问题信誉是企业无形资产，企业享有较高信誉是积多年管理成绩而形成。尽量避免法律纠纷和质量事故等。时机把握问题正确选择入市时机，在市场潜在供给风险较小情况下入市，使项目有较大获利可能。同时考虑建设期缩短问题，时间就是金钱，建设期越短，资金占用时间越短，成本越低，资金效益也越高。管理机制完善问题做到责权利明确，进步增强开发企业抵抗风险能力。首先必须明确企业投资主体地位，建立起符合现代企业制度下产权制度。其次，合理划分企业内部各类人员职责，进步明确企业内部经营决策权，抑制决策者盲目行为。第十五章结论本项目属房地产开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发项目建设规划手续已在办理中，部分已办理完毕，项目基本建设条件较好，建设资金来源可靠。符合国家提出扩大内需刺激消费培育新经济增长点要求。本项目建设符合长春市城市总体规划，建设势在必行同时改善居民居住环境，加快周围基础设施发展及促进城市化发展。本项目总投资为万元，自有资金为万元，向银行借贷万元。经分析研究，本项目主要经济指标是本项目住宅销售部分住宅成本为元，车位元，住宅销售收入为万元，内部收益率为，动态投资回收期为年商铺与车位租赁部分商铺销售收入为万元，车位销售收入为万元，写字楼销售收入为万元，总营业收入,净利万元，利润率为由上面所列数据可分析本项目住宅部分利润总额较低，投资利润率适中，其全部投资和自有资金投资内部收益率均大大超出行业基准收益率，因此，住宅部分经济效益较好，方案可行。商铺与车位部分利润总额较大，投资利润率也较高，其内部收益率均超出行业基准收益率，累计盈余资金较多，因此，商铺与车位部分经济效益也较好。同时经过同学们深入调查，该项目在当地受到很大关注，销售前景比较好，资金运营状况良好因此我们认为本项目经营方案均可行。展对土地财政依赖有增无减年国有土地出让收入万亿元，占全国财政收入。与此同时，全国省市县三级政府负债总额已达到万亿元，其中超过三分之债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市沿海还没有形成产业支撑开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府配合，政策想要贯彻实施就基本上是句空话，地方政府对土地财政依赖使得房地产调控政策执行大打折扣。中国经济持续快速增长城市化进程稳步推进通胀压力人民币升值预期等因素，仍将支持中国房地产市场在未来较长时间内保持较快增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如地价过高房价过高投资过热调控效果欠佳刀切政策以及弱势群体意见大等等。基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想认识，我们对年及未来几年房地产市场目录第章总论项目背景项目基本情况研究目与方法研究目第二章项目宏观因素分析宏观经济方面国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力市场趋势第三章项目区域环境因素分析宏观经济方面项目区位分析外部交通体系第四章项目开发条件分析项目现状第五章项目竞争力分析项目分析项目定位分析第六章建设规模第七章项目开发建设进度安排项目施工组织开发进度计划第八章投资估算与资金筹措投资估算资金估算与使用计划第九章财务数据估算与财务分析营业收入估算与营业成本估算损益状况第十章经济分析第十章不确定分析第十二章社会分析第十三章环境分析第十四章风险分析第十五章结论第章总论项目背景长春市是吉林省省会，全省政治经济文化和交通中心，中国最大汽车工业城市，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，幅员面积平方公里，现辖个城区和个市和农安县，总人口万。年正式设治，年被确定为伪满洲国国都，年解放，年经国务院批准为副省级城市。年长春全市实现亿元，增长全口径财政收入实现亿元，增长，地方财政收入实现亿元，增长工业总产值实现亿元，增长固定资产投资按新口径累计完成亿元，同比增长城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到元和元，分别增长和。主要经济指标增幅继续位居个副省级城市前列。房地产业经过黄金十年两位数高速发展，到达个高峰期。自年开始，国家对房地产市场宏观调控，进行结构调整，国八条限购限价限贷政策陆续出台，年内三次加息六次上调存款准备金率，堪称史上最严厉组合拳。同时，国家提出加大保障性住房建设力度，解决住房困难家庭住房问题。年，遏制投机投资性购房需求和大力建设保障性住房成为这年房地产市场主题。年，长春市房地产开发投资高位运行，商品房施工量开工量呈现增长势头。房屋交易量持续萎缩，交易额增幅回落，体现了国家宏观调控政策对市场作用，取得了预期效果。由于长春市处于二三线城市，基数低泡沫少，自住比例高，刚性需求占主力，房价始终在合理水平，受调控影响将远小于线主要城市。虽然受到定冲击，总体看，还是保持了平稳健康发展势头。长春市年度房价控制目标是年度长春市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。