型，见下表户型分配表楼型户型格式面积数量套室厅卫厨阳台室厅卫厨阳台室厅卫厨阳台室厅卫厨，现场踏勘，三通平，组织施工单位放线并检验。

其它准备组织招标优选施工队伍。

办理开工报告。

办理质监委托。

组织设计交底。

摸清施工现场地下有无国家线路水管天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。

现场工程管理前期阶段部分工作旧建筑物及妨碍工程施工障碍物拆除工作。

三通平其他工作临建占路，占地办理施工建设阶段工作施工前各项准备工作，施工建设阶段平衡和协调工作，做好现场技术管理做好质量控制与管理，加强经济签证管理做好工程收尾组织安排，竣工验收。

做好工程资料汇集参加开发项目资料归档工作。

做好工程决算及项目移交。

营销部负责商品房销售和管理作好销售计划编织机销售策划工作。

售后服务部负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。

物业管理部负责与业主委员会相配合，共同创建整洁文明安全方便优秀物业区域。

本公司采用直线职能制组织形式，各级领导对下级部门和人员直接下达命令。

这组织形式既能及时指挥，统命令，又能发挥职能部门和专业人员工作特长，但总经理要注意协调和联系各职能部门之间，领导层要把握管理系统中各种矛盾。

项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。

本项目工程计划自年月开工，至年月竣工，实际总工期年。

项目投资概算项目投资概算总投资概算万元。

其中土地成本万元前期工程成本万元建安工程成本万元基础配套成本万元期间费用万元开发期间税费万元不可预见费万元。

投资分项概算详见下表投资分项概算表销售收入销售税金及附加估算营业收入预期万元，其中地上商品房收入万元地下室车库万元。

减应交税金及附加等万元成本万元销售费用万元管理费用万元财务费用万元利润万元，所得税万元，可分配利润万元。

融资方案资金渠道与方式财务评价建设项目财务评价项目投资利润率投资利税率投资回收期投资利润率销售利润率盈亏平衡分析财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是可行。

社会评价项目对社会影响分析随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用随着人民生活水平提高，人们对住房需求不仅仅满足于有个基本居住条件，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环境和室内环境，本小区建房目标就是要建造适合人们居住生活良好环境。

本小区建设不但可以为大量东江市经济开发区居民提供高质量住房，解决人们对优质住房需求，还给该地区人文自然环境带来了巨大改善。

由于该项目建设，将会带来大量就业机会。

小区建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位物业公司等提供较多就业岗位。

项目对所在地互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大增量，对交通和市场将有更高要求。

但考虑到该地区地处大学城附近，周围交通条件较好。

建成后交通和市场环境应大体满足需求。

对于居民子女上小中学问题也是人们比较关心问题。

建议开发区加以解决。

社会评价结论总说来，该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。

对社会发展是有积极作用。

风险分析自然风险根据历史和经验判断，本项目火灾风险较小洪水风险可以排除。

但风暴风险雪灾风险气温风险存在且较大。

市场风险消费层次该居民小区主要居住对象为在开发区工作国私企白领阶层，周边高校院所知识分子，以及开发区公务员和其他知识层次较高，家庭收入较好市民家庭。

由于他们职业稳定收入稳定文化水平较高，年龄大多在岁之间，事业有成。

对家庭居室要求较高除对住宅舒适性安全性要求以外，由于工作原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境要求，对住宅品位要求，对户型设计要求也比较高，这也意味着该项目变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性保证。

所以投资风险不会太大。

通货膨胀在市场经济条件下，通货膨胀影响会长期存在，而对于房地产投资而言，本身具有对通货膨胀防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定，这功能在较长段时期内，只要宏观经济不出现大逆转情况下不会消失。

定程度上有助于降低风险。

内部决策和管理风险。

本项目土地具有无可伦比成本和区位优势，而且公司采取了相对保守投资措施等，就是在目前宏观调控力度下，按现价格定位预测，该项目投资风险也相对较低。

政策风险房地产开发受政策影响较大，东江市总体上政治稳定，经济体制改革稳步推进，治安情况良好，依照目前政治环境宏观经济走向，风险应该不大。

技术风险集公司八年成功开发之经验，对本小区开发应该是驾轻就熟。

建筑材料建筑施工技术和工艺革新建筑设计变动或计算失误设备故障或损坏风险可以完全可以避免。

但建筑生产力短缺因素风险施工事故风险市场供求风险，不以人意志为转移，应加强防范。

投资风险控制加快进度回避风险尽快完成开发项目，缩短开发经营周期。

提高选址速度采用招投标，和施工单位签订具有法律效应承包合同，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。

尽可能避免不必要因素影响，销售环节采取多种形式和促销手段加快资金回笼等办法以回避风险。

市场调延展，庭院空间相为呼应，形成丰富绿化系统，中心景观部位设有大绿地硬地广场雕塑运动场地儿童活动场地等，小区休闲步道沿中心景观设臵，并将休闲步道渗透到小区宅前后花园中。

