设于居住区，与社区医疗急救体育健身文化娱乐供服务管理预备费按固定资产投资与无形及递延资产投资之和计取，为万元项目建设投资估算表本项目建设投资万元，详见表建设投资估算表。

资金筹措该项目总投资万元，申请中央投资万元，地方政府配套资金万元。

第十四章财务综合评价运行收入估算项目建成后，托养老人范围为县及周边地区内，根据国家省市各级政府相关收费标准，结合市和当地社会经济发展水平，按年均入住位，人均缴费元月，年均收入万元，再加上社会捐赠政府补贴商场等其它收入万元年，总收入万元年。

经测算，正常年份运行收入为万元。

详见运行收入估算表。

成本费用估算项目运行总成本费用主要包括教材其他教学资料伙食费燃料动力工资及福利费修理费管理费用折旧费摊销费和其他费用等。

各项费用指标计算参数如下固定资产折旧采用分类折旧法，房屋建筑物折旧年限为年，净残值率为，设备折旧年限为年，净残值率为，其他设备折旧年限为年，净残值率为。

详见固定资产折旧估算表。

无形资产中土地使用权按年摊销，其他无形资产按年摊销，递延资产按年摊销。

详见无形及递延资产摊销估算表。

工资及福利费按管理和工作人员人计算，年工资支出万元。

食堂外购费每人每月平均费用约元。

管理费用按年运行收入计列。

维修费按年折旧费计列。

其他费用参照同行业平均指标估算。

详见运行总成本费用估算表。

利润计算项目利润总额为年运行收入减去年总成本费用，盈余公积金按照利润计提，其中公益金为。

经测算，项目运营后年净利润为万元。

详见损益表。

财务指标计算静态财务指标项目建设投资万元，以各正常年份数据计算静态财务指标如下总投资收益率总投资收益率年息税前利润或年均息税前利润项目总投资资本金净利润率其中项目达到设计生产能力后正常年份税后净利润或运营期内税后年平均净利润项目资本金。

静态投资回收期累计净现金流量开始上年累计现金净流量静态投资回收期出现正值年份数当年现金净流量年税后动态财务指标以通常设备折旧期为依据，加上建设期，经济计算期为年，设定基准财务收益率为，计算在分析期内各年发生现金流入和现金流出现值总和。

经测算，税后净现值为万元，财务内部收益率。

净现值万元财务内部收益率本项目内在回收能力为。

经测算，所得税后内部收益率为。

盈亏平衡分析本项目以生产能力利用率表示盈亏平衡点年份平均为固定总成本年销售收入可变总成本年销售税金表示项目投产后年生产能力达到设计能力时，就能保本，说明该项目具有定抗风险能力。

财务结论本项目建设投资万元，项目建成后正常年份年收入为万元，年总成本费用为万元，年净利润总额为万元，静态投资回收期为年包括建设期，财务内部收益率为，由此可见，本项目有定经济效益。

社会评价从实际看，老年社会保障和社会福利严重落后于国民经济和社会发展水平，老年社会福利事业相对滞后于社会保障制度总体发展水平。

方面，全县人口老龄化具有发展速度快老年人口数量大高龄老人多特点。

另方面，全县老年社会福利事业，无论是规模还是结构，都不能适应经济和社会发展需要。

这就产生了老年人日益增长福利服务需求和老年社会福利事业供给严重不足之间矛盾。

而且，随着人口老龄化家庭小型化农村城市化和消费结构多元化趋势发展，传统家庭养老服务功能日益弱化，传统社会福利事业覆盖面较小，整体水平较低问题越来越突出。

全县尚有多位老人急待进入养老机构养老，在这么个小城区，有这么多老年人问题不能及时解决，必将带来严重社会问题。

发展老年社会福利事业必须走社会福利社会化路子。

根据全县经济和社会保障现状，政府目前无力投入大量资金来建立老年服务保障体系，只能走条符合全县经济社会文化特点动员社会力量广泛参与社会化之路。

老年社会福利事业与社会化关系是目与手段关系，即满足人民群众特别是老年人日益增长福利服务需求是发展社会福利事业目，也是我们工作出发点在现阶段政府财力不足情况下，扶持和动员社会力量发展福利事业是发展老年社会福利事业最有效手段。

只有摆正二者之间关系，才能更准确地理解社会福利社会化内涵，提高对社会福利社会化必要性人事，解决现阶段如何社会化问题，为正确指导社会福利社会化实践奠定基础。

项目建成后，可居住位老年人。

具有较大社会公德需求拉动。

据调查，全区老年人特别是城镇老年群众迫切要求进入社会福利机构养老。

因此建设老年公寓，不仅可以使老年人物质生活上得到照料，更重要是可以满足其精神文化需求。

可让老年人老有所养老有所乐，同时也让年轻人安心工作，促进社会政治经济文化全方面发展。

由此可见，本项目社会效益良好。

第十季分明，光照充足，物产丰富，具体参数如下常年风向东南风基本风压基本雪压最大冻结深度地下静止水位年平均温度极端最高温度极端最低温度年平均降水量左右年平均无霜期天左右取暖计算温度夏季空调计算平均温度冬季空调计算平均温度夏季空调计算相对湿度冬季空调计算相对湿度抗震设防烈度七度室外风速冬季夏季大气压力冬季夏季设施县新区街道三纵三横形成网络，配套设施基本完成，老区设施完善电力供应充足，城区实施了光明工程，水力资源丰富，程控电话微波通讯电讯网络覆盖城乡，通讯方便快捷，信息走廊全面开通，餐饮娱乐业繁荣兴旺。

