。

市场对规划设计营销管理施工质量敏感度越来越高，并要求从业人员专业水平也应随之提高。

商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场不断发育和竞争日趋激烈，住宅市场品牌商品房出现势算。

弱电设计小区通信线路由市市话网直接引入。

高级商住两用住宅设数据语音用模块化插座。

数据语音均采用高速传输方式，用五类传输线。

小区范围内设保安监控防盗报警系统。

出入口及重要部位设置摄像机双监报警监视器和微音器。

小区电视系统由市光纤电视网引入，每用户设个电视用户盒。

设火灾自动报警消防联动系统和紧急广播系统。

消防建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利交通应急条件。

地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施消火栓。

小区室外按规范设消火栓。

地下车库按国家有关规范设置防火分区。

根据小区消防用水量设消防水池花园水池及消防两用，按规定要求储存充足水量，以满足消防要求。

环境保护本工程主要污染源是地下停车库汽车排放尾气对地面周围空气和地下环境构成污染，其次是住宅生活污水固体垃圾，地下层设备运行噪声污染。

对上述污染拟采取以下措施进行治理公共及生活污水公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。

固体垃圾采用袋装方式收集处理，防止二次污染。

噪声设备选型应尽量选用噪较低，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。

六项目实施进度安排本项目计划在年个月左右时间内建成。

项目可进行分期报建，建设进度程序如下项目建议书批复。

编制可行性研究报告并报批。

建筑方案设计。

综合管网设计。

施工图设计。

报建领取建设规划许可证。

工程开工。

开始预售。

主体工程断水。

单体工程验收。

分项工程验收。

正式人住。

七投资估算与资金筹措地块规划指标暂定表序号规划指标地块指标备注用地面积约亩总建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积建筑占地面积容积率此容积率为暂定建筑密度绿化率上述计算数据均为暂定估算依据投资估算根据建设单位提供佳园期土建工程基础数据，按本项目暂定建筑面积结构建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见下表。

项目投资成本估算号地块海南东华鞋厂工业区土地亩竟买综合成本号地块竟买综合成本表表序号项目名称费用金额万元备注竞买土地成本竞买总价为估算二竟买交易过户税费项总和契税万元营业税万元所得税万元土地增值税万元地面上抵押物交易手续费元土地手续费拍卖佣金万元土地用途变更费用亩元地价差全额三合计号地块海南嘉泰摩托车有限公司土地亩竟买交易过户税费号地块竟买综合成本表表五序号项目名称费用金额万元备注竞买土地成本二竟买交易过户税费契税万元营业税万元所得税万元土地增值税万元地面上抵押物万交易手续费万元土地手续费拍卖佣金万元土地用途变更费用亩元地价差全额三合计土地总成本土地总成本表表项目单价万元亩计算基础亩合计万元备注号地块综合成本号地块综合成本土地总成本约元项目总成本估算项目投资成本估算表表序号项目单价元计算基础合计万元备注单位建筑面积土地成本建安工程费前期费用含市政配套规划设计消防建筑图审施工报建及其它费用基础设施配套费包括供电供水燃气消防排污电信绿化小区道路建设等公建配套费包括公共设施室外景点绿化费安防系统费室外道路费等不可预计费用项之和开发费用其中管理费用项之和销售费用销售总额开发总成本项之和资金筹措本项目建设资金完全由建设单位自筹，建议使用自有资金万元作为项目资本金按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发。

八经济效益分析住宅销售价格根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米元商铺二两层联买，捆绑销售价格每平方米元。

停车位销售根据在项目立项报批后再定。

项目建设指标暂定表序号项目单位数量总用地面积容积率总建筑面积住宅面积商铺面积可售商住面积销售收入表序号项目平均单价元计算基础合计万元备注住宅房屋商业铺面二层商铺设计总计销售进度及付款计划本项目计划在年内完成销售，各年销售计划在项目报批后再定。

税费率本项目按销售总额税率预征交纳多退少补，税收共计为万元。

盈利能力分析财务现金流量表表序号项目合计万元现金流入其中销售收入其它收入现金流出其中成本投资预征销售总额税前利润额税前利润率净利润额净前利润率清偿能力分析本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。

由于项目未借款，在适当安排应付利润情况下，资产负债率可以直保持为零。

九结论本项目总投资成本约万元，总收入约万元，税前利润约万元，税后利润约万元，销售利润率为，投资利润率为。

以上指标显示，本项目具有良好经济效益和社会效益，又由于本项目含报酬率较高，投资回收期较短，投资开发商有较强房地产开发能力和良好信誉，所以本项目抗风险能力较强。

可见本项目开发前景广阔，投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，项目社会效益和经济效益较好，是个值得投资好项目。

另外，由于本项目投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取定数量贷款，加快建设进度，以获取更高投资回报。

