（批复）望京商业步行街商业广场项目可研建议报告（发改委）㊣精品文档值得下载

四元桥望京桥望和桥北湖渠桥，以及将于今年完工湖光中街立交桥。

上述立交桥分别设置于望京周边地区，绝大部分是进出望京地区主要出入口，主要承担了连接外部公路系统与内部城市道路系统纽带作用，是望京地区保了定认知度，并积攒了定数量签约客户，待销售证落实之后，项目正式进入销售阶段，在主体结构封顶时达到销售高峰期，后期与招商同步收盘。

初步销控暂定出租控制比例出租比例年年年年年年年年年年年总本项目预计于开始进行全面租售其中月份开始招商月份开始进行销售，并对其进行租售节奏控制，以调节项目回款周期及租售价格调整，见下表月月月月月月月月月月月计暂定销售控制比例销售比例年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月总计望京商业步行街项目可行性研究报告强销期分析出租强销期月此时，宗地施工已经进入尾声，物业接近封顶，在此期间将会出台更为有利租赁政策，并加强市场招商推广力度，以吸引市场中意向商户，该阶段招商率预计达到。

销售强销期月月份为市场游资活跃周期，在此阶段招商工作已经提前开展，主力商户已经确定，签约商户也已经上升到定比例。

在此招商阶段性工作过后，转向宗地销售周期，销售推广工作应紧跟招商进度。

在此阶段，物业应已经封顶，有利于树立投资者信心，该阶段销售率预计达到。

资金回笼可能性由于本宗地采用带租约销售模式，通过前期进行招商工作，商户已对部分位置签订租赁合同，该部分资金来源组成为商户订金及租金而进入随后销售阶段，租金回笼会产生定灭失即由租金收入转变成为销售收入。

在整个租售过程中，招商初始工作要提前于销售工作，这样可以为后期销售创造良好条件。

另外，宗地也考虑了考虑全部自持资金回笼状况，具体数据说明可见经济模型部分。

望京商业步行街项目可行性研究报告六经济模型部分成成本本部部分分核核算算总建面，内容取费基础费率金额元土地费用楼面熟地价建筑面积，建安费建筑面积，管理费先期成本财务费先期成本销售费用总销售额其他费用建安费用不可预见费两税费总销售额总成本未含两税费单方成本，销售价格，销售收入，所得税前利润所得税后利润所得税比例销售收入利润率成本利润率面积盈亏平衡点静态，望京商业步行街项目可行性研究报告价格盈亏平衡点静态，依据对于宗地状况及其他开发成本预期，初步界定宗地楼面熟地价为元建筑平米，建安含部分市政接驳费用依商业物业低层高标准成本届定为元建筑平米。

配合其他经营及管理费用初定项目单方成本为元建筑平米。

表中销售价格为元建筑平米，后续现金流对冲模型将以上述指标为评估基础。

额额度度比比例例核核算算项目计费基础资金额元占总投资比例土地费用楼面熟地价，建安费，管理费财务费销售费用其他费用不可预见费两税费总成本未含两税费望京商业步行街项目可行性研究报告望京商业步行街项目可行性研究报告项目开发年第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资土地费用建安费管理费财务费销售费用其他费用不可预见费两税费租金收入税前净收益值税前现金流望京商业步行街项目可行性研究报告租租赁赁现现金金流流分分析析静静态态注静态静态静态回收周期年租租赁赁现现金金流流分分析析动动态态项目开发年第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资土地费用建安费管理费财务费销售费用其他费用所得税纳税所得额纳税所得额累计望京商业步行街项目可行性研究报告不可预见费两税费租金收入基准收益率税前收益净现值税前净收益税前现金流累计所得税纳税所得额纳税所得额累计注动态动态动态回收周期年项项目目租租售售同同步步操操作作现现金金流流状状况况年月年月年月年月年月年月当月新出租比例望京商业步行街项目可行性研究报告出租比例累计当月可收租金比例当月新增租金回款，销售比例销售比例累计当月新增销售回款累计销售回款额当月租售收益额，成本总额税前现金流税前净收益税前净收益累计所得税税后现金流望京商业步行街项目可行性研究报告税后净收益税后净收益累计年月年月年月年月年月总计当月新出租比例出租比例累计当月可收租金比例当月新增租金回款销售比例销售比例累计当月新增销售回款，累计销售回款额通干线，与东北四环五环相交，是望京地区非常重要交通干线，主要起引导交通作用。

