上下功夫，提高项目口碑。

加强产品差异性，项目定位于岁旅游客，他们与学生不同，不仅仅追求低价，对于品质也有定追求。

项目在设计上尽可能贴近他们需求，在细节上多下功夫。

二针对行业风险对策项目与主要竞争对手市场有部分重合，但是应该要看到，市场规模本身也在快速发展，来苏州旅游人数不断增加。

项目本身与主要竞争对手存在差异竞争，分别满足不同客户需求，且项目位于核心商圈周边，客流量丰富，目前快捷酒店数量仍无法完全满足市场需求。

因此，出现与主要竞争对手发生恶性竞争风险较小。

除了本项目外，周边暂时不存在适合开展同类项目物业资产，短期内不存在后续竞争者。

三针对政策风险或自然风险对策近几年来，国家宏观政策对扩大内需刺激消费，促进文化产业与旅游业发展扶持力度较大，未来出现政策导向变化可能性几乎较小，针对重大流行性疾病，国家防控能力在不断增强。

因此，政策风险或自然风险较设计审查年月完成项目工程施工前期准备工作年月年月完成项目工程全部改造和装饰施工年月完成整改，实现工程竣工验收，并投入使用。

年月开始试营业。

项目实施计划表序号计划内容年年可研编制与审批初步设计施工图设计审查施工前期准备工作工程全部装饰装修工程工程竣工验收并投入使用开始试营业第五章风险分析及应对措施第节主要风险因素经营风险主要由快捷酒店自身运营出现问题而带来风险。

由于快捷酒店自身竞争力减弱，无法满足市场需求，导致财务状况恶化，无法持续经营带来巨大风险。

二行业风险短期内，周边出现大量快捷式连锁酒店，导致整个行业恶性竞争，公司投资建设快捷酒店无法适应竞争而陷入经营困境风险。

主要竞争对手目前来看主要竞争对手为汉庭东环路店，如家拙政园店等已经存在快捷酒店。

汉庭和如家主要市场为拙政园以西，辐射观前街客流，而本项目主要侧重于由拙政园以东，园区或东环高架进入市区客流。

潜在竞争对手由于位于黄金商圈周边，物业基本属于饱和状态，暂时未发现适合做快捷酒店较大体量空置房屋。

三政策风险或自然风险旅游业发展形势发生变化而产生风险，如受国家宏观政策重大影响或突发自然灾害流行疾病等影响，导致旅游业急剧萎缩，项目出现问题风险。

第二节主要风险对策针对经营风险对策加强对员工培训力度，在服务品质上下功夫，提高项目口碑。

加强产品差异性，项目定位于岁旅游客，他们与学生不同，不仅仅追求低价，对于品质也有定追求。

项目在设计上尽可能贴近他们需求，在细节上多下功夫。

二针对行业风险对策项目与主要竞争对手市场有部分重合，但是应该要看到，市场规模本身也在快速发展，来苏州旅游人数不断增加。

项目本身与主要竞争对手存在差异竞争，分别满足不同客户需求，且项目位于核心商圈周边，客流量丰富，目前快捷酒店数量。

年月开始试营业。

项目实施计划表序号计划内容年年可研编制与审批初步设计施工图设计审查施工前期准备工作工程全部装饰装修工程工程竣工验收并投入使用开始试营业第五章风险分析及应对措施第节主要风险因素经营风险主要由快捷酒店自身运营出现问题而带来风险。

由于快捷酒店自身竞争力减弱，无法满足市场需求，导致财务状况恶化，无法持续经营带来巨大风险。

二行业风险短期内，周边出现大量快捷式连锁酒店，导致整个行业恶性竞争，公司投资建设快捷酒店无法适应竞争而陷入经营困境风险。

主要竞争对手目前来看主要竞争对手为汉庭东环路店，如家拙政园店等已经存在快捷酒店。

汉庭和如家主要市场为拙政园以西，辐射观前街客流，而本项目主要侧重于由拙政园以东，园区或东环高架进入市区客流。

潜在竞争对手由于位于黄金商圈周边，物业基本属于饱和状态，暂时未发现适合做快捷酒店较大体量空置房屋。

三政策风险或自然风险旅游业发展形势发生变化而产生风目名称平江商务酒店综合体项目项目建设单位平江区集体国有资产经营公司项目地点项目建筑位于娄门路号原平江医院，地处苏州古城区东北面，西面紧邻护城河，东邻苏州新加坡工业园区，建筑基本保持原有结构形态，周边多为居民新村，外部装饰风格陈旧，项目状况项目占地面积平方米，总建筑面积平米含地下停车场平米。

项目资产为公司自有资产，目前空置。

项目规模按照快捷酒店进行改造，改造面积约平米，暂定客房约间。

投资估算及资金筹措改造总投资约万元，改造资金由公司自筹。

二投资主体项目建设单位公司是经平江区人民政府批准成立国有独资企业。

年在平江区工商局注册登记，现注册资金万元。

主要承担政府授权国有资产经营管理工作。

公司在平江区投资建设了桃花坞文化创意产业园，博济科技产业园等多个区重点建设项目。

公司凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，在配合区政府进行业态调整，实施产业升级过程中发挥了重要作用。

第二节投资方案项目投资项目总投资估算表万元序号项目投资备注结构改造外立面改造公共部分装饰客房装修电器设备大堂装饰电力系统消防系统其他设备总计二投资建设方案项目总投资约万元，计划年初开始办理施工前期准备工作，年月能够开工，年月底前完成改造工作，月投入试营业。

第二章项目背景和必要性第节项目背景宏观背景苏州区位环境分析地理位置苏州位于中国经济最活跃区域长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近中心城市。

