交规划，然后由政府组建开发公司进行统开发建设，建成后，物业企业通过租赁或出让方式进入物流园区，公司只负责园区物业管理。

该模式要求投资额很大，但统建设可以使园区布局合理。

政府规划，物流企业主导政府规划安排物流园区用地，通过招商引资把企业吸引进来，企业征得土地后自行开发建设。

自下而上模式随着我国物流企业发展壮大，些有实力物流企业要求扩大物流业务，建设物流园区呼声强烈，这种由企业发起物流园区有很强市场操作经验和盈利性质。

具体开发方式是物流企业自主开发物流企业根据市场需要，自行征用土地，整合众多物流资源，开发建设企业物流中心。

这种方式是市场化程度高地区或经济发达地区所常采用种模式。

地产商开发地产商把物流园区当作个房地产项目进行运作，根据物流市场需要情况，房地产商征用土地后统开发建设，建成投产后，物流企业通过租赁或出让方式进驻物流园区，房地产商或物业公司负责园区物业管理，不参与物流作业。

物流园区管理模式设计物流园区管理模式是指物流园区为实现发展目标而采取决策组织和管理形式。

其本质是协调各方面利益关系，包括政府投资者物流企业客户和消费者。

其模式有如下数种管理委员会制由政府按照开发区管理模式，组建管理委员会对物流园区进行管理，提供企业登记土地使用人事代理等服务，物业管理等具体工作委托专业公司来做，这种模式适合规模较大物流园区。

协会制由物流行业协会负责整个物流园区管理组织协调园区企业开展物流服务，这种模式与业主管理委员会不同，协会仅仅是组织者，并未对园区直接投资。

股份公司制采取股份公司制管理物流园区则要成立董事会总经理监事会与相关部门，按照责权利相结合原则对园区进行管理。

业主管理委员会制参与园区开发建设物流企业组成业主委员会，成为园区决策机构，组建管理部门负责具体经营管理。

房东制投资商在完成土地开发物流基础设施建设之后，把土地仓库办公楼信息平台等设施出租给物流公司，投资商自己成为房东，只收租金，不参与经营。

物流园区投融资模式设计对于政府和企业物流园区投资分工，政府投资应限制在园区内及其周边公共领域，包括公益性项目和基础设施项目。

而企业主要投资对象则是园区内非公共领域建设。

目前，物流园区投资方式主要有以下几种政府直接投资模式民办官助模式企业自建模式，投资模式等。

政府直接投资模式主要是由政府出资，交由专业代理公司去经营，或直接成立公司来经营物流园区，政府投资目是加强当地物流基础设施建设，以带动物流及相关产业发展。

政府用经济手段支持主要指政府出台相关针对物流园区及其入住企业提供相关政策，如给物流园区优惠土地政策税收优惠政策等，以促进其发展。

民办官助模式主要是政府给企业提供优惠土地税收政策，以企业为主导经营模式。

如日本物流园区经营主要是将园区内土地分别以生地价格出售给物流行业协会，这些协会再以股份制形式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，另外，政府还给予长期低息贷款。

企业自建模式是由企业自己出资兴办物流园，这些企业般是物流界龙头企业或些大型企业利用自身物流资源优势而兴办，也有多家企业联合投资经营。

投资模式全文为建造经营转让之意，即项目为带资承包模式。

此模式般适用于政府公共工程项目，是吸引非官方资本加入基础设施建设种融资建造特许经营项目实施模式，多用于大型基础设施建设项目。

第十二章结论和建议本规划结论西部国际钢铁物流园工程，具有良好经济和社会效益。

该项目建设有利于加快西安及我国西部地区经济发展，符合国家对物流建设工程总体布局要求和相关政策，同时能充分发挥西安地区产业配套能力，使西安市及周边地区经济发展发挥更大效益，促进当地劳动力就业，促进地区社会协调发展。

本项目具有良好建设条件，建设方案合理可行。

建议有关部门给予支持和帮助，以便能尽快开展项目前期工作。

对今后物流园经营和盈利模式初步分析建议根据本规划研究，可以看出西部国际钢铁物流园建设将促进西安市和陕西省经济发展，对西部地区经济推动力是巨大。

不仅可以促进西安汽车家电航天航空桥梁石油天然气建筑等支柱产业更好更快发展，而且可以使所有参与该物流园各方均可获益，较好体现了共同发展，利益共享。

物流园投资方可以通过以下三个方面获得经济效益通过发展电子商务，实行会员制，收取元户年，同时可以对利用物流园电子商务平台进行交易双方收取相当于合同成交额手续费。

通过发展仓储和配送，收取仓储费和运费。

通过举办各种国际或国内各种展览会技术洽谈会，收取摊位费门票和广告费。

通过开发物流园房地产业，取得房屋出租土地出租和厂房出租收益。

物流园所在地政府可以通过以下方面取得经济效益通过对物流园内企业税收。

通过对物流园基础设施建设和公共服务，取得经济效益。

钢铁物流基地，使西安国际钢铁物流园成为我国西部最大物流供应链平台。

该平台建成投产，将会进步促进陕西省西安市和我国西部地区经济高速发展，进步提升陕西省和西安市钢铁产销行业在全国和世界钢铁市场影响力。

市场定位主要产品建筑钢材板材型材管材等铁矿石煤炭焦炭焦化产品废钢铁合金耐火材料工业气体等钢铁产品及原燃料。

重点客户进入世界强世界著名钢铁企业世界著名钢铁商社和钢铁主要用户行业代表龙头企业钢铁贸易商。

功能定位物流园通过建设西部最大钢铁商务平台包括国际钢铁贸易大厦商务办公楼期货交易大厅和高档生活服务区西部最大交易加工配送贸易和期货中心钢材现货交易与网上交易中心钢材期货交易中心钢材深加工中心仓储运输配送中心国际贸易中心实现以下功能会展功能主要功能是充分利用西安是我国西部最大中心城市，邻近西北亚地区地理环境优势，靠近兰州重庆成都区域优势，举办钢铁汽车家电造船建材等国际展览会商贸洽谈会和技术研讨会，吸引国内外商客，开拓新客户和市场，逐步确立西安国际钢铁物流园国际地位。

