东有毛公山尖峰岭国家森林公园保亭有七仙岭温泉等。

保亭与三亚陵水乐东万宁有着明显资源差异，与乐东五指山特点比较接近，但资源组合度远高于乐东和五指山市，保亭七仙岭正是三大资源高度组合承载之地免费入住，回报保亭天域度假酒店亚龙湾占地万建筑万二期间套房万元六成按揭，委托经营管理参考以上资料，确定本项目市场定位和营销策略定价策略。

项目营销推广目标本项目拟建设成为发展商海南北斗建大投资有限公司和山东北斗集团公司在海南向全国和世界展示个形象平台和沟通窗口接待基地，同时作为山东省政府企事业单位高级商务人士商务活动接待应酬旅游访亲停泊商务休闲港湾，营销计划年月开始预售，年月底售罄。

产权式别墅定价策略本项目价格策略建议采用两极化政策，选择景观相对较差别墅，制订有竞争力起价，并根据质素调整不同别墅及客房套房价格，令景观较好别墅承担更多成本，从而使售价水平更能被大部分客户所接受，以快速回收资金。

具体销售价格，将充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，综合七仙岭最新温泉雨林产权式酒店市场行情和同类可比项目售价策略，以及本项目资源项目价值及预期赢利状况，平均价在元平方米，低开高走较有市场竞争力。

项目营销推广方式根据项目特性投资方式资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更顺利地达到销售目标销售方式确定下来。

建议该项目销售方式是首期别墅销售约栋，其中总建筑面积平方米企业会所别墅和平方米贵族私人会所别墅，将作为企业度假自住和贵族接待社交之用，以纯产权豪宅出售，价位适当高些其他平方米花园别墅和山溪别墅，体现是与大自然紧密接触，室内面积小，室外露台泳池庭院面积大。

但有些地段相比差点，价位可低些。

这些别墅不接受酒店式统委托出租经营，由产权方自行经营，酒店管理方只负责统物业管理和平时代出租服务。

二期开发别墅，建筑面积在平方米之间，共栋，分别进行产权式酒店销售，然后采用标准酒店式经营管理方式接受业主委托对酒店物业进行日常经营管理。

超五星级标准酒店将作为北斗建大集团在海南招待基地，委托国际顶级度假酒店管理品牌统经营管理，般不出售产权。

初步订为悦榕庄酒店经营管理。

采用自销为主松散型委托代理分销为辅销售方式。

项目物业管理本项目将采用酒店式模式进行日常经营和管理，酒店管理公司统按照超五星级酒店管理标准对经营酒店及业主购买产权酒店式别墅进行统管理和服务。

客户来源上，般管理外方通过自营酒店网络客源，保证以上北斗建大集团接待客户和关系客户保证客源其余为高端度假散客，预计占。

度假村将以高效高品质国际化标准管理理念，不断提高业务能力，开拓创新，培育定规模市场客源，确保度假村物业保值增值，维护和提升业主投资收益。

第九章财务效益评价财务评价依据本项目财务评价是依据国家现行企业会计准则企业财务通则和国家发改委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数。

建设部发房地产开发项目经济评价方法。

基础数据项目可售面积平方米，均为独栋别墅。

项目销售收入确定结合目前国家政策和海南旅游地产市场状况，按照保守估计原则，结合七仙岭板块项目特点，综合确定项目均价为，由此估算总销售收入为万元详见附表项目销售收入预测表。

项目开发成本和费用确定项目开发成本包括土地费用及契税前期工程费基础设施建设费建安工程费度假村公共配套费开发期其他费用不可预见费产权酒店管理基金等八项，直接开发成本总计万元。

开发费用除管理费外，销售费用根据本项目高档次，低密度特点，自销为主，分散代销为辅，按销售总收入取费计算，平均费用约在万元年。

财务费用未考虑原因，是投资资金由企业自有资金解决。

损益计算详见附表项目损益预测表，各种税金计算标准如下营业税按计算，教育费附加按营业税计算，城市维护建设费按营业税计算，所得税按计算，土地增值税暂按销售收入计算。

财务评价财务静态分析本项目预计总销售收入为万元见附表项目销售收入预测表本项目利润总额万元，投资利润率净利润万元，投资净利润率，资本金利润率。

见附表项目损益预测表。

财务动态分析基准折现率按计算，相关财务数据见附表项目财务现金流量表财务评价指标如下全部投资财务内部收益率税后全部投资财务净现值税后万元静态投资回收期含建设期年动态投资回收期含建设期年。

经测算，本项目财务净现值大于零，说明项目获利能力超过了基准收益率，因而在财务上项目是可行项目财务内部收益率高于行业基准收益率，说明项目在财务上是可以接受。

敏感性分析本项目为顶级旅游度假村项目，经营中将受到制约因素较多，为更好地把握各种不利因子负面影响，并采取相应对策规避风险，争取更好经济效益，现分别就项目建设投资别墅产权销售收入主要是销售价格影响分别变化，计算其全部投资税后财务内部收益率和投资回收期等指标变化。

详见附表。

从表中看出，项目建设投资增加对财务内部收益率影响是最敏感因素，项目建设投资降低对项目回收期影响是最敏感因素，所以在项目建设经营过程中应高度注意其变化，并采取积极措施予以规避风险，比如加强工程建设监理管理，避免工程施工不必要浪费，有限控制和降低工程建设施工费用加强与国际顶级酒店管理集团酒店经营管理合作，提高产权别墅市场营销能力，争取更好投资经济效益，有限地缩短投资回收期。

第十章结论与建议本项目拟在年月左右筹备开始，目标是建成个国内和国际高端度假村，在客户心目中可与巴厘岛普吉岛等东南亚著名度假胜地相媲美目地式度假村，建成中国和海南最具时尚浪漫私密感和温情超五星级度假酒店，北斗建大集团面。

