旺。

因而该地块除最适宜于住宅开发外，也可适宜于商用物业开发但目前商气不旺，需培育商业氛围，但不宜大规模开发商业物业。

不适宜项目工业开发。

根据区域规划要求，本地块不适宜工业项目开发。

综上所述，我们认为本地块目前最适宜于住宅小区项目开发。

第二章合川经济社会发展研究合川区经济发展及规划合川区经济分析说明本部分数据来源于重庆市合川区统计年鉴。

合川区国民生产总值分析单位万元纵向分析合川区，单位万元。

总值同比增幅总值同比增幅年年年年年年横向分析年小时经济圈分析，单位亿元。

名次区域产值名次区域产值渝中区长寿区九龙坡区綦江县渝北区大渡口区涪陵区璧山县沙坪坝区荣昌县江北区铜梁县南岸区大足县江津区南川区巴南区潼南县永川区万盛区合川区双桥区北碚区合川区排名在主城小时经济圈内排在第十位，甚至高于主城区北碚区，其圈外，只比江津和涪陵低，说明合川区经济发展规模大，基数高，经济发展较好。

合川区经济发展在近三年处于快速上升期，同比增长从开始，快速提升到，同比增幅逐步加快。

合川区经济发展当前处于良好发展期。

合川区固定资产总体投资分析单位万元固定资产投资总值纵向分析合川区，单位万元。

固定资产投资值同比增长固定资产投资值同比增长年年年年年年定资产投资总值横向分析年小时经济圈分析，单位万元。

名次区域固定资产投资额名次区域固定资产投资额渝北区渝中区南岸区大渡口区江北区铜梁县巴南区璧山县九龙坡区南川区沙坪坝区荣昌县永川区大足县合川区綦江县长寿区潼南县江津区万盛区北碚区双桥区涪陵区合川区固定资产投资分解单位万元合川区建设与改造投资分析合川区，单位万元。

建设与改造投资同比增长建设与改造投资同比增长年年年年年年，第产业第二产业第三产业合川区工业投资分析合川区，单位万元。

工业投资同比增长工业投资同比增长年年年年年年虽然经历了金融危机，但建设与改造投资在年仍大幅增长，达到，说明通过固定资产投资建设仍是经济发展重要手段。

工业投资占固定资产投资，说明合川区工业发展较为迅速，工业会成为合川区新经济增长点。

合川区年三大产业分析合川区，单位万元第二产业占总，说明合川区工业处于较快上升期。

第三产业占总，比重较小，说明房地产业仍有较大发展空间。

农业占总，这在重庆各区县中基本是此比例，说明农业处于正常发展水平。

二合川区经济发展规划经济增长和经济结构。