平均水平，甚至有部分酒店入住率尚不足，可见，酒店受季节影响是非常大。

西电梯设备安装万元部部给排水设备安装元中央空调通风元房间拖式空调元卫生洁具元动力照明及弱电元消防报警喷淋元工程前期费勘查设计费建安总造价定额编制管理费建安总造价质量监督费建安总造价建筑规划费建安总造价招投标管理费建安总造价劳保统筹费建安总造价消防设施配套费元抗震设施审查费元天然气集资费元自来水增容费元用电增容费元排污费元环卫费及城市建设占道费元市政公用设施配套费元新型墙体材料专项费元室外工程费元建设监理费建安总造价项目单价指标值合计万元建设单位管理费前七项之和预备费财务费用计划借款万元，年利率，期限年销售费用销售收入万销售税金及附加营业税销售收入万城市维护建设税营业税教育费附加营业税项目总投资费用计算依据国家对固定资产投资建设项目有关文件规定。

陕西省计划委员会陕西省工程建设其他费用定额。

国家发展计划委员会建设部工程勘察设计收费标准土建工程执行陕西省建筑工程综合概算定额及配套费用定额。

安装工程执行全国统安装工程预算定额陕西省价目表及配套费用定额。

宗地图纸本项目有关技术经济指标。

西安市建设项目城建费用统征收办法。

第第二二节节项项目目财财务务风风险险评评价价偿还贷款本金及利息情况本项目计划贷款万元，贷款期限为年，归还贷款方式为到期后次性归还贷款本金，贷款利息按季度支付。

详细情况见贷款还本付息表贷款还本付息表单位万元项目名称建设期个月第年第年第年第年贷款金额应计利息期末还本付息期末贷款余额说明贷款利率按人民银行规定标准执行，年贷款利率年息计取。

二营业收入情况预测分析营销部分根据市场价格，方米计算，可销售面积共平方米，在销售率情况下，可回收资金约千万元。

出租部分根据目前西安市酒店地产价格环境，按照营销率和元平方米月价格计算，万平方米二十年租赁期酒店营销收入为亿元。

折现率按照计算。

三项目利润情况分析利润情况分析表单位万元序号项目折现金额项目营业总收入酒店租赁营销收入商业面积销售收入二项目营销成本费用三项目净收益四营销税金及附加按照营业收入计算五项目利润总额说明根据客户与有关谈判意向，出租部分按照年总收入计算。

已经考虑过出租经营成本费用，如维修管理费用等。

评价指标投资利润率利润总额总投资额扣除所得税后，税后利润为税后利润利润总额万元投资利税率利税总额总投资额四项目不确定性分析盈亏平衡分析又称为保本点分析，即分析利润为零时项目成本售价或所处状态。

营销率平衡点总成本营业总收入营业税及附加从该项目情况分析，当营销率为时，项目风险较低当项目营销率低于时，有定风险。

可以通过减少总成本和增加营销收入来回避风险。

就是说，如果项目营业收入占营业总收入包括营销和出租酒店停车场收入为万元时，即营业收入临界点为万元。

高于此点后，才能保证项目赢利。

如果该项目营销万平方米酒店后，才能可以保证营业收入达到万元，项目就可以实现赢利。

敏感性分析按照本项目实际情况分析，营销收入变化对经济效益影响十分重要。

所以，我们对该指标进行敏感性分析营销收入变化情况由于出租酒店营销收入变化对项目影响不明显，所以，我们没有考虑。

从酒店营销价格变化对营销收入影响看营销收入变化情况表序号营销收入幅度价格时间成本变化第年第年元平方米元平方米以上分析表明售价越高，相应时间成本越高反之，战线拖越长，对营销价格影响越大。

营销收入变化对内部收益率和净现值影响情况价格变化内部收益率净现值第第十十章章项项目目风风险险分分析析综合以上分析，本项目最大风险是能否将强势酒店机构引进，也就是法国雅高美国速八，以及上海莫泰等强势酒店机构入驻，直接影响到本项目实施可行性。

若不能引进，我们建议暂缓本项目实施。

本项目还面临如下几方面风险经过上述分析可以看出，在项目营销收入下降幅度超过情况下，该项目抗风险能力较弱。

所以，在营销收入下降幅度不超过时，该项目可以接受。

在计算营销收入时，已经考虑了该项目营销市场和价格环境。

要规避以上风险最佳方法就是定向开发，国国家家政政策策风风险险本项目政策风险主要来自与国家对房地产行业宏观调控政策，如去年出台文件及相关土地政策金融调息政策等。

若今年再出台更进步严厉调控政策，直接影响到本项目资金供应，则通过引进有实力战略合作伙伴，增加项目自有资金投入，有效化解资金风险，也是本项目实施前应该重点考虑。

市市场场竞竞争争风风险险由于本项目所在区域为西安市核心商圈，与其它几大酒店对比存在较大竞争风险。

通过分析研究发现，本项目之所以存在上述风险由于计划经济时代遗留下来，在传统观念影响下，人们尚不完全习惯于经济型酒店消费但是随着人们消费心理变化，在追求健康快乐消费观念影响下，人们消费习惯必将发生改变，随着西例为，其中以中档次客房最多，高档次和低档次客房数量相当。

