（批复）商品住房、娱乐商场及办公楼设施项目可研建议报告（发改委）㊣精品文档值得下载

厅，面积房厅房厅，面积房厅深圳投资者房厅房厅，面积房厅房厅，面积台湾香港投资者房厅，左右共卫生，安全防范等措施三风险特点及对策对于风险发生可能性较小，损失程度中小风险可以采取风险自留通过加强管理能力和资金筹集能力，来妥善预防和处理可能发生风险对于风险发生可能性较大，损失程度较大风险可以采取风险控制通过深入研究来尽量减少风险发生概率或降低风险影响对于风险发生可能性大或非常可能，损失程度大风险可以采取风险转移通过有效保险或引入合作方，分散风险降低风险带来损失对于风险发生可能性很大，同时造成严重后果风险，只能终止项目实施。

第十四章结论与建议第节结论本项目地段优势相当明显，而项目自身也经过精心设计，配以精心绿化营造良好物业管理等，预计将有较强市场竞争力。

从市场需求来看，黄江镇目前中高档商品房购房者大部分都是小商户老板在附近工作中高档收入人仕收租保值当地居民。

市场对高端物业需求直存在，而目前并没有适合产品，就目前而言，已有不少潜在客户对本项目产生浓厚兴趣，并有意购买。

因此，我们预测该项目推出后销售情况较好。

从经济效益来看，本项目亦具有较好还贷能力，项目整体是可行。

第二节建议本报告结论是秉着谨慎与负责态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出。

鉴于目前房地产市场客观条件及项目实际状况，认为有必要对报告有关问题进步作出说明，并提出若干建议由于建筑设计施工方案营销方案等系列问题有待确定，实际操作时需要深化。

本报告预算是在考察东莞市黄江镇房地产市场基础上，且进行价格试水后确定其预售价，这在很大程度上依赖与目前东莞市房地产市场供求关系和未来几年东莞市黄江镇经济和人民生活水平状况。

建设单位应密切地注意市场同时，选择合适市场策略外，组织支高素质，高水平开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目预期盈利目标，并取得良好社会效益。

建筑工程中不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。

由于该项目工程施工较为复杂，因此在工程实施进程中，第，要加强施工管理，实行工程监理制第二，推行招标，工料包干等系列措施，有效控制成本，落实资金供应计划第三，要及时与设计部门沟通，分析解决技术难题，以确保项目经营目标顺利实现。

附表及附件附表项目开发成本估算表资金来源与应用表销售收入与销售税费估算表投资计划估算表土地增值税估算表利润表现金流量表敏感性分析成果表项目开发成本估算表附表单位万元序号项目名称计算方式单价元投资金额万元比例占总投资比比例未含地价比土地取得费依据于土地转让价，二施工前期费勘查测量设计费按总建筑面积计宗地内七通平费按总建筑面积计临时设施费按总建筑面积计三建筑安装工程费，土方工程按总建筑面积计桩基工程按总建筑面积计，主体工程按计入容积建筑面积计，安装工程费，水电工程按总建筑面积计，消防工程按总建筑面积计，电梯工程按总建筑面积计，通讯工程按总建筑面积计燃气工程按总户数计智能系统工程按总建筑面积计住宅楼公共部分装修工程按住宅建筑面积计商业公共部分装修工程按商业建筑面积计四红线内外市政及公建配套工程费按共建配套建筑面积计五管理费用二三四费率，六不可预见费二三四费率，七销售费用销售收入费率八财务费用按金融机构融资额计，九房屋公用设施专用基金七，合计不含地价二八，合计包含地价八开发项目总投资资额，资金来源与应用表附表单位万元年度项目合计年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度资金来源，项目收入再投入自有资金银行借款资金运用，开发成本投资，销售经营税金及附加，土地增值税预征土地增值税清算所得税，借款本金偿还，借款利息支付财务费用，盈余资金，累计盈余资金，销售收入与销售税费估算表附表单位万元序号项目合计年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度项目收入商场及办公楼出租收入万元，可出租面积租金元季度出租率地下停车场出租收入万元地下停车场出租面积地下停车场出租租金元季度地下停车场出租率住宅销售收入万元住宅销售面积住宅平均售价元，住宅销售率物业管理收入万元住宅物业管理收入商铺及商场物业管理收入项目税金及附加，营业税，教育税附加城市建设维护税项目净收入项目投资计划估算表附表单位万元序号项目名称投资金额年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度合计土地取得费，施工前期费土方工程桩基工程地下室工程主体工程水电工程消防工程电梯工程通讯工程燃气工程智能系统工程环保节能辅助系统工程住宅楼公共部分装修工程公寓楼公共部分装修工程商业公共部分装修工程地下室装修工程红线内外市政及公建配套工程费管理费用不可预见费销售费用财务费用房屋家人从台湾接过来，起生活。

