据市场状况，及时调整投资开发项目及经营决策，使项目受国民经济发展周期影响降到最低程度。对市场不够发达和存在市场分割风险对策本项目开发商来自北京市，此次开发项目位于扬州市。由于房地产市场有明显地域性，开发商需进步加强对扬州市房地产市场研究，同时结合自身优势，争取适量土地储备，努力取得成本低有开发前途项目土地。四针对政策风险对策对与城市建设总体发展不同步风险对策本项目将充分研究和关注城市建设总体规划市政规划及市政建设进度，与当地有关职能部门保持密切联系，使项目开发进度与市政建设进度充分结合，在必要时采取临时措施保证水电气热等供应，以减少项目开发成本。对房屋拆迁政策变化风险对策在拆迁方面，方面严格执行拆迁政策，按照有关法律法规办事，另方面，加强拆迁政策宣传和解释工作，缩短拆迁时间，在保护居民合法权利前提下，减少拆迁费用，降低开发成本。对土地供应政策变化风险对策本项目将按有关规定对拟开发用地进行申请和前期报批工作，以尽快取得用地审批手续，不影响项目开发建设。对房地产业税收变化风险对策本项目将根据有关政策及时调整有关开发内容，以符合国家产业政策要求。对购房贷款政策变化风险对策本项目将加强有关销售工作，加快开发项目销售进度，尽早回收资金，以避免购房贷款政策带来风险。对其它政策性风险对策本项目将密切关注国家省市制定有关房地产开发及相关行业政策，方面加强与政府机构联系和沟通，另方面加强对各项产业政策研究，特别是加强对中长期房地产市场趋势研究，使本项目及早避免各种政策带来风险。五针对加入世界贸易组织风险对策我国加入世界贸易组织，对国内房地产开发企业来说既是挑战也是机遇，最主要对策就是采取各种措施不断提高企业核心竞争力，在学习国外房地产开发商先进管理经验开发理念销售技能同时，结合自身特点稳步发展，扩大经营规模，降低开发成本，逐渐树立品牌形象，提高企业综合实力，从而在激烈房地产业竞争中立于不败之地。以经济适用住房为主住房供应体系推进现有公有住房改革加快经济适用住房建设等系列政策。随着中央和各级地方政府对住房改革重视，系列鼓励买卖商品房和扩大住房消费政策制定和实施，我国住宅产业有了很大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。到年底，我国城镇居民人均住房建筑面积已达到平方米，比改革开放前提高了约两倍，越来越多居民购买新建住房和租赁公房，使自有住房率不断上升已超过，以自有产权为主多种产权并存住房产权格局已初步形成。尽管如此，与国外发达国家相比较美国人均居住面积平方米欧洲人均居住面积平方米，我国居住条件仍有很大差距。目前，我国城镇住房成套率还不到，换句话说，就是还有居民没有厨房和卫生间另有万住房困难户人均居住面积在平方米以下，亟待解决基本居住问题大量现存危房旧房简易房以及质量不高居住环境差住房有待改善农村砖木结构和混合结构住房有待改造，家庭还没有用上自来二项目建设背景住房消费是居民消费重要组成部分，由于各种原因我国住房消费巨大市场尚未充分开发。进入年代中期以后，随着中央和各级地方政府对住房改革重视，系列鼓励买卖商品房和扩大住房消费政策制定和实施，我国住宅产业有了很大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。随着生活水平提高，富裕起来城市居民对居住要求已从原先安居上升到追求品位和舒适。从有房住到住好房这个质变化，促使我国房地产业产业结构随需求而发生了根本改变。我国二十多年改革开放，拉近了与发达国家之间距离，从而使人们住房消费理念也发生了变化，环境优美，空气清新，地域广阔郊区高档住宅小区，成了有车族臵业首选。从发达国家住房发展轨迹能看出，工作在城里，居住到郊外，已经成为中上等收入家庭普遍居住方式。我国沿海大城市郊区时尚主题小区大量兴建和旺盛市场需求，进步体现了高档小区这种生活方式合理性。中小型城市在大城市示范效应下，也在步步紧跟，并且建造高档小区同样取得了不凡销售业绩。正是在这样市场背景下，仪征房屋开发有限责任公司决定在仪征市新集镇开发项目。该镇位于历史文化名城扬州西郊，南临黄金水通长江，史称扬州西门第集。全镇总面积平方公里，人口万人。境内具有独特区域优势和优良投资环境。镇区东距扬州城区中心公里，西距南京公里，距南京禄口国际机场公里，距扬州港口公里，国道宁通高速公路与镇区核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,紧紧相连，宁启铁路横穿境内，润扬长江大桥北接线扬州西绕城公路距镇区仅公里。本项目拟开发项目场址位于仪征市新集镇镇区，基地位于环东南路以东振兴东路以南宁通高速以北新大樟河以西。规划建设总用地面积平方米，规划总建筑面积平方米，开发房型均为多层低层联排住宅，拟建成中高档居住小区。该项目将以低密度定位低价位销售来占领市场，对整个物业品质，保持高起点规划高质量建房高标准配套来推向社会。以此三高三低吸引消费群体，使购房者感到所购房屋物有所值。该项目推出，既可以满足富裕起来人们对居住条件日益提升要求，也填补了仪征市目前尚无高档住宅小区空白。