整合经营，提升经营管理水平和档次增加产品附加价值，并在形象和服务上独树帜，迅速和市场上竞争对手相区别将购房客户吸收为会员，提升投资回报附加值，增加购买吸引力，促进项目销售同时有利于提高以后酒店经营入住率建立长期品牌发展战略，拓宽酒店客源范围，提高市场占有率。降低固定成本和提高盈利能力引进酒店管理公司作酒店管理随着酒店业不断发展，酒店之间竞争归根结底已成为酒店管理公司之间竞争。酒店管理公司经营水平直接影响到酒店收入利润，酒店管理公司品牌度直接影响购买者信心发展商与酒店管理公司合作方式建议酒店管理公司在定年限内为发展商提供系列顾问服务，并收取固定管理费用，般视项目大小，约在万万左右，酒店管理公司不承担酒店经营和投资者回报任何风险。降低酒店固定经营成本利用酒店管理公司先进酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。二如何降低投资者风险采用风险较低回报方式建议采用风险较低免月供和固定回报模式，既可以保证投资者利益，促进销售，又可以减小酒店经营压力，降低经营风险三项目风险及防范建议项目风险项目本身风险项目销售报批中不确定因素涉及到项目所有权和经营权分离和确立问题政府政策指导对本项目影响市场风险市场对该类型产品接受程度宏观房地产市场投资活跃程度预期金融政策调整对投资性物业销售影响经营风险酒店盈利能力直接决定对承诺投资回报实现昭通酒店业未来竞争形势，其他酒店对本项目形成威胁二防范建议加快销售准备工作，抢占市场先机加大营销推广力度，缩短销售周期，规避政策调整对房地产市场冲击提高酒店经营管理水平，保证未来合理投资回报。云南省酒店开房率将高达以上。具体表现如下昭通市政府将要把昭通建设成为个区域性经济性城市，充分利用是中原文化进入云南重要通道，为我国著名南丝绸之路要冲从国内和云南宏观经济政策面来看，经济持续高速增长以及物业税即将开征等，有利于昭通房地产市场持续稳步发展，但全国性经济过热现象，加大了政府实施宏观调控决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大开发难度宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业第三产业以及各种社会事业投资，仍需扩大当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运输综合协调，注重结构和效益提高，才能保证经济平稳较快增长随着昭通三大电站即将建成，这将大大带动当地经济发展，其中第部分项目总论项目背景昭通市昭阳区酒店管理有限公司为适应时代发展要求，实现企业经营模式持续稳健发展目标，将昭通酒店建成产权式酒店。项目名称产权式酒店二开发公司昭通市房地产开发有限公司三项目建筑规模和内容昭通市产权式酒店，装修采用五星级豪华标准，单体层，总建筑面积。二可行性研究结论经过对全国和昭通经济状况研究分析，以及对年产业导向理解，我司经过详细市场调研后认为在目前各种利好因素作用下，近几年内云南省产权式酒店市场是乐观产权式酒店更适合项目整体发展与规划在年将该项目投放市场时机是可行第二部分市场分析项目投资环境和市场研究项目投资环境分析昭通市位于云南省东北部，与贵州四川两省接壤，地势南高北低，最低海拔米，最高海拔米，总面积平方公里。昭通历史上曾是云南通向川黔两省重要门户，是中原文化进入云南重要通道，为我国著名南丝绸之路要冲，素有锁钥南滇，咽喉西蜀之称。昭通是片生机勃勃，充满希望热土。在党中央国务院省委省政府正确领导和关心支持下，全市各族人民以加快发展为主题，坚持解放思想与时俱进，艰苦奋斗开拓进取，全市经济持续快速健康发展，社会事业长足进步，城乡居民生活水平稳步提高。年全市实现亿元。城镇居民人均可支配收入达元，五年年均增长。农民人均纯收入达元，五年年均增长。随着昭通三大电站即将建成，这将大大带动当地经济发展，其中溪洛渡为中国第二，世界第三大电站。三大电站装机容量相对两个三峡电站，随着昭通近几年招商引资位居全省前例，昭通高速发展。全市经济实力显著增强，基础设施明显改善，社会事业全面进步，民主法制扎实推进，人民生活水平不断改善，社会更加安定和谐。随着西部大开发不断推进，昭通已进入了个新重要战略机遇期。在科学发展观指引下，全市上下正在全力推进又好又快发展，力争在年把昭通建成重要能源重化工农特产品加工基地和长江上游生态屏障。尤其是近几年来，昭通市坚持高起点高标准改善投资环境，花大力气建设了批市政基础设施，实实在在营造外商置业低成本优势。昭通良好投资环境为酒店业培养了稳定优质消费客户群，昭通工业及商业未来蓬勃发展也为酒店经营提供了有力保证。二市场研究就地理位置而言昭通素有咽喉西蜀，锁钥南滇之称，处于昆明成都贵阳重庆等中心城市经济社会发展辐射交汇点，位于国家规划攀西六盘水经济开发区腹心地带，是云南北大门和滇川黔三省经济文化交汇重地。随着内昆铁路建成通车，由公路铁路航空水运组成立体交通网络已具雏形。昭通正在成为云南连接长江经济带和成渝经济区重要门户，是内地入滇乃至南下东南亚南亚便捷本项目影响市场风险市场对该类型产品接受程度宏观房地产市场投资活跃程度预期金融政策调整对投资性物业销售影响经营风险酒店盈利能力直接决定对承诺投资回报实现昭通酒店业未来竞争形势，其他酒店对本项目形成威胁二防范建议加快销售准备工作，抢占市场先机加大营销推广力度，缩短销售周期，规避政策调整对房地产市场冲击提高酒店经营管理水平，保证未来合理投资回报。云南省酒店开房率将高达以上。