而对项目销售收入产生不利影响。

目前进行价格定位时定价相对保守，故销售收入最大下降幅度不会太大。

项目全部资金现金流量表当销售收入减少时序号项目建设经营期年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本含土地转让费销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量从上表可以看出，如果下降幅度为，那么从全部现金流量表情况来看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。

三项目风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来风险。

市场风险项目为较大规模建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合潜在目标客户群要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现本物业与众不同魅力和优势。

任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。

房地产市场也是如此。

从产品定位方面考虑，与本项目同区域同档次同品位物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好方面。

但另方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。

因此，本项目与周边物业竞争中，须在同档差异变化中谋求市场。

并密切关注目标客群变化，跟踪调查，作出应变。

项目资本风险项目筹集计划中，绝大部分是通过销售收入来实现，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，建议首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。

企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。

因此，公司对本项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目收入因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目销售工作，加强营销宣传力度及相关工作。

以确保预期目标实现。

第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展中部崛起战略实施武汉写字楼市场逐渐升温等等。

以上这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境和机遇。

二项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积平方米项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率三项目具有突出优势与摩根中心相同档次竞争对手较少。

项目黄金地段优势。

公司资金优势。

项目所处地块发展前景比较好。

四项目开发经营风险小本项目属于相对大面积大规模开发无拆迁负担，土地开发使用取得费用较低，且在开发运作过程中享受政府提供许多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学控制，应该能获得预期投资收益。

五项目实施难点本项目实施难点项目规模较大，时间较紧，开发工程中各方面工作协调难度大项目独无二品位定位有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就有相应确定，但在实施过程中仍然需要根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质营销队伍。

六强化项目进程中投资质量进度控制，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。

附件项目投资估算表成本测算项目基本参数开发总用地面积亩开发总建筑面积按新设计方案上部建筑面积不含地下室地下室面积平均每层层裙房商网面积住宅面积标准层建筑面积写字楼面积标准层建筑面积序号项目测算金额万元折算每平方米造价元备注二项目土地费用项目转让费用项目总转让价按亿含规费测算住宅土地出让金增加年按住宅建筑面积计元估算三项目前期规费税费转让费中已包，不计入总价城市基础设施配套费按地上建筑面积计元规划设计费估算人防易地建设费按地下室投影面积元公共消防设施配套费按建筑面积计算元垃圾处理费按建筑面积计算元水土保持设施补偿费按建筑面积计算元档案服务费估算教育配套费按建筑面积元估算白蚁防治费按建筑面积计算元绿化补偿费应建，按元考虑补偿商品混凝土交易费框架结构元后期可返还墙改基金按总建筑面积计元后期可返散装水泥专项基金按总建筑面积计元后期可返质监费按土建总造价，按土建总额亿测算工程定额测定费按土建总造价，按土建总额亿测算市交易中心服务费按土建总造价招投标代理服务费估算环保测评及检测费估算四勘察设计流。

从年开始，中心城区城市综合体不断推向市场，其组成高端住宅商务写字楼酒店等获得市场青睐，如江南中建•工行广场中南国际公寓光谷中心花园，即将推出还有万豪•联邦中心期，春树里光谷步行街等项目，都是占据城区要道大型城市综合体，均规划有高端商务写字楼而江北片区已经推出有新世界中心时代豪苑等，更是创造了写字楼市场价格新高，而即将推出还有武汉天地项目，汉阳片区钟家村商圈除了闽东•国际城锦绣长江等大型综合物业外，还有万方国际博览中心已经开始动工，其出现必将带动汉阳片区高端写字楼市场飞速发展。

初步估计，在未来几年内，城市综合体中高端商务写字楼供应流不下于百万方，将成为供应市场新主流。

新华路民生银行大厦更是以米高度成为武汉新地标，民生银行大厦共层，其中层以下为证券大厅西餐厅会议室等，层为纯商务写字楼，层为高级宾馆总统套房等，同时创造了米层高写字楼空间，民生银行配合西北湖周边金融商业等配套，可视为综合体，民生银行投入使用将极大提升西北湖片区商务区写字楼价值。

