可界定岁成年人范围在收入上家庭资产在万元以上，有足够收入支付生活必需品之外休闲娱乐消费在行业上主要是收入较高诸如金融保险商贸等行业在消费结构上每年至少次以上选择居住城市以外区域旅游，旅游支出占个人娱乐休闲消费支出以上在消费心态上多为温馨浪漫型，寄情山水间，注重生活质素，提倡休闲生活。

总之，投资金果湾酒店人士多为在消费心态上趋于休闲族，收入上是富有族，时间上是富足族，这三者缺不可。

否则，无法划入金果湾酒店目标消费群当中。

另外，投资型和公用型福利型目标客户，多具备投资眼光，看好金果湾良好发展前景和投资回报前途。

第六章项目不确定性和市场风险规避策略本项目开发是动态过程，周期较长，资金成本投入大。

所以，我们很难对开发过程中有关费用和建成后收益情况作出精确评估，即计算中涉及因素如地价建筑成本利息税金代理费开发周期贷款利率售价租金出租率客房率等都是理想状态下估计值。

实际上，这些值确定取决于许多变量。

其中，地价建筑成本租金售价等是主要变动因素，这些因素对房地产开发项目财务评价影响很大。

因此，本部分就上述因素或参数变化对评估结果产生影响进行深入研究，以便使开发项目财务评价结果更加真实可靠，从而为本项目决策提供更科学依据。

主要变量分析本部分主要从项目开发财务评价角度定性分析影响本项目经济效益主要变量因素，主要有建筑成本开发建设周期销售周期贷款利率售价等，分析如下地价地价在项目开发成本中重要因素，在项目总投资成本中所占比重大，对项目经济效益影响大。

上述评估中，我们引用是目前该区域市场地价。

实际操作中，可想办法取得优惠地价。

总开发成本建设成本建筑成本在项目成本中所占比重最高，涉及环节最多，故是重要风险因子，开发过程中要严格控制该项费用。

开发建设周期开发建设周期对资金成本管理费用等有直接影响，并对销售价格有间接影响，从而影响项目经济效益。

开发周期拉长，则资金成本管理费用加大。

另方面，开发周期拉长后影响楼盘形象，降低业主购楼信心，降低售价，从而减少利润。

而开发建设过程中需加快工程进度，关键是保证足够资金到位并监督施工工程。

销售周期按惯例，项目建至总楼层第楼即可销售。

若公司急需工程款，而项目宣传到位时，可提前销售这样，前期价位较低，影响总体售价若资金充足，公司可推迟至封顶销售，总体售价会提高。

销售期长短受定价工期影响较大。

定价高，工期慢，销售期长。

销售期拉长后，又增加了各方面费用成本，特别是资金成本，最终影响售价，影响利润。

故销售中，要合理定价，加快工期，缩短销售期。

资金成本本项目投资量大，所需资金多，银行开发贷款资金是重要融资渠道。

贷款利率高，资金成本高，则经济效益低。

售价本项目功能为酒店物业，建筑成本高，景观优势佳，销售价格高。

售价高低是影响项目利润直接因素。

而售价高低取决于项目策划定位施工建设开发周期广告宣传销售手法酒店管理公司品牌影响力等，故整个开发过程中，均要重视上述因素，以提高售价，增加利润。

敏感性分析表项目整体利润敏感性分析单位万元序号项目变动率利润总额投资报酬率变化后利润增减额变化后报酬率增减额无变化，酒店售价，销售费用税费地价建筑成本，管理费用财务费用不可预见费注本表是产权式酒店各因素分别时对本项目酒店成本利润率敏感性分析。

房地产开发项目评估中敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益经济评价指标对主要变动因素敏感程度。

如果变动因素变化幅度很小，但对项目经济评价指标影响极大，则认为项目对该变量不确定性是很敏感。

敏感性分析目，就是要在众多不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大因素并判明其对开发项目投资效益影响程度。

敏感性分析如下以单变量敏感性分析方法进行分析即假设各变量之间相互，每次只考虑项可变参数变化而其它参数保持不变时，项目评估结果变化情况。

以最能反映本项目投资效益经济评价指标开发总投资成本利润率作为分析对象。

选取地价建筑成本不可预见费用管理费用财务费用税费销售费用售价作为敏感性分析中不确定因素。

假设不确定因素变化幅度。

结论从上述敏感性分析得知，本项目酒店公寓不确定性因素对本项目利润率敏感性影响依次为酒店销售单价建筑成本税费销售费用管理费用不可预见费用地价管理费用财务费用。

其中，销售单价是最敏感性因素，其次为建筑费用和税费，他们构成影响利润率三大敏感性因素。

其它规避市场风性回归过程中种调整，之后不健康因素会逐渐消除，而居民自住需求会持续稳定增长，这将有利于房地产市场进步发展。

惠州房地产主要利好因素如下惠州经济快速增长城市化进程不断提速交通设施不断完善为房地产市场下步发展带来机遇上半年增幅平稳，财税收入高速增长，固定资产投资增幅高位攀升，消费需求快速增长，利用外资保持较快增长，外贸出口增幅平稳。