内部城市道路系统望京区域内道路在建设之初为了与社区东南京顺路首都机场高速路平行，因此出现了些非经纬向道路。

但是望京北部等新型区域内道路，却是经纬向，于是望京内部道路走向便变得错综复杂。

总体来说，望京主要道路大体可归结为两纵环线。

两纵指是广顺大街和南湖北路花家地大街中环南路广顺大街是整个望京地区中轴线，大体将望京分为东西两半利泽西路南湖北路南湖南路与花家地大街连接道路，与广顺大街平行，是连接望京西部和花家地建成区重要干线。

环线指阜通西大街和阜通东大街二者与北四环东路构成了个环线，将望京核心区于京顺路北四环紧密地联系在起。

广顺大街城市主干道，双向六车道，红线宽度米。

广顺大街广顺北大街和广顺南大街是望京地区中轴路，它北接北五环广顺桥，东南与京顺路相交，从而将望京分割为东西两半。

阜通东大街与京顺路平行，南起三元西桥，北至四元桥北，与望京地区内部路网相接，全长约米，红线宽度为米，为城市主干道。

阜通西大街与阜通东大街京顺路平行，为城市主干道。

沿大西洋新城走到末端，路面逐渐变窄为双向单车道，并与望京西路相交。

宏昌路位于望京新城区西北部条斜街，与广顺北大街宏泰西路构成了个三角形区域，并且宏昌路两端十字路口都是不规则十字路口。

望京地区内部城市道路系统完善，规划合理，道路互相连通，且基本上没有交通管制，有力地支撑了望京内部日常地交通组织。

合理交通布局，不但缓解了望京地区人流车流疏导问题，有序消费环境也便于吸引更多消费人流来此消费。

立交桥立交桥为疏导缓解交通阻塞问题提高道路通行能力保障行人安全起到至关重要作用。

望京地区现有立交桥座，分别为来广营桥广顺桥广泽桥五元北桥五元桥大山桥南湖渠桥四元桥望京桥望和桥北湖渠链，产业园区内已建成了北京市正式投入运行面积最大孵化器望京科技创业园和中国北京望京留学人员创业园。

截止年望京高新科技产业园区内电子信息类产业已达，望京产业已形成以通信计算机数字视听为主产业支柱。

在望京地区产业链条逐步完善过程中，望京地区商务氛围愈来愈浓厚。

西门子摩托罗拉爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京，望京区域外资企业总部自建物业面积预计超过万平方米面积。

望京地区跨国企业高速发展，同样预示着望京地区未来发展巨大潜力。

望京外资企业在建物业面积比例图单位平米从望京产业园发展方向来看，十五规划期间，朝阳区重点发展目标之就是把望京打造成个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户望京过程中，这种跨国企业研发总部效应也极大促进了望京地区商务氛围提升。

随着望京地区产业高速发展，望京地区将凭借区域产业经济核心竞争力，以及整体环境日趋完善，成为北京另个具有复合功能城市中心地。

望望京京区区域域写写字字楼楼物物业业状状况况及及分分布布望京写字楼物业供应情况望京发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有着突飞猛进发展。

在望京高科技产业园区建设过程中，大批国际大型企业先后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业需求。

摩托罗拉，北电网络，爱立信，西门子，安捷伦，摩托罗拉北电网络爱立信西门子安捷伦系列望京写字楼物业项目统计表项目名称体量租金元日档次爱慕国际乙级博雅国际中心规划待定甲级众运大厦乙级叶青大厦甲级中辰大厦乙级洛娃科技大厦乙级鑫佳泓大厦甲级博泰大厦甲级博泰国际元商住望京科技创业园甲级星源国际商住娜丽莎大厦商务元商住望京大厦甲级佳境天成商住鹿港写字楼规划嘉美风尚规划人济大厦规划从统计数据来看，望京地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方米此数据不包含外资企业自建物业面积。

单从现有物业面积来看，此体量办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。

也不足够支撑未来望京地区高科技产业基地办公面积需求。

单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对区域消费支撑有限。

从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业消费能力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符合望京区域内企业需求情况。

望京写字楼物业分布状况从望京地区写字楼物业分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业支持，在园区优惠政策吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园区内纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。

而望京当地些族及小公司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密集区且交通便捷商住公寓。

望京地区写字楼及跨国企业总部分布图望京写字楼物业市场发展趋势从望京区域现有写字楼物业整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成定商务气候。

但随着望京区域产业发展，人口密度逐步提高，以及跨国企业进驻过程中。

区域未来写字楼物业供应体量逐步增大物业档次也将稳步提升。

这些利好因素也将进步提升望京区域商务环境，并促进望京地区高新科产业稳步发展。

在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯生活型消费为主向生活型与商务型消费互补方向发展。

周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区办公人群。