进步分析发现，在所有调查酒店中只有家酒店其高档客房占了，两家酒店其高档客房占总客房数，其他酒店其高档客房均不超过。

从调查反映酒店经营状况来看，高档客房所占比重大酒店在旺季时尚可保持较高入住率，但旦到了淡季，其客房入住率就相对显得较低。

此项分析表明，高档客房比重太大，其市场风险相对就更大，相对而言，高档客房比重偏少酒店其市场风险性似乎略小些。

客房高中低档次比例高档中档低档酒店客户以散客为主旅行团体居于其次调查表明，西安酒店接待客户主要是以散客为主占，其次是旅行游客，两者合计占，表明西安目前酒店经营对象主要是针对散客和境内外旅行游客。

以参加会议商务洽谈培训为目入住客户占，机关单位以陕西省其它地区为主占，其它消费形式占。

值得注意是，近年来，以参加会议商务洽谈公司培训等为目消费有增长之势，这就提醒酒店经营者，如何为这些准客户提供更好商务条件从而在众多酒店中抢占有限客户将是酒店利润增长与否个重要策略。

客户群体消费特征旅行游客机关单位会议散客其它从对酒店客户年龄调查看，客户年龄重要以中青年人为主，同时也不乏年纪更轻和年纪更长人。

消费者职业上没有非常明确区分，从企业老板个体老板政府官员公司经理职业白领到学生均有定比例。

而客户消费特征则主要是旅行消费公款消费商务消费和住宿餐饮等，其中又主要以旅游消费和商务消费为主。

旅游旺季出现在月和月入住率最高为中档客房调查显示，几乎所有酒店其经营高峰期出现在旅游旺季，即客房入住率最高月份通常在月月月和月月月，即全年基本上有半年旺季月月月和月月月为年中淡季，在淡季间，显示，年西安市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。

经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在以上，经济发展迈上了新台阶，并步入个新增长期。

其中第产业增加值亿元，比上年增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

成为西北地区首个突破千亿元城市。

经经济济实实力力增增强强带带动动人人们们消消费费观观念念深深层层变变革革随着经济总量与经济发展水平提高，刺激了人们消费需求，同时也使人们消费观念发生了巨大变化。

在普通市民消费结构中，食品类消费首次出现负增长，根据有关资料统计，年西安市民恩格尔系数为，白领阶层恩格尔系数更低于，服装家电通讯交通教育娱乐等消费额均比上年有所增加，说明市民消费结构发生了重大变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了成功转移。

西安古老而神秘文化高古深远民风，更刺激着全国各地旅游人士前来。

据统计资料表明年西安旅游业全年共接待旅游参观访问及从事其他活动海外游客万人次，比上年增长接待国内旅游者万人次，首次突破两千万人次，增长。

旅游总收入亿元，其中国际旅游外汇收入亿美元，分别比上年增长和倍。

全市拥有年接待游客万人以上景区个国家级景区个为适应新经济形势需要，年末全市星级宾馆家，其中五星级宾馆家，四星级宾馆家。

成成长长中中消消费费力力引引发发西西安安新新轮轮商商业业革革命命根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要精神，西安市以旅游业为龙头城市化进程将出现前所未有高速发展。

在此基础上，为适应西安古都历史性城市布局，将加大城市市郊城市化建设，大量人口外迁，将促使环城墙商业布局密度大大提高，从而带动西安城市旅游业高速发展。

传统商圈均设立在人口密集交通繁忙地段，满足于传统消费模式。

但是，随着人们生活水平提高，尤其是人们对于大宗消费观念改变，汽车已经成为越来越多人们普通交通工具。

根据交通部门统计，西安市现有家用汽车万辆，并且仍然以平均每年万辆速度递增。

全国范围内，民用汽车拥有量已经突破万辆。

陕西高速公路总里程已突破公里，位居西部第二。

随着交通不断完善，城内城外，省内省外，跨區域跨地域消費正在形成風尚。

可以预见，在不久将来，城市间人口流動將向更高層次發展。

消消费费形形态态与与观观念念变变化化分分析析从消费结构上分析消费者已从低层次向高层次消费转变。

随着收入水平逐步提高，多数消费者已经满足了最基本温饱型消费，对消费质量要求在逐步提高，旅游消费将逐步提升地位从消费者区域选择上分析将由过去传统消费区向新兴消费区转移。

在原住地已不能满足消费者在最低消费成本心态下快节奏高效率消费需求，进而刺激了近两年来方兴未艾跨省区自助游蓬勃发展。

从消费形式上分析消费者已经由单型消费向综合型消费转变。

随着生活工作学习节奏加快，人们在注重工作效率同时也更加注重生活效率提高，结合休闲娱乐，购物与体站式消费形态已成为人们有效利用间丰富业余生活方式上佳选择。

从消费层次上分析人们在追求物质享受同时，更追求精神上享受。

随着生活水平不断提高，消费者不断调整自己对物质享受与精神享受比例关系，以追求生活素质全面提高从消费时效性分析随着国民收入逐步提高和社会保障体系逐步完善，加之各类家庭常备耐用品已基本获得满足。

相当数量消费者，特别是当代年轻职业者，已不再将节俭存钱作为家庭计划唯，而是有计划地即时消费，在满足传统型消费同时，更需要满足时尚消费需求。

以上深层次消费观念变化，正在逐步演变成全国范围内广泛异地消费变迁。

西西安安酒酒店店业业发发展展趋趋势势与与前前景景分分析析西安酒店业发展现状描述西安酒店业尚存巨大潜力西安市是世界著名历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富旅游资源。

独特人文景观和秀美自然风貌，使西安旅游资源在全国名列前茅。

西安旅游资源具有资源密度大保存好级别高特点，以秦始皇陵兵马俑仿古入城式仿唐