量分别降低不利因素影响下，项目财务内部收益率仍为和，均高于基准财务内部收益率。

表明项目具有定抗风险能力。

社会影响分析本项目生产过程中不生产三废，达到清洁生产。

本项目建设将会促进长安区经济发展，为建设和促进魅力长安做出积极贡献，具有良好文化和社会效益。

本项目实施不仅能为建设业主提供直接经济效益，还可为当地提供较多就业机会，经济效益较好。

本项目实施可带动当地第三产业整体发展及商品流通餐饮业等全面进步，有力促进地方经济文化素质提高，促进长安区国民经济和社会事业发展。

本项目实施有利于国家资源保存生态环境保护生态意识增强和国民素质提高，其社会效益显著。

社会互适性分析长安区政府高度重视和支持东大温泉度假村工程开发建设，并给予定政策来扶持项目建设。

调查，当地政府和人民群众积极主动地支持东大温泉度假村建设和开发。

国内各种物资设备供应充足，能够满足项目开发技术物资人员等方面需求，完全可以保证项目开发建设。

表社会对项目适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度不同利益群体当地群众积极支持该项目开发建设组织机构政府高度重视和支持开发建设，并给予定政策来扶持项目建设技术文化条件可以满足项目开发建设和需求社会评价项目对国民经济贡献衡量旅游区开发对国民经济贡献指标较多，针对本项目特点和具体情况，选用上缴税额投资回报率来说明项目对国民经济贡献。

上缴税额本项目在计算期内，上缴营业税和附加税万元，企业所得税万元，可为当地政府累计上缴万元税费，年均税费万元。

累计税费为投资总额。

投资回报率计算分析可知，项目在计算期内总投资收益率为，投资回报率为。

因此，可以说项目对国民经济净贡献远远超过了要求水平，并可得到符合社会折现率社会盈余和以现值计算社会盈余。

旅游项目属于高预期回报投资类型，东大温泉度假村周边旅游区工程投资主要依靠地方财政投资和企业自筹资金，资金归还主要依靠经营收入来解决，因此，在项目建设和经营中存在潜在风险。

项目主要风险因素识别分析在项目建设期和营业期可能存在下列潜在风险市场风险市场风险主要来自旅游客源市场供需实际情况与预测值发生严重偏离，客源市场远远小于预测期望值，导致经营收入和利润减少，投资回报降低。

经营管理风险由于经营管理制度不完善，管理体制不健全，员工素质不高，岗前培训和岗位管理不严，使管理效率降低，达不到预期目标，造成经营收入减少，成本提高，带来经营管理风险。

其它不可抗拒风险由于严重自然灾害环境灾害事故重大社会经济政策变动等原因可能造成不可抗拒意外风险。

风险程度分析根据项目存在潜在风险因素，采用简单估计法对各风险因素影响程度作以简单分析可以看出，严重自然灾害会造成灾难性后果，但发生可能性较小，旅游客源市场严重不足价格较低环境灾害事故造成风险较大，但可以采取措施，降低发生可能性，其它因素为般风险因素。

风险分析表风险因素和风险程度分析表序号风险因素风险程度说明灾难性严重较大般市场风险客源市场价格经营管理风险管理效率人员素质其它不可抗拒风险严重自然灾害环境灾害事故政策风险防范和降低风险措施在对风险因素和风险程度预测基础上，对可控制风险进行风险控制，降低风险发生可能和减少风险损失，本可研提出以下建议。

加强市场调研，积极培育开发客源市场，建立广泛市场信息网络，着力塑造旅游品牌形象，加大宣传促销力度，深入挖掘市场潜力，充分利用政策保护，化解市场风险。

建立健全管理规章和管理体制，加强全员素质教育和岗位技能培训，实行岗位责任制，严格业务技术指导，监督检查责任制落实情况，不断提高经营管理水平，降低经营管理风险发生频度。

强化正常情况下经营管理，力争以正常运营高效益低成本来缓冲异常情况下由于不可抗力因素造成意外风险损失。

制定风险规避和预防措施，对经营过程中有可能出现风险因素，逐进行分析，科学地制定预防措施和补救措施处理方案等。

通过对东大温泉度假村工程建设项目投资背景，资源分析，项目市场发展趋势分析和预测，项目建设内容策划，效益分析，环境影响与保护等多方面分析，我们认为本项目投资价值极高，利润丰厚。

结论东大温泉度假村工程建设，具有广阔市场前景。

建设项目地处西安市长安区，民风淳朴，其温泉资源丰富且品质高，随着旅游项目不断更新和优化，对游客具有较大吸引力。

开发建设条件良好该地段地势平坦，无不良地质灾害，开发建设条件良好，供应充足，技术成熟，为东大温泉度假村建设和可持续发展提供了良好基春夏秋冬景色各异，是个集北国雄浑气势与江南水乡灵秀与体新兴生态旅游城镇，享有温泉之都鱼米之乡美誉。

旅游者到此游览不仅有回归田野之感，还可置身于浓墨重彩山水画之中领略地方风俗。

基地条件基地比较平坦，用地性质较单，除了零星建筑和两三个鱼塘外其余均为级开发用地，且东侧地块内种植大量苗圃。

区内建筑质量般。

社会条件社会经济条件陕西省西安市及长安区各级政府都把温泉旅游项目开发作为经济发展个重点，对项目建设十分重视，并给予大力支持。

当地社会治安状况良好，环境卫生优良，文化传统开放，人民热情好客。

图规划基地现状投资条件资金是旅游资源开发必要条件，直接关系到旅游开发可能性深度和进度。

近年来，东大街道把招商引资作为拉动地方经济巨大引擎，营造了亲商安商扶商富商良好氛围，并对旅游投资项目融资投资制定了系列优惠政策。

基础设施条件项目所在地水电交通邮政通讯设施等系统有可靠保证。

紧邻国家电网，电力充足水资源储量丰富通讯设施先进齐全，方便快捷，完全可以满足道温泉建设需求。

项目市场分析与预测旅游产品定位定位原则旅游产品市场定位准确与否是关系到项目地旅游开发成败关键，必须建立在对项目地资源特性品位规模市场客源需求以及地缘条件和区位优势等方面科学深入研究基础上。