高端写字楼价值杠杆恢复，写字楼价格将持续稳定上涨。

城市综合体发展从年福星商会大厦开始，福星商会大厦定位，临近建设大道金融条街，以元均价推盘个月即实现销售佳绩，而正在热销新世界中心商务写字楼更是以销售均价元租赁价格元•月高价而创造了新生代商务写字楼价格新空间。

江南片区中建•工行广场也以其差异化产品特征创造了元销售均价。

而随着徐东万豪•联邦中心永清街武汉天地锦绣长江等规模化城市综合体商务写字楼出现，必压之势。

周边环境分析整洁周边环境为中高端物业提供良好基础，但自然景观资源匮乏又使得顶级物业面临先天条件上缺陷两侧高层建筑挤压，要求项目建筑外观上有定突破，方能脱颖而出。

较小建筑间距，对私密性产生定影响，同时设计时在视觉通道应有所考虑。

商业氛围商业氛围描述项目立地所在金融条街基本为商业真空带。

商业氛围分析由于历史原因造成目前商业真空，对商业运作要求有较长市场培育期，规模和产品针对性将是缩短市场培育时间有效手段。

周边规划周边规划描述市政府对建设大道规划为金融条街。

江汉区对区域规划为商务区。

港澳台路段政府规划为港澳台特色风情街。

项目立地周边拟建万商业综合体中华城项目。

周边规划分析商务与商服将是政府大力支持物业发展方向，与之相匹配住宅与商业也会拥有定机会，但很难于近期实现。

路网交通公共交通描述区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达武汉各个城区。

地块周边没有人流据点，且车流速度较快。

公共交通分析发达公共交通网络有利于各种物业发展。

人流据点缺乏则会对滞留性人群要求较高商业种类产生较大影响。

车流速度较快也不利于聚集人气。

市政水电气电视通讯宽带等基础设施完备。

分析完备市政配套对各类物业均是有利支持配套区域典型商务属性使得满足商务功能金融业和餐娱等配套十分充足，且品种齐全。

而作为城市核心地段，生活配套也比较齐全，相比只是范围要稍大点。

分析比较而言，地块周边满足生活便利性商业较少。

消费特征商务类供给与需求都很旺盛。

分析人口特征实际上就已经决定了区域内需求特征。

经过多年培育与发展，金融条街商务发展已经进入相对良性循环状态，由于需求增长使得区域供给更完善，更合理，配套也更成熟，更成熟环境又将刺激更多需求。

因此我们也需要把提供产品做得更具有差异化，人性化，也才更具备竞争力和吸引力，从而获得更高获利空间。

商业氛围金融条街上商业真空带。

分析由于历史原因造成目前商业真空，对商业运作要求有较长市场培育期，规模和产品针对性将是缩短市场培育时间有效手段。

小结项目所处地段属传统商务和商业黄金地段，发展成熟，是发展商务型及附属商业型物业理想之所。

第二章项目宏观环境分析投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性先导性房地产业更是如此。

因此，对宏观经济及写字楼市场环境把握，是每个开发决策者所关注首要问题。

武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级年写字楼发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向发展，主要满足中小企业第三代商务楼已经不能完全满足实际市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。

从武汉写字楼近十年发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程第商务楼，无空调，无商务中心，无规范物业管理公共卫生间，建筑装修标准低，多数无电梯。

典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。

第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。

典型代表为武汉招银大厦武汉广场。

第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。

住商楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良性价比使物业能以旺销，受到投资买家青睐。

典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。

第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流趋势。

城市综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体建筑集群。

第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户需求。

典型代表新世界中心时代豪苑中建工行广场等。

二年市场回顾城市综合体引领市场新导向第三代商务楼市场交易活跃，第二代商务楼由持有经营转向租售并举。

在年，大量中小户型住商物业推向市场，由于其低使用成本赢得众多中小企业及创业型客户青睐，市场交易较为活跃。

而传统第二代商务楼由于使用成本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营转向租售并举，如武汉广