十风险分析及对策市场配套不齐全。

万宁市房地产市场不规范，缺乏高质素高资质房地产开发企业。

市场需求分析从万宁市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大需求潜力。

根据有关市场调查资料，万宁市目前有市民住房是单位借房，约属房改房，是私房，只有住房是居民政策性购买商品房。

从以上现象可以看出，目前商品房在万宁市市民住宅构成中所占比例仍然很小，商品房消费潜力和商品住宅市场空间很大。

随着住房制度改革进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场开放，商品住宅将成为居民主要住房来源。

随着居民生活水平提高，收入增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现在有较大提高，住房升级换代蕴藏巨大消费潜力。

精品住宅市场需求及发展人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设要求。

随着万宁市城市居民收入日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据万宁市城市经济社会旅游业发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房重要选择条件。

精品住宅表现为住宅市场趋向细分化随着福利分房制度结束，个人购房将成为住宅消费市场主流。

在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择今天，个楼盘吸引消费者前提应该是启己与众不同个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场发展趋势。

前两年，万宁市住宅市场针对些消费群体，推出部分政策性住宅，刚刚推出就卖完，销售火爆。

从中可以看出，住宅市场个发展方向是住宅市场细分化。

对住宅从业人员专业化程度要求也越来越高。

市场对规划设计营销管理消费者。

月份，海口市新建商品住宅平均售价元，三亚市新建商品住宅平均售价元。

海南旅游地产市场分析近来，海南旅游与房地产两个高速增长产业频频联姻，且构筑了段段旅游地产美好姻缘。

就连和记黄埔中信泰富鲁能集团美国芦荟株式会社等豪门公子也纷纷来海南房地产业找媳妇。

受宏观调控国六条等政策影响，今年海南房地市场比较低迷。

而旅游房地产却逆市看涨，依然保持增长势头。

据了解，今年来海南购买度假式房子外地人比较踊跃。

些新开发楼盘销售情况比预想要好，好楼盘期刚推出来就已销量过半。

旅游地产旺销，也导致房价上涨。

据统计，三亚湾旅游地产均价已达每平米多元，海口西秀海滩带高档住宅群，房价上涨也比较快，有已接近元大关。

自从旅游地产概念引入我省后，特别是三亚，旅游房产不仅全线蹿红，且已形成规模，打破海南房产界多年沉寂。

同时，也吸引了内地香港等地地产大鳄前来投资。

从年起，批海内外客商前来投资开发项目。

中信集团以中信泰富为旗舰，投资亿元高调杀入海南旅游房地产项目开发，直接介入博鳌二期开发建设。

中信除参与原平方公里博鳌特别规划区开发外，还要将规划区向南拓展扩大到平方公里，年前总投资将达到亿元以上。

香港华润集团计划今后年内分批投入亿元资金参与石梅湾总体发展开发。

浙江吉利集团在海南投资亿元建三亚学院及落笔洞旅游项目。

创维集团投资多亿元在三亚投资开发了海南省最大旧城改造项目时代海岸。

华人首富长江实业主席李嘉诚霍英东集团董事总经理霍震霆香港恒隆集团主席陈启宗泰国海南商会名誉理事长欧宗清博士泰国中华总商会主席郑明如等富豪们也都看上了海南房地产投资。

调查统计表明，海南旅游地产在全国市场份额已占到，海南依托其优越人居环境，已成为中国旅游地产知名品牌。

在第届中国旅游房地产会，在人们最喜欢旅游地产发展城市调查问卷中，排前三名里海南有两个城市被首选，第是三亚，第二是北京，海口是第三名。

可见海南旅游地产在内地人心中地位。

海南旅游地产蕴藏巨大商机。

海南省气候宜人风景优美，具备了发展旅游地产充分先天条件，而旅游经济强势发展又为旅游地产发展搭建了桥梁。

国内外大型企业纷纷进入海南旅游地产，必将掀起海南旅游地产新轮开发热潮。

同时也加快实现海南岛打造成亚洲高档休闲度假旅居基地和富裕起来中国人第二居住地目标。

事实上，旅游地产发展不仅是多卖几套房这么简单而已。

由于旅游地产涉及多个行业，可带来多重发展。

海南二三线城市楼市分析今年月中下旬，海南省粮食系统存量土地进入市场，文昌澄迈临高等各市县国有粮食企业土地资产公开拍卖。

市县粮食系统国有存量土地资产已经被激活，海南二三线城市土地交易开始进入活跃期。

在海南二三线城市，不仅土地交易升温，城镇楼市也已悄然形成。

在琼海官塘镇，有开发商利用当地温泉优势，开发度假疗养楼盘，吸引了不少外省客户。

琼海全市楼盘在三年前只有个，现在已激增到个。

在二三线城市楼盘中，超过六成以上房产被岛外人士购买。

据了解，目前琼海大部分公寓楼盘价格集中在元平方米至元平方米，保亭价格在元平方米至元平方米，五指山市价格更低，每平方米约元。

在海南级房地产市场竞争硝烟未散之际，保亭等二三线城市房地产市场也已悄然兴起，海南楼市正悄悄发生着种深层格局演变。

在二三线城市楼盘中，超过六成以上房产