惠州增长率多年始终保持在以上，年惠州突破亿元大关，标志着惠州进入全国类重点城市行列未来五年，惠州有望承接深圳东莞产业转移亿元，经济总量上将再造个惠州。

惠州交通设施不断完善，各组团道路网络日益密切，年上半年惠南大道开通，惠城区与惠阳区联系更紧密，沿海城市格局正在确立。

在惠州市高速公路网规划年中，构架了五横三纵公路网络，规划总里程公里，共形成个高速公路出入通道口，条高速公路出入境车道。

到年，惠州市高速公路总里程达公里，十二五期末达到公里，十三五期末达到公里。

届时四通八达高速公路网像纽带样，将全省周边各城市和惠州市各县区及重要港口紧密连接在起。

城市格局构架扩大带来良好发展机遇，组团式城市住房建设规划加快城市发展步伐根据惠州市城市住房建设规划年，市区行政区划调整后，惠州市区包含了惠城区惠阳区及大亚湾经济技术开发区，总用地面积平方公里。

其中城市规划区主要由惠城惠阳大亚湾仲恺陈江三大组团组成。

组团式城市住房建设规划有助于合理布局城市格局，加快城市发展步伐性活地税增长贡献超过。

其中，房地产业营业税增长达，拉动全市地税增长个百分点。

显示，房地产业快速发展对地方税收重大贡献。

大亚湾财政收入领跑各县区。

分县区看，各地财政般预算收入增长分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示各地财政收入增幅均超过，其中市区惠城区惠阳区大亚湾区财政收入增长明显快于县域财政收入增长。

两大工业支柱行业电子石化进步协调发展年，全市规模以上工业实现增加值亿元，增长。

其中，电子行业增加值亿元，占规模以上工业比重，比上年下降个百分点，增长石化工业增加值亿元，占比达，比上年大幅上升个百分点，增长。

电子石化两大支柱产业占全市规模以上工业增加值比重为，随着石化产业规模不断壮大，产业协调性进步增强，产业结构也适度重型化调整，轻重工业比重由上年调整为。

龙门工业领跑各县区。

分县区看，各地规模以上工业增加值增长分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

龙门由于三大水泥项目相继投产，拉动了其工业快速增长。

固定资产投资创历史新高年，全市完成全社会固定资产投资额亿元，创下历史新高。

季度全市固定资产投资增长分别为，下半年呈现高速扩张态势。

其中，工业完成投资亿元，增长，成为今年以来投资增长重要亮点第三产业投资完成亿元，增长，其中房地产开发投资亿元，增长。

显示，工业与第三产业投资齐头并进，共同为惠州经济发展提供强大后劲，引导产业结构调整优化协调发展。

大亚湾投资领跑各县区。

分县区看，各地全社会固定资产投资增幅分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示，大亚湾区惠阳区投资高速增长惠城区惠东县博罗县也保持快速增长势头。

商贸零售业增幅再攀新高年，全市社会消费品零售总额亿元，增长，增幅比上年上升个百分点，呈现在高位增长良好态势，创下近几年消费增幅新高。

季度全市商贸零售业增长分别为，全年呈现逐步升温态势。

其中，批发和零售贸易业完成亿元，增长住宿和餐饮业完成亿元，增长。

显示，随着高端酒店相继投入营业，惠州住宿酒店业收入呈强势增长态势。

大亚湾消费品零售总额增幅最高。

分县区看，各地社会消费品零售总额增幅分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示，各县区消费增幅都保持在快速增长区间。

外商直接投资较快增长年，全市外商直接投资合同项目个外商直接投资合同外资亿美元，增长全市实际吸收外商直接投资亿美元，增长。

其中，电子行业引入外资合同项目最多行业，共个，直接外商投资亿美元，分别占全市和房地行业合同项目个，利用外商直接投资亿美元。

从引资地区看，香港仍然是引入项目最多地区，占全部项目。

季度实际吸收外商直接投资累计增幅分别为，呈现逐步攀升态势，显示下半年引资形势逐步好转，引入外资额明显增加。

龙门吸收外商直接投资增幅领跑县区。

分县区看，各地实际吸收外商直接投资增长分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示全市除惠城区外，各县区实际吸收外商投资都保持快速增长，增长都超过，其中龙门尤为突出。

外贸顺差超过亿美元年，全市进出口总额亿美元，增长。

其中，进口亿美元，增长外贸出口亿美元，增长。

其中，私营企业出口亿美元，增长外资企业出口亿美元，增长。

全市实现贸易顺差亿美元，创下我市对外贸易顺差新记录。

从出口主要商品来看机电产品亿美元，占比，增长服装亿美元占比，增长鞋类亿美元，占比，增长，塑料制品亿美元，占比，增长玩具亿美元，占比，增长。

外贸出口大亚湾领跑县区。

分县区看，各地外贸出口增长为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示大亚湾外贸出口高速增长，惠东县惠阳区增长也高于其他县区。

房地产业强势发展年，全市商品房建筑面积万平方米，突破万平方米大关商品房销售额亿元，突破亿元大关全年完成商品房投资亿元，突破亿元大关。

年惠州房地产呈现强势发展态势，建筑面积销售面积销售金额增幅均超过。

年商品房销售均价为元平方米，比月销售均价小幅回落元平方米。

季度全市商品房累计平均价格元平方米分别为。

显示，受国家宏观调控影响，四季度商品房价格涨幅明显减缓。

分县区看，各地商品房销售价格元平方米为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示县区房价已经全部超过元平方米，惠城区房价已经接近元平方米。

金融存贷款快速增长年年末，全市本外币贷款余额亿元，比年初增长本外币存款余额亿元，比年初增长。

存款与同步踏入千亿俱乐部。

惠东贷款增幅最快。

分县区看，各地金融机构本外币贷款增幅分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示惠