商贸服务功能主要服务于钢铁航空汽车造船建筑机械制造输配电等产业链总部经济中心。

该物流园具备金融税务工商海关保险生活医疗和旅游娱乐休闲服务功能。

建设高级食住配套设施，并通过引进各类专业服务机构入住，为来园区企业提供系列条龙服务。

物流园引进各类专业服务机构，与工商税务海关保险商检和金融部门合作，提供条龙服务有专业财务会计审计服务专业法律服务专业人才交流服务专业行政事务服务。

等信息处理技术已开始广泛应用于现代物流管理中。

有了信息技术，使物流与商流资金流融为体，从而提升了生产流通和消费综合效益。

物流业发展也给城市环境带来不利影响，如噪音污染交通堵塞等等，因此，发展与环境和谐绿色物流已成为物流产业发展新趋势。

国际著名综合物流园国家物流园区名称占地面积公顷德国不来梅物流园区德国纽伦堡物流园区德国汉堡港物流园区意大利委路那物流园区法国马赛港物流园区日本广岛物流园区日本神户物流园区我国物流园区发展情况目前，我国已经建设了上百个物流园区。

从功能上看，国内物流园区主要有四种类型是区域型物流园，主要以满足区域对物流需要。

二是商贸型物流园区，主要功能是所在地区提供特定商品交易和运输服务三是运输枢纽型物流园区，即在运输枢纽中心建立物流园区，从事运输组织和服务，以实现规模化运输。

四是综合型物流园区，物流园区具备物流组织商贸流通仓储配送和产品深加工等多种功能。

在十五期间我国物流业发展迅速，物流业增加值将达到左右，预计到年社会物流总额将超过万亿。

近几年来，随着国民教育结构调整，我国物流业发展也出现新态势是物流产业进步向长三角珠三角和京津冀环渤海区域集中，这三大区域集中了我国经济总量外贸出口总量和社会消费品零售总额，这三大区域是我国当今物流市场最活跃和最集中地区，这也为这些地区物流市场发展和快速聚集提供了可能。

二是我国物流市场份额向大型专业化物流产业集中步伐加快，那些具有强大服务网络高效率专业化大型物流企业将成为今后物流业龙头老大。

三是国际物流巨头企业已在我国扎下根，并正在迅速发展扩大业务，今后物流市场竞争将会更加激烈。

我国大型综合物流园区物流园区名称规模占地面积公顷贵阳市现代物流园区山东盖家沟国际物流园深圳平湖物流园区大连国际物流园区长沙金霞物流园区北京良乡综合物流园区天津空港国际物流园区哈尔滨龙运物流园区我国专业化钢铁物流园区现状我国钢铁物流市场需求巨大，每年仅钢铁原料和成品钢材海运物流就在亿吨以上这样大海运物流市场，我国钢铁原料铁矿石运输主要还是靠租用外轮完成而海运价格还长期被外商所控制我国钢材产量连续年位居世界第位，但我国钢材深加工比重低。

钢材本身附加值没有得到提升，与下游行业发展结合还不够紧密，使用钢材综合成材率和劳动生产率还比较低。

世界发达国家钢材综合深加工比可达以上。

其中线材达，棒材达到，管材达，板材达左右。

而我国般钢材深加工仅为左右。

由于钢材深加工比例低，使我国钢材成材率和使用效率较低。

钢铁物流市场发展潜力很大。

特别今后十年是我国钢铁行业发展重要机遇期，钢铁行业面临结构调整改变增长方式历史任务，钢铁物流也面临用现代信息化带动现代化用现代物流改造传统物流特别是要以超前意识从发展大市场大物流视野，实施整条供应链管理战略，降低成本，提高效率增强钢铁行业国际竞争力今后钢铁物流任务培育现代化钢铁大市场大物流推广现代化物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购生产组织产品销售和再生资源回收系列化运作。

培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。

建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。

加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。

大力发展钢材加工配送。

我国钢铁和流通企业建设钢材加工配送中心起步晚规模小设备档次低专业化生产线少。

与最终用户缺少长期战略合作关系。

特别是为造船汽车家电机械石化集装箱铁路公路桥梁和成套设备配套服务生产线少，不少是刚刚起步。

在过去十年里，我国钢材加工配送主要是外商独资或合资建设钢材加工配送中心。

审视我国物流业发展，我们必须站在全球化高度，规划我们在全球经济下钢铁物流经济体系。

据不完全统计，我国钢铁行业近年建设主要钢铁物流园如下物流园区名称规模占地面积广州乐从华南钢铁物流交易中心投资亿元，占地万平米辽宁北方钢铁交易中心占地万平米亩投资亿元。

成都量力钢材物流中心投资亿元，占地万平米上海钢领产业集群占地亩，建筑面积万平米江苏汇坚不锈钢产业园占地亩总投资亿元天津滨海钢材城占地亩，已投资亿元天津国际金属物流区