三申请报告编制依据国家计委第号关于颁发建设项目进行可行性研究试行管理办法通知国家计委和建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第三版仪征市城市总体规划仪征市新集镇总体规划仪征房屋开发有限责任公司项目设计方案说明国家省市有关设计和建筑规范标准项目单位提供有关资料。四申请报告工作原则和内容本报告主要是对仪征房屋开发有限责任公司开发项目进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着经济合理，技术可行原则，以当前实际需求资金筹措能力及规划发展等为定有关房地产开发及相关行业政策，方面加强与政府机构联系和沟通，另方面加强对各项产业政策研究，特别是加强对中长期房地产市场趋势研究，使本项目及早避免各种政策带来风险。五针对加入世界贸易组织风险对策我国加入世界贸易组织，对国内房地产开发企业来说既是挑战也是机遇，最主要对策就是采取各种措施不断提高企业核心竞争力，在学习国外房地产开发商先进管理经验开发理念销售技能同时，结合自身特点稳步发展，扩大经营规模，降低开发成本，逐渐树立品牌形象，提高企业综合实力，从而在激烈房地产业竞争中立于不败之地。以经济适用住房为主住房供应体系推进现有公有住房改革加快经济适用住房建设等系列政策。随着中央和各级地方政府对住房改革重视，系列鼓励买卖商品房和扩大住房消费政策制定和实施，我国住宅产业有了很大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。到年底，我国城镇居民人均住房建筑面积已达到平方米，比改革开放前提高了约两倍，越来越多居民购买新建住房和租赁公房，使自有住房率不断上升已超过，以自有产权为主多种产权并存住房产权格局已初步形成。尽管如此，与国外发达国家相比较美国人均居住面积平方米欧洲人均居住面积平方米，我国居住条件仍有很大差距。目前，我国城镇住房成套率还不到，换句话说，就是还有居民没有厨房和卫生间另有万住房困难户人均居住面积在平方米以下，亟待解决基本居住问题大量现存危房旧房简易房以及质量不高居住环境差住房有待改善农村砖木结构和混合结构住房有待改造，家庭还没有用上自来二项目建设背景住房消费是居民消费重要组成部分，由于各种原因我国住房消费巨大市场尚未充分开发。进入年代中期以后，随着中央和各级地方政府对住房改革重视，系列鼓励买卖商品房和扩大住房消费政策制定和实施，我国住宅产业有了很大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。随着生活水平提高，富裕起来城市居民对居住要求已从原先安居上升到追求品位和舒适。从有房住到住好房这个质变化，促使我国房地产业产业结构随需求而发生了根本改变。我国二十多年改革开放，拉近了与发达国家之间距离，从而使人们住经明确提出到解决住宅工程功能质量通病，建立住宅及材料部品工业化和标准化生产体系，建筑物耗能耗指标达到中等发达国家水平，科技进步对住宅产业发展贡献率达到。当前和今后段时期内，我国住宅产业现代化工作重点将放在住宅基础保障技术研究与完善成套技术集成与整合部品通用体系建立与健全推进住宅产业现代化激励机制创新以及地方产业现代化机制建立与完善住宅产业现代化政策制定与协调等方面。其中，康居工程将作为我国住宅产业化载体和发展方向。国家从世纪年代开始实施住宅小区示范工程，现在已经过了三个阶段。年代强调提高单体住宅配套功能年代提出住宅小区综合配套建设年代末推出了国家康居示范工程，它要求在住宅建设中积极运用新技术，达到健康居住效果，同时在全国范围内起到住宅建设示范作用。自年正式实施国家康居示范工程以来，目前全国已有多个此类工程，涉及多个省区市，主要分布在经济发达地区。国家实施国家康居示范工程指导思想是以经济适用房为重点，全面提高住宅质量提供有效供给，满足不同层次社会需求在各项硬指标上与普通安居和商品住宅小区有所区别。该工程以科技为先导，通过推广应用七大成套技术体系和四大新技术来建立住宅产业技术创新机制，加速科技成果转化为生产力，提高住宅科技贡献率。其中七大成套技术体系是指住宅建筑与结构节能与新能源开发利用厨卫成套技术住宅管线技术环境保障技术智能化技术和施工建筑技术七大体系。而四新技术是指新产品新工艺新设备和新材料。国家康居示范工程设计突出强调均好性多样性和协调性，充分体现新世纪住宅设计水平，以以人为本，回归自然为设计原则，达到健康住宅标准。同时，康居小区强调必须对小区实施社会化专业化管理，物业管理应达到全国优秀物业管理小区标准，建立现代化智能管理系统，为居民构筑安全舒适和便利信息化居住环境。无疑，国家康居示范工程代表了我国现代住宅产业发展方向。二江苏省房地产市场情况江苏房地产业发展概况十五时期是江苏省房地产业发展最快时期，也是改革开放以来房地产业发展总态势最好时期之。十五前四年，江苏房地产开发累计完成投资亿元，平均每年增长。年，全省房地产开发投资达到亿元，占全国房地产开发投资总额，仅次于北京广东浙江，列全国第四位，增速在东部发达地区位于第位。年月份，全省房地产开发投资已超过亿元，处于全国领先地位。年我国住房制度改革，停止住房实物分配，实行住房货币化分配，这措施培育了房地产业发展。同时，随着江苏省城镇化进程和城镇建设步伐加快，全省城市化水平由年提高到年，加之城市拆迁