不在黄江工作，则委托中介公司在适当时机抛出做投资。

凡是在黄江做生意老板般都在黄江镇购买房子投资物业，有部分人购有几套物业，购买套房子都是用于自居，两套房子以上就有做投资用。

台湾人买房，主要集中在棕榈泉，所购房型主要以左右房厅，或左右房厅，而台湾老板级人物则买房厅多以上住房。

深圳居民深圳人在黄江臵业完全用于自居比例比较少，大约在深圳在黄江购房人左右，房型多以房厅房厅为主，面积般在。

外来务工人员黄江镇全镇工矿企业大概有家，主要以电子厂鞋厂为主，上人规模企业比较少，在外资内地来管理人员工资比较高，待遇比较好，公司般为他们解决住宿问题，有配有单身住房。

而对些小型私人企业，老板对管理人员非常看重，为了笼络他们，般为他们配有专门单身住房。

在黄江镇外资企业中，月工资收入超过元员工，大概有在黄江镇购房臵业，自居并兼做投资另外，工资比较高服务行业如太子酒店裕元花园酒店金怡酒店等也有人在黄江购房，但绝大部分人是几个人在周围楼盘如中惠金士柏山富康花园合租个套间。

其它工资低于元员工，基本上没有人在黄江购房臵业。

这也许是他们工资比较低工作稳定性不好缘故。

而些小型私营企业员工，他们主要以农民工为主，本身工资比较低，又抱着工作几年回去想法，不愿意在外臵业。

另外，黄江房屋租金比较低，在个非常规范花园里，房厅住房才多元，而外面农民房更便宜，房厅才元。

所以，绝大部分普通工人都选择租房。

二各类购房人群比例通过调研和对调研资料分析统计，对黄江镇房地产市场购房人群及购房主力户型和每个楼盘住居群体等进行了初步统计。

黄江镇购房人群分布比例和主要楼盘住户人群统计如下表黄江镇房地产市场购房人员比例分布购房目购房人群所占比例购买主力户型投资本地投资者房厅房厅，面积住宅销售价格上涨。

二手住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份缩小个百分点环比下降，比月份涨幅低个百分点。

全国房地产开发景气指数月份，全国房地产开发景气指数简称国房景气指数为，比月份回落点，比去年同期提高点。

从分类指数看房地产开发投资分类指数为，比月份提高点，比去年同期提高点本年资金来源分类指数为，比月份回落点，比去年同期提高点土地开发面积分类指数为，比月份提高点，比去年同期回落点商品房空臵面积分类指数为，比月份提高点，比去年同期提高点房屋施工面积分类指数为，比月份回落点，比去年同期提高点。

第二节黄山镇房地产市场购房人群消费行为分析购房人群分类通过市场调研对黄江镇购房人群购房行为进行分析和统计，将黄江镇购房人群分成投资型和自居型两大类，在其两大类中又将其细化，具体分类如下第大类投资型黄江镇本地居民万人，外来人员有多万，总共人口将近万，黄江镇厂矿企业比较多，上规模就有多家，加上各种大大小小经营店，在黄江从事商业经营据不完全统计有万人。

许多企业多层人员和从事商业经营人员，他们有比较高收入，比较讲究居住舒适性和隐私性，喜欢租房居住。

所以，房屋出租在黄江是块很大市场。

而黄江镇房地产价格相对比较平稳，不像其它城市和地域房价那样会大起大落。

因此，在黄江投资者购房主要是用来出租，而转手出售不多。

在黄江镇购房投资按地域来分可以分成以下几大群体黄江镇本地投资者黄江镇本地投资购房者主要是本地那些开工厂办企业老板或其他各类从事经营活动经营户他们由于开工厂办企业或从事商业经营活动手中有比较充裕资金，他们手中这些资金有相当比例是流入到黄江房地产市场。

他们看准黄江镇外地人口比例过大，外资企业比较多，外资管理人员工资比较高，要求有个比较舒适住宿环境。

也就是说他们看准了黄江房屋出租市场这块大蛋糕。

因此，本地企业老板尽可能将手中资金投资物业用来出租。

来可以将闲散资金保值增值减少投资风险二来在适当时可以抛出套现。

本地人投资购房房型主要为房厅房厅房厅房厅，房面积般在，房面积般在，也有个别购买面积在房厅做投资。

黄江镇本地人买房投资出租主要对象为外资企业中高级管理人员在黄江镇从事商业经营人员高收入酒店类服务人员。

据我们调查家中介公司中，他们均认为黄江镇本地投资者喜欢购买锦绣花园假日豪庭富康花园这三个楼盘物业。