衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。

项目经营收入保本点分析项目经营成本万元，保本点即销售收入达预测收入时，项目处于盈亏平衡状态。

项目经营成本保本点项目保本开发经营成本万元，保本点即项目开发经营成本达到预测成本，项目处于盈亏平衡状态。

实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，这是按照计算期平均状态计算结果。

二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。

项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，估计最大变动幅度达，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表表情况来看项目仍然可行。

项目销售收入在开发经营各个过程中，由于销售收入预测主要是建立在对本项目未来前景分析及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大下降幅度不会太大，如果下降幅度为，那么，从全部投资现金流量表表情况看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。

项目敏感性分析图示意万元销售收入总投资参量三项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来风险。

市场风险项目住宅小区定位为中等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。

这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。

任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。

房地产市场亦是如此。

从产品定位方面考虑，与后湖花园同区位同档次物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好面。

另方面，从武汉市居民住房消费意向看，后湖地区有相当大潜在居民，即与后湖花园同档次物业需求量较大，这是好面。

因此，本项目须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。

并随着后湖地区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。

项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。

同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。

企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。

因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。

以确保预期目标实现。

第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，武汉市良好房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。

二项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积万平方米项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率上述经济指标是根据目前市场形势对预期目标利润估算结果。

三项目具有突出优势►后湖花园潜在需求量大。

►住宅小区定位属中等档次，在供需圈内具有广泛目标客户。

►项目公司期限。

年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元，比投资到建设环节贷款总额亿元多出倍多。

公积金方面公积金贷款购房面积占全年总销预售面积强。

年新增归集住房公积金亿元，比年增长。

共批准发放个人住房贷款户，共计亿元，同比增长支持个人购房建筑面积达万平方米，房屋总价值达亿元。

上图住房抵押对房地产市场起到举足轻重作用。

年房地产抵押总户数为起，比年增长，说明抵押户数增多，个人购房选择银行贷款按揭增多，公积金小额度贷款增多。

同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要作用。

年底成立了武汉市住房担保公司，年全年办理担保业务起，发放贷款万元，其中为购买新建商品房贷款，为住房抵押融资。

房地产中介服务为房地产二三级市场启动发挥了积极作用。

年武汉市围绕加快启动住房二级市场开展各项住房消费服务十分活跃，住房消费中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场繁荣起到了重要推动作用。

截止年，共有家中介企业遍布全市，形成了中介服务有形网络。

与此同时年月底举办了百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动，年底又开展了打击非法中介整治工作，不仅规范了武汉市中介市场服务行为，而且带动了整个行业规范和自律，为活跃武汉市二三级市场起到了十分重要作用。

房交会为活跃房地产市场提供了重要舞台。

年武汉市各区联动举办房交会，进步了活跃住房市目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发经营风更是如此。

因此，对宏观经济社会与政策环境把握是每个开发决策者所关注首要问题。

年根据经济发展要求，我国坚持扩大内需方针，继续实行积极财政政策和稳健货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施实施，使得我国国民经济保持了较快发展势头，呈现出积极变化。

投资，消费和出口增长加快，社会需求进步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进步提高。

新华文摘同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，年国房景气指数值达到点，比上年增加点，保持了快速上升发展趋势，房地产开发呈现以下特点房地产开发投资与到位资金持续快速增长商品房销售面积与销售收入增势强劲商品房平均销售价格稳中趋升商品房施工总量不断扩大新开工项目快速增加如下表，各级政府消化空置面积努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺局面。

随着国家经济形势好转和相关政策出台，投向房地产资金明显增加，投资结构进步改善，房地产业呈现强劲增长势头，中国统计，房地产市场也呈现出以下主要特征全国房地产开发及销售情况表年实际比上年同期住宅投资亿元商品房新开工面积万平方米商品房竣工面积万平方米商品房销售建筑面积万平方米商品房销售额亿元其中销售给个人亿元占总销售额比重开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。

年全国房地产开发完成投资亿元，与上年同比增长，占固定资产投资。

其中商品住宅开发完成投资亿元，与上年同比增长。

消费主题发生变化，销售总量逐年上升。

年，个人购买商品住宅亿平方米，占商品住宅销售面积，比上年提高个百分点。

销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。

年商品房每平方米平均售价元，较上年上涨，商品住宅平均售价元，上涨，办公写字用房平均售价元，下跌，商业营业用房平均售价元，上涨。

个人住房贷款逐年翻番。

四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长倍。

其中建设银行年末个人住房贷款余额达亿元，占该行全部贷款余额，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额。

二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。

现已形成新建商品房增量市场二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下局面，带来了房地市场繁荣。

需求状况发生变化，市场供求呈现多样。

从各城市反映情况看，随着个人买房兴起，面积不大，设计合理，功能齐全中套型住房平方米左右总体好销，环境，绿化，配套，物业管理好坏越来越为购房者重视，住宅产品创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。

中国房地产信息谢家瑾以上资料表明，国家宏观经济形势是良好，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规出台，进行住宅投资是适宜，是和国家形势相致。

二武汉市房地产市场分析年房地产市场年武汉市房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高态势。

是全市房地产开发总投资达亿元，较年增长全市总开工面积万平方米，比年增长总竣工面积为万平方米，比年增长其中住宅竣工面积达万平方米，占全市总竣工面积，比年增长全市商品房销售总面积为万平方米，其中住宅为万平方米，占总面积，销售额达亿元空置商品房从年万平方米下降为万平方米。

二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为户，比年增长，租赁总面积为万平方米，比年增长，年租金总额为亿元，比年增长。

三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为户，比年增长，说明个人购房贷款正迅速地增长。

以上情况表明武汉市年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新繁荣上升期转变。

个人购买率进步增加。

商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平重要指标，年第四季度商品房销售额为亿元，其中个人购买为亿元，个人购买率为。

从图中可以看出年武汉市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到水平，个人购买率不断上升，也从个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场持续快速发展提供了条件。

房地产投资进步加大，投资结构更趋合理。

年第四季度房地产投资总额为亿元，在上季度基础上进步增长，从左图看出年各季度武汉市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力拉动作用。

价格指数季度二季度三季度四季度截止年月份，全市完成住宅投资亿元，占房地产总投资，年武汉市住宅累计总投资亿元，占房地产总投资。

其中住宅类物业价格指数具体见下表各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度住宅价格基数相湖地区有相当大潜在居民，即与后湖花园同档次物业需求量较