交通交通便捷，境内涡河横穿东西，永青濉阜铁路纵贯南北，与津浦陇海台漯干线衔接，大京九铁路擦境而过，距阜阳机场仅公里。

省道在县城交汇。

公里长涡河岸线建有客货码头，可直入长江，四季通航。

社会经济条件县是皖西北重要门户，北部河南省接壤。

随着改革开放日益深入，县人民立足本地丰富资源，围绕农业生产进行了卓有成效经济建设，走出了条快速发展路子。

现在人民生活水平不断提高，各项社会事业也在蓬勃发展。

院址选择院址选择原则项目建设要具有前瞻性和可行性，并符合当地规划要求。

地面易于排水，能充分利用地形，避免大量填挖土方。

有足够水源电源和排除污水可能。

地点尽量在靠近市区或离市区不远近郊，以免使老年人产生孤独隔世感觉。

依照老年人特点和需求，老年公寓宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带公园等环境优美地方。

种原因，仍然需要社会帮助。

近些年来，很多城市如上海广州杭州南京等，已悄然出现了种新社会养老形式，即兴办老年公寓，实行公寓化管理社会养老方式，而且发展速度很快。

在老年人口迅速增加情况下，单纯依靠家庭养老已经不能很好解决全部老年人口赡养与照顾问题，必须大力发展社会养老方式，兴办老年公寓以解决城市老有所养问题。

老年公寓是适我国人口年龄结构变化需要，解决老有所养问题有效途径之。

此外随着家庭结构变化，今后对夫妇照料双方四位老人现象会相当普遍。

但现代生活快节奏，使众多双职工无暇照顾高龄或患病长辈，因而家庭中赡养照顾老人成为中青年人沉重负担。

建立老年公寓，实行老年人口公寓化养老是城市老年人过好晚年生活保障，也是解除每个家庭后顾之忧重大社会任务。

建立老年公寓，扩大社会化服务范围，还可以从服务方式服务范围医疗保健等方面，弥补当前城市老年社会保障体系之不足。

实行老龄人口公寓化养老，不但可以完善城市养老保障体系，还可以促进商品经济发展，成为发展第三产业新领域和新市场。

过去人们希望政府投入资金，参照福利院或养老院建设模式，建立老年公寓。

随着社会主义市场经济不断完善，充分调动社会各部门及民间资金力量，鼓励他们积极投入到这项事业中去，是大有作为。

兴办老年公寓不但可以在解决城市老有所养方面起着重大作用，也是不少城市老年人愿望与要求，同时还是个城市文明程度具体体现。

据了解，省周边地级市，均已建成或即将建成不同档次老年公寓。

县老年公寓建设目前仍处于起始阶段，但如果能够充分发挥县独特地理位置，以及良好生态自然环境，把老年公寓作为项产业来做，公寓建成后向全社会开放，不但可以给社会家庭解决后顾之忧，而且可以进步促进当地社会稳定。

项目建成后，可居住位老年人。

具有较大社会公德需求拉动。

据调查，县老年人特别是城镇老年群众迫切要求进入社会福利机构养老。

因此建设老年公寓，不仅可以使老年人物质生活上得到照料，更重要是可以满足其精神文化需求。

如今新步入老年队伍人，大多数具有定文化知识，他们都随追求晚年精神生活幸福要求，希望提供属于集文化娱乐体育锻炼场所，建设老年公寓既保证了老年人能够欢度晚年，又解决了中青年人后顾之忧。

所以说，建设老年公寓是时代要求，社会需要。

县夕阳红老年公寓现有房间及床位已不能满足老年人要求进院需求，加之现有公办敬老院设备设施较为陈旧，对提高老年人物质文化生活水平极为制约。

综上所述，在县建设社会型老年公寓十分必要。

第二章市场分析及需求预测我国老年人住房现状及需求分析据有关调查显示目前我国岁以上老年人已达亿，且以每年速度递增。

我国已经步入老年化社会。

现代社会随着住房条件不断改善及社会伦理观念不断更新，成年子女与父母分开居住已相当普遍。

这方面是因为越来越多家政服务公司介入居民日常生活，许多老年人已经从家庭保姆身份中解放出来另方面社会发展使老年人与其子女世界观价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持定距离以缓解两代人之间矛盾。

因此他们对于老年公寓需求也日益增加。

同时城市化过程中负面效也使许多城市尤其是大中城市居民生活环境质量日趋恶化。

恶劣环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市城郊居住愿望。

据近年来我国部分城市次调查表明有近老年人准备将来住进老年公寓。

老年公寓市场定位老年公寓市场定位中，首先价格定位要适当。

其次，老年人住房特殊要求般突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。

比如，要有防滑地面防跌扶手坐式便器紧急呼救装置等，公寓楼内还有各种生活服务娱乐医疗保健设施等有，有专门服务人员和医务人员。

满足以上特殊要求，就能够达到市场定位标准，既能将其与其他住宅市场区分开来，又能与开发同类市场开发商区分开来，取得竞争优势。

随着住房制度改革不断深入，许多老年人已经取得了其现有住宅部分产权，住房二级市场启动，已使得这部分住宅可以上市交易，从而使老年人可以利用这部分变现资金，购置或租用适合自己老年公寓住房。

老年人子女大多处于壮年，他们有能力为老年人购买或租用价格适当老年公寓。

老年公寓供给状况分析据不完全统计，全国目前不同规模老年公寓仅多家，规模都比较小。

初具规模只有天津鹤童老年公寓和上海市众仁老年公寓等