苏州位于中国两大经济带沿海经济带和长江经济带交接处，是中国最富饶地区之。

面积苏州全市总面积平方公里，其中苏州市区面积平方公里，建成区平方公里，古城区平方公里。

经济环境分析年，全市完成地区生产总值亿元，按可比价计算年均增长。

财政总收入亿元，年均增长，占地区生产总值比重达。

主要经济指标名列全国大中城市前茅，个县级市全部进入全国综合实力百强县市前列。

服务业加快发展，增加值年均增长现代商业业态实现零售额占社会消费品零售总额比重达到，旅游总收入年均增长。

酒店业市场分析我国酒店业目前发展十分迅速，据资料显示到年底，全国住宿餐饮企业超过了万家，全年营业额达到亿元，比上年同期增长了，与十五末相比，年平均增长速度接近情况下，总营业额增长了。

人均消费也从年元增长到年元，几乎翻倍。

另方面，年以来，在来苏旅游人数稳步上升背景下，苏州星级饭店客房出租率却呈现普遍下降趋势，分了杯中羹正是中档经济型酒店。

经济型酒店转眼开遍苏城大街小巷，不过年多时间，市区仅平均元左右客房标间至少多了间。

这些新兴经济型酒店交通便利设施现代价格实惠房间布局灵活，提供精简有限服务，借助周边餐饮商场等设施来满足客人需求，使酒店本身可以去除过多功能。

在年黄金周，以经济型酒店为代表非星级饭店客房出租率为，远远超过高级星级酒店客房出租率。

政策分析商务部发出关于加快住宿业发展指导意见，意见中强调指出住宿行业下步发展重点，即经济型酒店绿色酒店以及自主品牌。

综上所述，我们不难看出，从发展趋势看，苏州中档经济型酒店，特别是主题特色鲜明中档经济型商务酒店仍然具有发展空间。

二微观环境项目位于娄门古城河畔。

地处于苏州平江区娄门路与莫邪路交汇之处，距离拙政园狮子林苏州博物馆平江区历史文化名街等著名旅游景点仅分钟路程，周边公共设施完备，游客资源丰富。

在交营带来巨大风险。

二行业风险短期内，周边出现大量快捷式连锁酒店，导致整个行业恶性竞争，公司投资建设快捷酒店无法适应竞争而陷入经营困境风险。

主要竞争对手目前来看主要竞争对手为汉庭东环路店，如家拙政园店等已经存在快捷酒店。

汉庭和如家主要市场为拙政园以西，辐射观前街客流，而本项目主要侧重于由拙政园以东，园区或东环高架进入市区客流。

潜在竞争对手由于位于黄金商圈周边，物业基本属于饱和状态，暂时未发现适合做快捷酒店较大体量空置房屋。

三政策风险或自然风险旅游业发展形势发生变化而产生风险，如受国家宏观政策重大影响或突发自然灾害流行疾病等影响，导致旅游业急剧萎缩，项目出现问题风险。

第二节主要风险对策针对经营风险对策加强对员工培训力度，在服务品质上下功夫，提高项目口碑。

加强产品差异性，项目定位于岁旅游客，他们与学生不同，不仅仅追求低价，对于品质也有定追求。

项目在设计上尽可能贴近他们需求，在细节上多下功夫。

二针对行业风险对策项目与主要竞争对手市场有部分重合，但是应该要看到，市场规模本身也在快速发展，来苏州旅游人数不断增加。

项目本身与主要竞争对手存在差异竞争，分别满足不同客户需求，且项目位于核心商圈周边，客流量丰富，目前快捷酒店数量仍无法完全满足市场需求。

因此，出现与主要竞争对手发生恶性竞争风险较小。

除了本项目外，周边暂时不存在适合开展同类项目物业资产，短期内不存在后续竞争者。

三针对政策风险或自然风险对策近几年来，国家宏观政策对扩大内需刺激消费，促进文化产业与旅游业发展扶持力度较大，未来出现政策导向变化可能性几乎较小，针对重大流行性疾病，国家防控能力在不断增强。

因此，政策风险或自然风险宏观政策对扩大内需刺激消费，促进文化产业与旅游业发展扶持力度较大，未来出现政策导向变化可能性几乎较小，针对重大流行性疾病，国家防控能力在不断增强。

因此，政策风险或自然风险较内都位列前茅。

凭借公司现有优势，改造后能够将空置国有资产最大限度发挥效益，同时提升公司在项目运营方面能力，有利于提升公司市场竞争力，扩大公司业务，提高公司收益，促进区域经项目工程实施计划由于项目设施老化，且原有建筑布局与快捷酒店严重不符，需要花大量时间和精力进行结构改造与内部装饰。

计划邀请专业设计公司对项目进行重新设计，定位于岁之间旅游人群为主。

外立面设计要求醒目大气。

内部装饰尽可能给人清爽简约感觉。

年月年月完成项目工程可行性研究编制及报批工作年月年月完成项目工程初步设计施工图设计审查年月完成项目工程施工前期准备工作年月年月完成项目工程全部改造和装饰施工年月完成整改，实现工程竣工验收，并投入使用。

年月开始试营业。

项目实施计划表序号计划内容年年可研编制与审批初步设计施工图设计审查施工前期准备工作工程全部装饰装修工程工程竣工验收并投入使用开始试营业第五章风险分析及应对措施第节主要风险因素经营风险主要由快捷酒店自身运营出现问题而带来风险。

由于快捷酒店自身竞争力减弱，无法满足市场需求，导致财务状况恶化，无法持续经营带来巨大风险。

二行业风险短期内，周边出现大量快捷式连锁酒店，导致整个行业恶性竞争，公司投资建设快捷酒店无法适应竞争而陷入经营困境风险。

主要竞争对手目前来看主要竞争对手为汉庭