海南中部以五指山脉为代表热带山区，是海南黎簇苗簇主要聚居地，雨林茂密，生态流，风情浓郁，但经济发展滞后海南东部西部是海岸地区，东部雨水充沛，椰风海韵迷人，旅游业率先启动，达到定规模和档次西部雨水略少，拥有海南主要工业园区，旅游资源奇特，旅游产业尚待起步。

保亭地处东西部滨海旅游带与中部森林山地旅游区交汇处，是三亚至中部必经之路。

抓住国家旅游发展机遇，发展保亭地区旅游地产，有利于重塑海岛形象认知，以雨林文化还原海岛另面，实行山水共举，蓝绿共赢，推动大规模项目开发，共建海南旅游大格局。

从五指山视角来看，五指山区域旅游发展处于初级阶段，可抢占市场先机，成为区域领导者。

这里旅游资源类型较为相似，发展意愿也相近旅游开发还处在资源拉动型发展初级阶段产品国际化程度尚有欠缺，星级酒店特色度假文化体验等旅游项目缺少。

该区域主要旅游资源，五指山有中华民族文化村白沙有坝王岭长臂猿自然保护区琼中有五指山自然保护区，白花岭瀑布，仕阶摩崖石刻等保亭有七仙岭温泉，石林风景区，呀诺达，槟榔谷。

保亭七仙岭温泉国家森林公园于年被国家发改委和国际旅游局确定为海南优先发展项目，成为带动海南中线旅游，构筑海南旅游黄金三角建设项目。

从大三亚旅游经济圈视角来看，可根据滨海度假层级开发过程，把握利用组合优势与差异度，切分三亚旅游市场和旅游地产市场。

滨海度假地区层级开发，高端度假酒店占据海滨线用地别墅群占据二线用地娱乐区住宅区占据三线腹地。

三亚地区海滨线二线地区度假项目开发日趋饱和，旅游开发向海岛内部地区推进。

大三亚旅游经济圈中旅游资源具有差异性，主要旅游资源中，三亚有天涯海角风景区，南山文化旅游区，亚龙湾海棠湾国家旅游度假区，鹿回头公园，大东海游览区等陵水有南湾猕猴岛自然保护区乐东有毛公山尖峰岭国家森林公园保亭有七设发展宏观背景。

宏观经济快速发展，产生了中国财富阶层，这些人旅游需求表现出居住生活区由纬度高向纬度低转变，即候鸟迁移现象旅游度假由旅游观光向旅游投资转变，即第二居所现象对地域豪宅市场，由被动消费向主动消费转变，即收藏保值增值现象。

以三亚为代表大三亚旅游经济圈，以其天然资源稀缺性和长远增长潜力，成为优选财富工具和资金出口，吸引客源。

三亚湾凤凰岛大东海亚龙湾海棠湾福湾富力湾香水湾清水湾，建造大批五星级酒店超五星级酒店滨海豪宅，吸引了大批国内外旅游客和旅游投资客。

如凤凰岛创造了中国七星级酒店概念，度飙升到万元房地产天价半山半岛高层公寓也卖到万元清水湾别墅都在万元左右，投资效益显著，极大地推动了旅游地产发展。

受大三亚旅游经济圈带动，以保亭为代表山地资源型旅游地产开发，具有独特绿色旅游优势。

据旅游市场调查，随着游客生态环境意识增强，游客旅游热点已从转向，即从享受热带海滨温暖阳光碧蓝大海舒适沙滩，转向在大自然中沐浴，让心沉浸在乡村人与自然人与人和谐完美怀恋中从而使自己精神溶入人间天堂。

从到，标志着人类旅游追求从身体享乐为主转变为以精神追求为主。

山地资源型旅游地产开发，顺应了精神追求财富人群，更适合旅游观光度假置业，养生养老，开发潜力巨大。

在建设海南国际旅游岛总体战略指导下，保亭县政府对七仙岭旅游规划定位为，打造融雨林温泉养生风情景区体验户外运动探险热带山乡度假特色节庆活动于体，洋溢着浓厚黎苗少数民族文化风情，国际热带雨林温泉特色旅游胜地。

本项目建设，正是借助保亭七仙岭独具特色自然景观资源，通过七仙岭美景观光热带雨林度假温泉水疗系统打造，丰富大三亚旅游经济圈构成，拉动相邻三亚滨海旅游客源市场，实现三亚滨海蓝色旅游向保亭内陆绿色旅游延伸。

符合海南及保亭旅游产业国际化发展需要，符合保亭及七仙岭旅游规划区旅游总体发展目标，也符合该公司在目前旅游地产大力开发情况下，进军海南保亭发展战略。

其市场发展前景大，投资风险小，资产保值增值能力强。

必将取得良好经济效益社会效益和环境效益。

项目实施依据项目符合海南省十二五发展总体规划和海南省旅游发展总体规划项目开发建设符合海南省保亭黎族苗族自治县旅游发展总体规划保亭县城城市总体规划七仙岭温泉国家森林公园总体规划。

第二章项目建设背景分析年海南宏观经济发展状况国际旅游岛开局元年，由于国家政策倾斜等利好局势环境，年成为海南省建省以来发展最好年，全年实现地区生产总值突破亿大关，达到亿元。

比上年增长，提高个百分点。

固定资产投资继续快速增长。

全年全社会固定资产完成投资总额亿元，比上年增长。

房地产开发投资迅猛增长，成为推动投资增长主导力量，房地产开发完成投资亿元，增长，占城镇固定资产投资额，是推动投资快速增长主力。

全年房屋销售面积万，增长。

旅游业加快发展。

年共接待旅游过夜人数万人次，比