，中心低落差约米，其地块另面是涟水江，这对本项目环境规划与产品设计有较大难度，场地内属典型丘陵地貌。

周边环境项目所在区域尚处于开发商圈地扎营状态，区域内配套主要以石马山镇当地居民区组成，这也使本项目在配套设施上相对缺乏，在本项目公里以内无小学银行等配套设施，而本项目区域内规划中新市政府还在拟订中，区域环境前景很不明朗。

二项目分析优势依托于新市政府整体大环境，引导和加强消费者对区域居住环境认同。

项目周边地域开阔，项目可塑性强，具有较大升值潜力该区域房地产市场还没起步，居民对住房居住理念还处于模糊状态。

因此本项目如能正确引导消费者，将居住理念灌输给消费者，将会很快抢得市场份额。

劣势项目周边配套欠缺，成为影响消费者购房个不利因素。

项目所在区域对于涟源市民有相对远距离暗示。

对于区域开发前景，消费者带着观望态度。

项目所在区域是工业区，环境污染较大。

威胁地段相对冷僻，周边欠成熟生活配套，版块价值有待提升规模较大分期滚动开发，销售周期长，其间存在诸多市场变数，相当部分购房客会对其抱怀疑或观望态度。

偏离市中心，处于房地产弱势区位。

机会新市政府给该片区发展带来有利契机。

涟源房价正在逐步上涨，随着周边城镇人口不断增加，市民对购房有较强欲望。

涟源住宅处于新老交替，居民将步入换房期，市场存在消费机会。

目前涟源房地产开发还处于初级阶段，市场竞争不激烈，项目发展潜力巨大。

本卷总结综合以上分析，我们得出以下结论相对而言项目所在区域房地产开发水平相较全市更低，但在政府引导下，区域前景看好。

项目虽然有些有利因素但并不具备明显先天优势，面对越来越激烈市场竞争，更需要从内部挖掘核心竞争力。

综合而言，我们认为本项目可以从以下几个方面参与竞争从项目整体规划建筑表现园林景观社区配套户型设计产品品质社区文化等方面树立项目鲜明个性形象，全面提升产品综合素质，以此在对手中形成区阁，并以此迎合目标消费群消费要求通过开方商加强对产品品质有效控制，合理控制户型面积，注重户型设计，使产品达到较高品质要求，以更切合本项目目标消费群实用型产品进入市场，实现与目标消费需求对接。

塑造与目标消费心理需求相契合社区文化，以文化引导消费，将竞争提升到势层面。

第八章项目市场空间分析项目综合因素集合与排序宏观主要因素按照市政规划，石马山镇经济开发区为市政中心，市政府与市政府首脑机关各单位都将迁建人民东路新区。

根据涟源市城市规划，年内涟源市人口将达万人左右，涟源市城市总人口达万人。

加快人民东路新区开发，展开城市布局，实现城市扩容提质。

新市府板块将是整个人民东路新区开发发动机，处于龙头位置。

市场因素该项目具备完善交通条件，东边紧临涟源市贯通东南北向进出口通道城市快速通道人民东路，往西就是横贯南北娄涟高等级公路，交通优势明显本市房地产市场产品类型与质量还及待提高，其上升空间较大，居民大宗购买力很强，开发更高端且合适产品是打开目前市场中高端放量消费基础。

项目微观因素项目所在区域地域开阔可塑性强，交通条件完善，项目可规划能力强，未来预期较高。

资源性因素政府强力支持政策资源，另外，项目区域内水电通讯等市政基础设施都已具备接入条件，银行邮电餐饮等配套服务设施也会跟随区块发展陆续进入置业因素周边居民，因政府搬迁机关事业单位消费者煤矿老板私营业主相关行业之成功经营者，将成为主要购买群体。

中高端产品是新区主要购成力量。

二项目市场空间分析矿山机电市场与住宅开发相比，商业物业开发难度最大。

其所需要资金量更多对前期定位准确性要求更为严格经营管理难度也最大投资风险最高。

目前中小商业业主缺乏较强消费承载能力，且成就个全国性市场，目前在本市还不具备条件。

主要机电设备多数从厂家销售各地，大中型代理较少也是制约市场发展重要因素。

另外几乎没有个上规模商业地产项目开发模式是可以复制，都要因时因地因人而异。

而且，作为当前国家房贷政策调控重点对象，商业地产项目开发贷款构优劣势分析优势地段优越，位居涟源三大核心商圈之芙蓉广场，人民路芙蓉路交汇地。

率先引入站式家居建材消费模式。

周边市场已经成型，人气较旺。

政府强力支持，规模化经营，功能齐全，分区明晰。

劣势价位较高，项目以西人流量少。

包租实际上对投资户来说，风险很大促销策略现铺六年包租，年回报，总收益，这是针对楼销售困难单位限量推出，其余基本都以年包租为主，即首付抵扣年租金。

媒体宣传户外营销中心展板折页单页三角坪商业广场楼盘名称三角坪商业广场售楼电话，区域地段交通路与中山路交汇处发展商代理商占地面积多亩建筑面积万项目定位商业建筑风格现代栋数栋朝向东北总套数个主力户型面积分摊率住宅，门面面积范围门面多，可自由分割建筑结构框架门面开间进深层高销售方式准现房销售率销售价格起价元，最高价多元付款方式次性折银行按揭折交房时间年月日交房，月日开业经营定位楼门面，小商品市场楼心连心超市，负楼干货市场区内配套设施车库，少量绿化周边配套电信移动超市银行邮政菜市场市委党校民主小学火车站人民医院妇幼保健院鸿宾馆优劣势分析优势交通路与中山路交汇处，地理位置优越。