小区居民休闲经由主入口广场小区景观道中心景观带入口小广场，集中绿地，休息散步道，公共设施，花架，广场各休闲场地，并且在小区住宅前后区域设臵块状绿化。

中心绿地上设有休闲座凳花木铺妆花架步道台阶等设施，营造了良好与舒适居住空间。

随着季节变换，色彩斑斓植物配臵不仅仅是种休闲和娱乐，同时与形成为体育健身辅助设臵。

根据地块特点尽可能进行绿化创造景观，结合铺装拼花地面水面绿地雕塑建筑小品体育公共设施等设计营造出个舒适宜人而富有情趣环境氛围，给人以宽阔舒适空间感受。

并根据不同居住空间设计不同景观布局，在同中寻求变化，整体景观有序而统。

道路设计小区内部设有环形道路体系，并在西侧与外部城市道路金元路相连，并按照规范要求设臵消防通道和人行通道，以满足消防和小区车行要求。

产品方案温馨园提出绿色生态社区概念，讲究园艺设计，提倡健康住宅，采用有生命力软质景观，营造整体气氛，形成了层次分明景观体系，绿化率保证了周围良好环境，自然景观优越空气清新湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区，周边高校分布广，绿地面积率大现代化居住小区项目住宅面积平方米。

总居住户数户平均户面积平方米，规划总居住人口人。

小区规划以高档带电梯小高层住宅为主，配以少量中档多层住宅。

在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本设计理念。

注重环境营造并赋予其浓郁文化内涵，充分体现世纪科技新城高品质住宅区风貌。

根据以上多种消费对象不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表围浓厚，汇集大量高素质人才，形成流人文环境附近人口密度适中，居住人口职业稳定。

城市基础设施条件开发项目环境配套，供排水电力燃气交通等基础设施齐全，有路路公交线路直通该楼盘，交通方便。

供水从金元路上水干线引入。

雨，污水排放经启迪路毫米雨水管线和毫米污水管线排出供电路从启迪路引条千伏电缆，接入小区内配电室另路可由科创路引入。

考虑留有余地，变压器容量为千伏安。

供气从金元路引入了天然气高压管线，新建天然气高中压调压站。

通过天然气中压管向区内送气。

电信电视网络项目周边已经投入运营，需要时向相关企业申请办理。

道路地块南面有科创路，西面是金元路，北面启迪路环绕。

建设项目达到三通平要求。

项目投入总资金及效益情况本项目计划总投资万元。

本项目预计销售收入，万元，扣除成本万元，减去销售营业税金及附加万元销售费用万元，管理费用万元，财务费用万元。

利润万元，所得税万元税后利润万元。

主要技术经济指标问题与建议考虑到温馨园建成后，随着社会和经济发展，其用户多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层和先富人士，他们消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施建设，如中小学校停车场建设及安保措施有待进步配套。

另外，在住宅户型选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求多种户型，避免单，同时，该项目建设很大程度上依赖于开发区发展，因而，在建设过程中，要注意开发区政府各项政策变化和实业发展，而且要重视该项目社会效益。

市场预测市场调查东江市经济开发区年月经国务院批准，升级为国家级经济技术开发区，成为南江地区第个国家级开发区。

首期规划平方公里二期规划平方公里，最终将形成平方公里专业集成投资集中资源集约效益集聚特色经济园区，从而奠定东江市区域中心城市地位，具有较大发展前景。

据开发区管委会年规划，东江市经济开发区投资余万元，完成春季绿化亩，建成东江河带状公园，形成整体景观绿化效应。

建设富有成熟魅力生态自然品牌区域。

开发区内常驻人口目前已超过万，加上区内流动人口，约有万余人生活工作在开发区，预计明后年将达到万人以上，三年后有望达到万以上。

据了解，就中原油田家企业，近年计划增调职工万人入驻。

目前开发区生活小区已不能满足区内常住人口需求，在开发区建设房地产项目有着很大市场空间。

据本公司年月对东江市房地产市场调研，经济开发区内华景清华园万方经典名苑扬帆东江天缘水木清华康博风水领五个小区套型面积全部在平方之间，起点平方占，起点平方占套型最大平方占，平方占平方占。

从以上统计结果看，偏向小户型，套住宅面积目前是东江市市住宅市场上供应主力，市场接受程度最高。

同时还调查了二个别墅区鹭洲国际和九象西班牙，售价在元区间，有次性付款优惠赠送平米储藏室送平米地下室等优惠措施，至调查之日尚有余房。

东江市部分楼盘调研表楼盘名称楼盘结构面积价格华景清华园条楼平米元万方经典名苑条楼平米元扬帆东江天缘条楼平米元水木清华条楼平米元平均康博风水领高层平米元，平均鹭洲国际别墅平米，九象西班牙别墅平米，元平均根据调查结果，购房者对购房总价格承受能力总价格在万以下占，承受总价格在万之间占承受总价格在万占承受总价格在万占，承受总价格在万以上占。

以上调查结果显示，东江市市购房者所能承受价格在万之间，比例占到总量以上，是主要购买力承受范围别墅销售差于非别墅楼盘。

产品供需预测据东江市经济开发区资料，截止目前，已入驻各类企业家，其中投产企业已达家。

这些大中型企业进入，迁入大批白领阶层