通知内容相对比较简短，此前普遍担心交易差额征收个人所得税并没有提及，对于其他些限购限贷政策也没有做出进步规定。截止至年年末，长春市商品住宅均价元平，如果按照增长标准，控制目标下长春房价最高值将达到元平。结合当前市场，仍然有万平库存，加之近三年长春市房价平均涨幅，由此来看，房价控制标准制定相对宽松。项目基本情况仪轩休闲假日广场坐落于长春市南环城路与幸福街交汇处，项收入为万元，总营业收入,净利万元，利润率为由上面所列数据可分析本项目住宅部分利润总额较低，投资利润率适中，其全部投资和自有资金投资内部收益率均大大超出行业基准收益率，因此，住宅部分经济效益较好，方案可行。商铺与车位部分利润总额较大，投资利润率也较高，其内部收益率均超出行业基准收益率，累计盈余资金较多，因此，商铺与车位部分经济效益也较好。同时经过同学们深入调查，该项目在当地受到很大关注，销售前景比较好，资金运营状况良好因此我们认为本项目经营方案均可行。展对土地财政依赖有增无减年国有土地出让收入万亿元，占全国财政收入。与此同时，全国省市县三级政府负债总额已达到万亿元，其中超过三分之债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市沿海还没有形成产业支撑开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府配合，政策想要贯彻实施就基本上是句空话，地方政府对土地财政依赖使得房地产调控政策执行大打折扣。中国经济持续快速增长城市化进程稳步推进通胀压力人民币升值预期等因素，仍将支持中国房地产市场在未来较长时间内保持较快增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如地价过高房价过高投资过热调控效果欠佳刀切政策以及弱势群体意见大等等。基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想认识，我们对年及未来几年房地产市场目录第章总论项目背景项目基本情况研究目与方法研究目第二章项目宏观因素分析宏观经济方面国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力市场趋势第三章项目区域环境因素分析宏观经济方面项目区位分析外部交通体系第四章项目开发条件分析项目现状第五章项目竞争力分析项目分析项目定位分析第六章建设规模第七章项目开发建设进度安排项目施工组织开发进度计划第八章投资估算与资金筹措投资估算资金估算与使用计划第九章财务数据估算与财务分析营业收入估算与营业成本估算损益状况第十章经济分析第十章不确定分析第交均价介于元区域为高新区和经开区，在元区域为绿园区西新区二道区和宽城区，其中成交均价最低为宽城区元。商业物业市场分析成交商业物业类型主要以底商商铺为主商业类型成交仍主要以底商商铺为主，其占绝大比重，占比达从现阶段长春市商业发展来看，仍处于起步阶段，商业发展主要以临街底商为主。商住综合性用地出让较多，使得底商商铺供应量占较大比重，底商均属于社区商业，依托社区存在，有定客群支持，因此其市场接受度相对较高。长春市年各商业类型成交面积分布图长春市年各商业类型成交情况商业物业成交情况与今年调控环境有关，商业地产受到越来越多市场青睐，年成交量为万，同比上升成交金额为亿元，同比上升，成交套数为套，同比上升。商业物业分区域情况二道区成交量最大，其次为绿园区。长春市年商业物业成交分区对比从年长春商业市场成交区域分布来看，成交量主要集中在二道区，成交万，占比绿园区成交量为万，占比为，两区供应量较多，并随着新开发小区业主不断入住，对社区商业需求度不断增加，促进了商业物业成交量提升。其中汽贸区成交最少，仅有万，占总量。长春市年各类商业物业成交均价商业商铺均价高于底商商铺，均价为元。商业商铺高于底商商铺，比例达到，商业商铺般均为集中商业项目，并且集中在繁华商圈中，般属于城市级商业配套，其价格均较高，而底商商铺分布于各个区域住宅底层，属于社区配套商业，并且其商业价值与商业商铺对比参数不同，所以其价格比商业商铺低。从各区成交均价来看，朝阳区成交均价最高，为元。无论是商业还是普通住宅，朝阳区直是购房者关注热点区域，朝阳区是长春市最繁华最核心区域，真正城市中心区位，区域内配套成熟，人口居住密度较大，商业发展较快，几个较成熟商圈均位于朝阳区，因此朝阳区商业物业均价直居首其次是净月区，为元，净月区直是城市高端项目聚集地，随着区域不断发展，项目不断增多，加之大学城进驻，使得区域居住氛围逐渐浓厚，商业也随之崛起，商业价格也是不断上涨。第三位为南关区，成交均价为元，南关区与朝阳区样，均位于市中心，各种配套设施较为完善。土地使用情况土地市场概况年长春市出让建筑面积为万平米，同比下降，楼面均价元平米，同比下降年长春市出让建筑面积为万平米，同比增长，楼面均价元平米，同比降低。土地用途土地宗数建设用地面积规划建设面积占全年建筑面积比例土地出让金占全年土地收入比例成交土地均价成交楼面均价平均溢价率小计住宅商业办公用地工业用地其他用地小计住宅商业办公用地工业用地其他用地小计住宅商业办公用地工业用地其他用地年土地出让以住宅为主，规划建筑面积万平米，占全年总出让面积商业办公用地建筑面积万平米，占全年总出让面积工业用地建筑面积万平米，占总出让面积。住宅商业办公用地工业用地