成熟商圈，人流量大，周边配套设施齐全。

成功引进品牌连锁超市，有力带旺人气，促进销售劣势周边环境脏乱差，影响项目形象业态多，但并没有形成专业消费有条公交线路火车站至本项目，车行分钟到达涟源人均住房面积涟源市居民人均住房使用面积大于平方米四城镇化水平与城市运营规划城镇化现状与趋势全年城镇新增就业万人，下岗失业人员再就业万人。

企业基本养老保险新增参保人数万人基本医疗保险新增参保人数万人工伤保险新增参保人数万人。

新建城镇经济适用房万平方米。

城镇最低收入家庭廉租住房建设改为货币补贴形式，全市金额万元已全部发放到户。

扩改建乡镇敬老院所，集中入住五保对象人城市规划发展方向涟源市整体规划布局以轴，两心三片区用地功能结构。

轴条西方向综合性发展轴线。

向东有利条件涟源东部距离本区域中心市娄底市仅公里，向东发展可以将将涟源与娄底之间空间拉近，而娄涟高级等级公路更是将两地之间时间距离大大缩短。

两心老城商业金融中心，依托老城区商业金融设施新城区行政文化中心，依托老城区商业金融设施。

三片区老城区片区，全市性商贸，文教，居住行政综合区新城片区，新建行政，文体物流居住综合居城东工业片区，以仓储高新技术产业为主工业园区。

重点基础项目投资进展年涟源市委市政府确定了立足超常发展，实现后发赶超工作思路，把城镇化作为加速三化进程突破口，北扩东延，扩容提质，全面推进城市建设，铺开火车站广场光明山休闲广场体育馆环城北路等个城建项目，掀起了城市建设新高潮。

目前，各个重点建设项目正在紧张有序地推进。

投资万元光明山休闲广场主体工程提前完工，新佳通程全友等全国知名品牌已进驻展业，投资万元火车站广场第二期拆迁工程顺利完工，月份将完成第三期拆迁，并开始对外招商和交通桥施工。

环北花园继去年成功出让亩国有土地使用权后，开发商已完成了市场调查和商业策划方案，日前正在抓紧进行小区规划设计，下半年将动工建设并推出第期工程，届时将填补涟源市高档社区空白。

旧城区改造工程已进入招投标阶段，年内将力争完成三角坪至党校路段硬化人民路配套设施改造完善以及娄涟高等级公路联络线建设。

富洪生活垃圾卫生填埋场建设将于本月底进场施工，年内完成第期工程并投入使用。

各个项目顺利推进，全盘联动，使涟源城市建设步入了健康快速发展轨道，城市品位和发展环境将得到大幅提升。

重点基础项目概况火车站广场建设，总投资万元，已完成拆迁工程华润电力涟源煤电体化项目，总投资亿元，年内完成电厂基建及主设备安装和良相井煤矿开工建设。

台湾国产实业万吨水泥生产线，总投资亿元，年内启动第期工程。

汇源公司涟源城镇煤气项目万吨焦化生产线，总投资亿元，年内开工建设。

湖南厂化工有限责任公司万发非电子导爆雷管生产线，总投资万元，年内竣工投产。

湄江栗山桥变电站，总投资万元，年内建成投入使用。

中石油水洞底生物柴油建设项目，总投资万元，年内建成试产。

杨市镇生命链酒厂，总投资万元，年内扩大规模，总产值达到近亿元。

斗笠山矿区深部资源开发，总投资亿元，年内启动。

华剑矿山机电城，总投资亿元，年内完成第期工程。

大江口水库大坝除险加固和总干渠兴建，总投资万元，年内完成。

山罗冲电站，总投资万元，年内开工建设。

环城北路东段建设。

总投资亿元，年内完成拆迁安置及第标段路基工程。

洪水岭森林公园，总投资亿元以上，年内着手基设施和佛教文化园建设。

人民医院门诊大楼，总投资万元，年内开工建设。

广播电视村村通和城乡联网项目，总投资万元，完成个村有线电视基础设施建设和市乡联网。

二广高速和国道改造工程，全力配合做好征地拆迁等开工准备工作。

农村公路建设，总投资亿元。

硬化农村公路公里。

采煤沉陷区综合治理工程，年内完成安置小区征地拆迁三通平及住宅建设。

工业园区建设，年内搞好规划设计等前期工作，着手园内基础设施建设。

本卷总结通过对涟源市经济发展水平发展规模发展潜力以及居民生活水平等调研，我们认为本市城市化进程还有较大增长空间，其城乡人口比相对较高。

工业化进程较快，企业和个人投资与消费蕴藏着巨大增长潜力。

城市消费品市场活跃，由于人均可支配收入大幅提高，汽车住房等消费不断增加将预示着新轮消费结构升级已为期不远。

通过以上分析，我们不难看出，目前涟源市总体经济能力在不断增强，其社会消费力得到大幅提高，人们开始对生活质量居住条件进行逐步提高与改善随着中高端消费品不断拥有，汽车住房等大宗耐久高端消费品，将成为人们提高生活质量，享受高端消费主要市场购买对象。

第二章涟源房地产市场供求状况宏观分析住宅物业涟源房地产目前由初级发展阶段向中级成长阶段迈进涟源房地产市场起步较晚，在经过前两年发展后，已经打下定消费基础，目前整个房地产业市场环境正在逐步成长，中低端物业产品正在不断涌现，整体销售势头良好目前市场已经开始有中高端产品出现或规划，房地产市场产品及供求格局变化即将到来。

住房消费理念逐渐形成，商品房市场整体开发水平亟待提升随着市场环境逐步成目标消费心理需求相契合社区文化，以文化引导消费，将竞争提升到势层面。

第八章项目市场空间分析项目综合因素集合与排序宏观主要因素按照市政规划，石马山镇经济开发区为市政中心，市政府