具体表现如下昭通市政府将要把昭通建设成为个区域性经济性城市，充分利用是中原文化进入云南重要通道，为我国著名南丝绸之路要冲从国内和云南宏观经济政策面来看，经济持续高速增长以及物业税即将开征等，有利于昭通房地产市场持续稳步发展，但全国性经济过热现象，加大了政府实施宏观调控决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大开发难度宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业第三产业以及各种社会事业投资，仍需扩大当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运输综合协调，注重结构和效益提高，才能保证经济平稳较快增长随着昭通三大电站即将建成，这将大大带动当地经济发展，其中第部分项目总论项目背景昭通市昭阳区酒店管理有限公司为适应时代发展要求，实现企业经营模式持续稳健发展目标，将昭通酒店建成产权式酒店。项目名称产权式酒店二开发公司昭通市房地产开发有限公司三项目建筑规模和内容昭通市产权式酒店，装修采用五星级豪华标准，单体层，总建筑面积。二可行性研究结论经过对全国和昭通经济状况研究分析，以及对年产业导向理解，我司经过详细市场调研后认为在目前各种利好因素作用下，近几年内云南省产权式酒店市场是乐观产权式酒店更适合项目整体发展与规划在年将该项目投放市场时为本项目在该片区酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目市场风险可以有效应对和规避，并会有良好市场表现。三项目评价酒店项目在昭通片区目前仍属于独无二房地产产品类型，但在整个云南房地产市场来说，属于中档产权式酒店项目。由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。另外，从未来长期投资回报角度考虑，应该采用行之有效方式降低酒店经营成本，提高酒店盈利能力，尽量保证实现销售中承诺投资回报，降低中小投资者投资风险，提高发展商品牌形象。整体来看，酒店以产权式酒店方式销售是种科学理性发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及云南经济特点利好影响，本项目前景展望非常良好。四市场定位及项目评估市场定位昭通作为云南重要城市，直以来在云南经济发展中都占据着非常重要地位。从长期来看仍处在个起步阶段，市场上买家以本地居民为主，外地消费较少，是个本地消费群体占主导地区。因缺少品牌发展商介入，而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多，楼盘规模较小，可供置业者选择范围较小，楼盘价格每平方米介乎在元之间。无论从地理位置还是房地产产品水平来看，昭房地产都是云南房地产市场重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产品。随着经济发展，昭通房地产市场有十分具有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。二项目评估在整个昭通市场中，酒店作为目前唯产权式酒店，具有很强独特性唯性，是市场中极具竞争力投资型房地产产品。目前本项目面临资金和经营两大问题，项目最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，我们认为该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求在短期内能快速回笼大量资金能保持并促进对项目高效经营管理根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择整体出让抵押贷款产权式酒店酒店整体出让概念即寻找第三方受让人，以定价格将酒店所有权与经营权同时转让方式。优势能快速回笼大量资金不存在后续问题。劣势大宗项目转让难以找到买家丧失了对酒店经营管理权整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资回收，将造成对资产严重损失。小结基于以上分析，酒店整体转让虽然能次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权要求。因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路要求。项目抵押贷款概念即按照定市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金方式。优势能回笼部分资金能保持对酒店经营管理。劣势抵押贷款额度较低，回笼资金少将背负沉重利息负担严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。小结基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店经营管理，但不符合我们对快速回笼大量资金要求，且又会让发展商背负沉重利息负担。因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路要求。产权式酒店概念即将酒店整体村经济持续发展，扶贫工作稳步推进。完成农林牧渔现价总产值亿元，同比增长。粮食产量达万吨，同比增长，烤烟收购万担。实现现价