目投资估算遵循以下原则规划设计及开发销售组织陕西省建筑工程有关规定及定额户县城建费用统收费标准户县天然气入网收费标准房地产市场项表六借款还本付息表时间项目年年合计季初本息累计季末本息累计本季借款本季应计利息本息偿还其中还本付息季末借款余额注贷款年利率取利息按月付息计算到期次还本付息在本项目建设周期内共需借助银行借款万元，贷款期年，在年第二季度末可用销售收入全部偿还完毕，其中利息共计万元。

第八章项目不确定性分析通过以上财务分析可知本项目开发风险很小，影响其利润因素存在以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率可建面积等。

这些因素受国家西部内地政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目测算效益实现。

为此我们还需进步进行项目不确定性分析，不确定性分析盈亏平衡分析和敏感度分析。

盈亏平衡分析动态考虑固定成本盈亏平衡分析是在定生产能力条件下，研究分析项目成本费用与收益平衡关系种方法。

随着些因素变化，企业盈利与亏损会有个转折点，称为盈亏平衡点。

在这点上，销售收入等于总成本费用，刚好盈亏平衡，盈亏平衡分析就是要找出盈亏平衡点，考察项目对市场适应能力和抗风险能力。

销售收入或总成本费用销售量盈亏平衡点盈利区亏损区总成本费用销售收入销售税金及附加固定成本假设条件产量等于销售量产量变化，单位可变成本不变，从而总成本费用是产量线性函数产量变化，单位售价不变，从而销售收入是销售量线性函数多种产品换算为单产品计算。

计算公式利润总固定成本单位价格单位可变成本单位产品销售税金及附加总固定成本单位价格单位可变成本单位产品销售税金及附加固定成本土地费用前期费用基础设施费配套费绿化费设备费万元可变成本总投资固定成本万元单位变动成本变动成本销售面积元产量盈亏销售率销售面积本项目盈亏平衡点销售率为，低于行业基准水平，开发风险较小。

静态计算由于房地产商品特殊性，不可能使产量等于销售量，所以此处考虑了静态盈亏平衡方法。

不考虑建设过程，在项目竣工后以定销售面积销售收入可达到总投资时面积百分比来表示盈亏平衡点。

总成本费用销售率平衡点销售收入营业税及附加此方法表明，当项目销售时净销售收入刚好与投资持平，余下面积为本项目税前利润部分。

保守按平均元计算，项目税前利润为万元。

二敏感性分析为了更客观评价项目自身抗风险能力，本次报告仅对融资前指标进行敏感度分析。

影响本项目财务效益主要不确定因素为开发面积开发成本和容积率。

根据市场预测和长期从事不动产开发所做项目多年积累经验得知开发成本中最有可能发生波动是建安工程费。

单因素敏感性分析下表是当销售收入和总投资分别按以下比例变动时，财务内部收益率季度变化。

税前售价变化投资变化敏感性分析图敏感性因素变化内部收益率投资不变，售价变化售价不变，投资变化基准收益率通过以上分析图表可以看出当总投资增加时，内部收益率随之降低，显线性关系，其指标影响较大，非常敏感，反之则升高。

当投资增加时，内部收益率为，仍大于设定季度收益率，抗风险性很强当销售收入增加时，内部收益率随之升高，显线性关系，其指标影响较大，非常敏感，反之则降低。

当售价降低时，内部收益率为，仍大于设定基准收益率，抗风险性很强从单因素敏感性分析中得出该项目抗风险性很强。

双因素敏感性分析双因素敏感性分析收入变化内部收益率基准收益率从双因素敏感性分析中得出当销售收入减少且建设投资增加时，内部收益率为，曲线位于基准收益率上方，大于基准收益率，抗风险性很强除深褐色线以外，其余双因素在设定范围内同时变化时内部收益率曲线均位于基准收益率曲线上方，表明内部收益率大于基准收益率。

收入减少，投资增加约时，收益率曲线与基准收益率相交，达到动态盈亏平衡。

综合上述，本测算研究结论是根据本部分投资收益及风险模拟测算和评估，项目开发是可行。

第九章社会效益及环境效益评价项目社会效益评价带动相关产业发展房地产业带动上游钢铁水泥等建材行业，下游装修家具等行业，产业关联度强带动系数大，是促进国民经济增长支柱产业。

据有关资料显示，目前房地产发展带动其他行业发展对我国增长间接贡献率达到个百分点。

本项目开发将直接带动户县地区建材工程服务等相关产业，带动地方经济发展，增加地方财政收入。

创造就业机会房地产开发项目涉及面广，资金密集，劳动密集建筑行业仍主要以手工劳动为主，本项目开发将直接创造大量就业机会。

项目建成后，物业管理配套服务底商等，也将会创造很多就业机会。

对于解决剩余劳动力就业贡献巨大，影响深远。

为户县高尚居住树立模范标杆目前户县房地产开发水平低下，户型结构不合理，基本无社区环境，缺少属于社会中坚阶层高尚社区。

本项目地处沣京路，位于城市新区，拥有完善城市配套，本项目为目前户县唯带电梯多层住宅小区，社区环境优美，有大面积绿化水景，关注客户需求心态，追求居住高舒适性，志在树立户县高尚居住新形象，树立模范标杆。

进步促进沣京路地区生活配套建设沣京路区域城市大配套设施完善，由于种种原因，生活配套目前欠缺，本项目开发建成将使这区域更为繁盛，并且将全面提升该区域居住物业开发形象，促成沣京路周边住宅市场全面升级。