综合上述分析，本项目市场定位产品设计应遵循以下原则组合原则。

从单体资源来看，本项目地资源品味景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免响最大，最为敏始萌芽。

二次大战以后，世界经济进入发展高峰，随着工业化进程推进，人们收入增加，工作时间由每周小时减少到不足小时，加上有了铁路飞机汽车等交通工具，旅游逐渐成为工业国家大众比较普遍生活方式。

年代以来，大约英国人每年度过个包括个夜晚或更多时间外出度假期瑞士人每年度假次，瑞典为，挪威和芬兰为。

年代以来，在多数发达国家居民家庭消费结构中，旅游都在支出项目前项之中。

全世界年出国旅游人数从年多万，增加到现在亿多人，国际旅游收入则从亿美元猛增到多亿美元。

我国现在旅游业状况，正处于发达国家六七十年代阶段，旅游已成为我国群众生活新需求。

英国未来学家预测，继农业工业服务业和信息业驱动经济变革浪潮后，在本世纪，人类至少还将经历由休闲生命科学超级材料新原子时代和新航天时代驱动五次浪潮，而休闲时代在年将处于主导地位。

从国外情况看，人均年收入美元，是旅游消费急剧扩张期。

目前，中国人均年收入已达到美元左右，有城市已超过美元，这为外出旅游奠定了经济基础，而长假期出现成为旅游热推进剂。

据测算，假期每增加天，旅游客源就增加。

随着经济基础变化，我国人民生活需求发生着质变，进入小康城市居民已不再满足于家电美食这样物质消费，而教育医疗养老保险休假娱乐等消费上升为人们越来越迫切新基本需求，假日旅游热就是这种需求质变直接反映。

在个快节奏社会中，人们更看重闲暇自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活种大趋势，生态旅游休闲旅游正成为旅游业发展主导潮流。

温泉旅游发展如火如荼目前，以温泉旅游为主休闲旅游发展势头迅猛。

在国外，许多具有温泉和地热资源城市，都在利用汤浴文化，发展本地旅游，如日本九州岛东部汤浴之乡，年接待沐浴者就达到了万人次。

国内，温泉旅游最早出现在东部沿海经济较发达地区，如北京小汤山温泉广东清远河中泉珠海御温泉，它们利用自然温泉经营度假村，开展沐浴活动，以休闲度假娱乐健身保健康体为目发展旅游，已经取得了很好经济效益。

而我省及西安市温泉沐浴尚处于开发初级阶段，温泉沐浴仅作为种城市化消闲活动，还没有形成聚集规模和强势增长势头。

此外，根据我们对国内外温泉市场调研，发现省内尤其是西安温泉度假人均消费价格略高于东部沿海地区，这也从个侧面反映了，省内温泉旅游市场需求空间很大。

项目建设必要性开发建设温泉旅游项目，不仅可以改变传统温泉利用观念，充分发挥温泉理疗保健作用，提高人民群众物质文化水平，而且能够有效加快本地旅游温泉产业市场形成，提高本区域第三产业快速增长。

附各省市已开发较知名温泉旅游产品陕西省处黑龙江处吉林省处辽宁省处内蒙处北京处天津市处新疆处西藏处青海省处宁夏处山西省处河北省处山东省处甘肃省处河南省处江苏省处四川省处重庆处湖北省处安徽省处浙江省处江西省处湖南省处贵州处云南省处广西省处广东省处福建省处海南省处。

图全国知名温泉旅游产品分布图项目建设必要性开发建设温泉旅游项目，不仅可以改变传统温泉利用观念，充分发挥温泉理疗保健作用，提高人民群众物质文化水平，而且能够有效加快本地旅游温泉产业市场形成，提高本区域第三产业快速增长。

整合提升温泉资源，共筑东大温泉品牌需要陕西省委省政府非常重视温泉旅游业发展，制定了系列加快温泉旅游业发展决定和政策，并对全省地热资源开发旅游项目进行了全面部署将关中地区作为温泉旅游重点开发地区，并相应布置了六个温泉旅游园区临潼区骊山温泉旅游园区，眉县汤峪温泉旅游园区，蓝田县汤峪温泉旅游园区，周至县楼观台温泉旅游园区，西安东大温泉旅游园区和华阴县华山温泉旅游园区作为前期开发试点单位，而本项目正好位于确定东大温泉旅游园区之内。

补充完善休闲旅游，促进本地旅游市场快速形成需要该项目位于秦岭北麓环城旅游带上，周边旅游资源丰富，西周丰镐遗址国家级唐兴教寺国家级高冠瀑布省级等景点，同时又有紫薇山庄高山流水亚建高尔夫园等西安富人聚居区，可谓是天时地利人和，这些为项目开发提供了外围支援。

此外，随着人们旅游意识增强，多元性体验性旅游产品越来越受到游客青睬，动静互补观光与体验互补低档与高档互补旅游产品开发被提上日程，因此，该旅游项目推出是顺势而出，不仅是开发建设温泉产品重要主体，又是对区域旅游产品差异化战略重要补充。

拉动相关产业发展，促进地方经济快速增长需要陕西省委省政府非常重视温泉旅游业发展，制定了系列加快温泉旅游业发展决定