二环境效益评商业价值，此处建筑不会影响小区内日照，所以此处临街布置高层住宅和高层写字楼，其余布置多层住宅，小区入口设置在西侧朝阳路上。

由于户县消费能力较弱，小汽车拥有量少，所以不设置地下停车库，规划沿东南外围设置地面停车位。

各项技术指标如下表所示接下页项目指标备注占地面积亩总建筑面积住宅多层高层不包括地下面积，地下面积部分做设备用房，部分做锅炉房商业北侧西侧沿街层办公楼不包括地下面积，地下做设备用房地下建筑面积其中作为设备用房，可公摊销售容积率面积不包含配套公建及地下部分绿化率住宅总户数户平均每户面积为可售面积规划布局图详见附件。

第五章项目开发建设及实施计划建设方式沣京路项目建设，拟采取面向省内外具有承担该建设项目工程能力建筑企业，以公开招标方式进行招标。

择优选择具备流技术装备和管理水平，且业绩特别突出信誉与质量良好建筑承包商承担该项目工程建设。

切实贯彻百年大计质量第方针，落实国家质量振兴纲要和建设工程质量管理条列，促进建筑施工企业加强质量管理，使建设工程质量水平过硬，业绩卓著。

此项目建设工程质量监理，面向省内外知名监理公司实施公开招标，择优选择。

同时聘请知名资深监理专家实施工程全过程监督，以保证科学有效合理公正控制项目建设工期成本质量。

二项目开发实施进度充分考虑到项目市场推广计划市场需要及项目抗风险能力，拟将以以快制慢开发速度按计划快速完成整个项目开发运作。

项目拟定年月正式开工建设，月出地面正负零，进行地上施工，中央景观区在开盘前实景兑现，年月交工，地上工程施工周期个月。

年月开盘销售，销售周期个月，到年月末全部销售完毕。

具体开发进度计划详见附件二。

第六章项目投资估算及销售收入项目投资估算投资估算原则本项目投资估算遵循以下原品质形象中等价位住宅存在市场空缺。

内外部空间充分挖掘利用，成为具有先进开发理念开发商产品塑造首选。

在购房区位选择方面，城南，依旧是西安市民首选居住板块。

城东，逐步成为人们选择居住之地热土。

城西，老工业区形象逐步改观，成为有意在高新区置业人群第二选择。

城北，政治核心逐渐分流其他区域部分客群，但总体升温还有待时日。

高新，社会富有阶层聚集地。

曲江，以其浓郁文化底蕴，成为社会中高层人士新聚集地。

随着西安城市规划逐级审批通过，形成城多心规划定位布局，除长安和临潼外，还将形成灞桥周至户县高陵蓝田闫良六个城市副中心，城市规划为城市副中心发展创造了广阔空间。

面积由奢华型向实用型发展。

近年来，房屋面积开始由两房，三房平米奢华型，逐步向两房平米，三房紧凑型发展。

如紫薇地产，最早紫薇城市花园室面积在左右，后来紫薇田园都市室面积在左右，最近紫薇馨苑三室面积在左右，就反映了这种趋势。

三户县房地产市场分析户县房地产市场开发量和销售量规模小，房价增长幅度较大。

户县建设局资料统计显示，户县年房地产开发量约为，估计商品房开发约占，其余为单位集资建房等。

年在交易所办理商品房备案大约有户左右，总建筑面积大约在含二手房交易。

据户县建设局工作人员粗略统计，近年来，每年房地产开发量呈递增。

从以上数字表明，户县房地产市场开发量和销售量都比较小，整个市场还处于初级阶段，但是年户县房地产市场均价在元平方米左右，较上年同期上涨，增长幅度较大。

户县房地产开发为拉动经济增长做出了较大贡献。

截至目前，户县房地产开发企业约为十几家，年至年开发楼盘面积达到平方米，投资金额亿元以上，年开发面积平均保持在平方米以上，房地产行业已渐渐成为户县国民经济发展新亮点。

据统计，户县房地产施工面积由年平方米提升到年平方米，投资额由余万元提升到亿元，上缴财政税额达到了个新台阶，从而带动了户县建筑业劳动业运输业建材业等相关产业，目前户县建筑业领域农村剩余劳动力达到余人，特别是年全县信贷达到亿元以上，体现了户县房地产产业在促进消费拉动经济增长中起到了带头作用。

房地产开发市场潜力巨大，周边村镇潜力有待挖掘。

统计资料显示，县城城镇居民户为户包括东街居民，余下镇约为户，年至今，户县建房总面积为平方米，按户均平方米计算，可安置户，从理论上讲，仍需解决户住房问题，结合户县居民收入情况，以解决半计算，共需解决无房户户住房，以年均衡计算，每年需解决户住房。

同时户县周边如大王余下镇属于户县周边富裕村镇，部分居民富裕程度已经超过了户县县城中等居民水平，但因其本身地域环境与生活环境不足以满足这些新财富阶层生活需求，所以这其中大部分人将很有可能涌入户县置业，市场潜力十分巨大。

居民住房水平不高，与父母分居三口之家逐渐增多。

随着居民家庭结构逐年缩小，三口之家结构逐年增多，与父母分户居住成为现代人追求种趋势，而户县集资建房主要集中在年到年间，推移到现在大部分已是几代同居，而且当时户型设计不足平方米，人均住房面积太低，小面积向大面积发展也是种趋势，也讲求舒适度与高性价比相统。

另外以购买商品房作为种投资也是户县房地产市场新兴种方式，这种投资类型目前占据较小比例成份，但有比例逐步增大发展态势。

户县城镇居民住房水平还不高，年底人均居住面积仅为平方米，离国家要求标准人均平方米距离相当大。

总体上可以将户县居民