目促本交易率，小于行业基准促销率，因此项目抗风险能力较强。

盈亏平衡图如下千万元销售收入销售量万平方米盈亏平衡图敏感性分析本项目敏感性分析按单因素变化进行分析，影响因素主要分析了销售收入影响出租包括客房影响固定资产投资成本影响，如下净现值变化率经营状况敏感度成本敏感度产权销售敏感度因子变化率敏感性分析示意图影响因素因素异动财务净现值万元变动后变动前净现值异动销售收入出租收入经营状况固定投资成本棕上，销售收入经营状况出租收入固定资产投资成本对本项目经济效益影响大小顺序依次是经营状况出租收入销售收入固定资产投资成本。

根据经济因子变化，财务净现值均大于零，故从敏感性分析项目是可行。

第八篇综合评价与结论通过以上对本项目技术及国民经济和财务效益计算分析结论表明，投资开发钓鱼台国际饭店暂定名项目，经济技术上是可行，各项经济财务指标也均符合国家酒店旅游业项目建设有关标准。

可以预计，本项目实施，将为常德市酒店服务业起到很好领路作用，并为常德市城市品位和城市综合竞争力将有大大提升作用。

建议本项目尽快立项实施。

路之间形成定城市规模。

城市扩展与经济发展对人口增量推动力按照沿海城镇发展经验，在城市扩展及经济高速发展期，其人口增容膨胀速度较快，虽然目前常德并未出现人口迅速扩增高潮，但随着大都市区定位出台及交通网络构建，以及常德经济快速发展，城市化进程加快，城市化水平将不断提高，在年将出现人口较高增长期，户籍人口年增长量达人，到年，中心区人口达到万，年，达到万。

德山城市发展对酒店服务要求德山开发区发展主方向是在沅水和崇德路之间形成定城市规模。

根据常德市整体规划方案，按照城三镇思路，主要沿沅水方向向级城镇体系构筑轴带向东西向发展，实现与鼎城对接，提升常德大都市区南部德山板块辐射功能，发挥南部城市次中心作用。

近期建设重点主要是两园两带两路建设，两园即高新技术工业园和海德工业园，两带即沅江风光带和防洪工程建设和枉水风光带建设，其中含吨级集装箱码头步行街善卷广场善卷祠等，两路是指樟桥目录第篇总论项目名称及概况研究工作范围和总体规划设想研究结论与主要经济指标问题和建议第二篇项目提出背景和建设意义项目提出背景项目建设意义第三篇市场调查分析与市场定位湖南省及常德市经济发展现状常德市酒店业及旅业发展现状客源调查分析与市场规模预测本酒店市场定位第四篇项目总体规划方案规划设计理念总平面布局及酒店综合体方案交通系统景观系统绿化生态及水系统技术设计第五篇项目实施进度计划项目实施进度建议项目进度计划表第六篇投资估算与资金筹措投资估算表资金筹措计划第七篇投资收益与经济效益分析销售收入估算核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目财务经济评价项目不确定性分析第八篇综合评价与结论第九篇附件，第篇总论项目名称及概况项目名称钓鱼台国际饭店主办单位常德市万马置业有限公司项目概况本项目位于湖南常德市德山经济开发区武陵酒厂原址，濒临沅江，倚伴德山，毗邻常德市二中德山书院旧址，是个风景秀丽人文气息浓厚旅游胜地。

项目占地亩，其中钓鱼台国际饭店占地亩，钓鱼台国际公寓占地亩，是原武陵酒厂工业用地，场地拆迁已基本完成。

东面沅江，水面宽广，鳞波荡漾西面孤峰公园德山，古木参天，四季常青，园内有远近闻名乾明寺孤峰塔，承载着常德数千年文化积淀，据传善卷因拒舜帝帝位隐居于此，故名善德山，后称德山。

气象条件常德属亚热带湿润气候，平均气温度，极端最高气温度，极端最低气温度。

年平均降雨量，全年主导风向北东北风，风速，历年最大风速，静风频率较高，历年土壤最大冻结深度。

地质条件常德市地处洞庭平原，地层发育齐全，项目所在地为平原小面积山峰出露，工程尚未进行地质勘探，参考相关地质资料，地基土层很可能由第四系全新统杂填土，粉质粘土粉土圆砾卵石组成。

常德市位于华南地震区长江中下游地震亚区麻城常德地震带，属中强地震活动区，但活动频率较低。

根据有关规定，拟建工程可以按基本烈度七度抗震设防。

交通条件德山距省会长沙，离世界级旅游胜地张家界，是长常高速长沙常德常张高速常德张家界常吉高速常德吉首常荆高速常德湖北荆州交汇处，也是进出常德市区必经之地，交通便利，地理位置优越，勘称常德门户。

供电供水常德已成为湖南最大能源基地。

工业用电均价元度，重点工业元度，低谷电价元度。

常德水资源丰富，项目所在地有常德第二自来水厂，工业用水均价元，服务业用水均价元。

项目建设规模本项目酒店部分建筑面积约，其中餐饮平方米，会议中心平方米，娱乐中心平方米，商业平方米，酒店办公辅助平方米，大堂平方米，客房平方米。

基地面积平米，容积率，建筑密度，业起到很好领路作用，并为常德市城市品位和城市综合竞争力将有大大提升作用。

建议本项目尽快立项实施。

路之间形成定城市规模。

城市扩展与经济发展对人口增量推动力按照沿海城镇发展经验，在城市扩展及经济高速发展期，其人口增容膨胀速度较快，虽然目前常德并未出现人口迅速扩增高潮，但随着大都市区定位出台及交通网络构建，以及常德经济快速发展，城市化进程加快，城市化水平将不断提高，在年将出现人口较高增长期，户籍人口年增长量达人，到年，中心区人口达到万，年，达到万。

德山城市发展对酒店服务要求德山开发区发展主方向是在沅水和崇德路之间形成定城市规模。

根据常德市整体规划方案，按照城三镇思路，主要沿沅水方向向级城镇体系构筑轴带向东西向发展，实现与鼎城对接，提升常德大都市区南部德山板块辐射功能，发挥南部城市次中心作用。

近期建设重点主要是两园两带两路建设，两园即高新技术工业园和海德工业园，两带即沅江风光带和防洪工程建设和枉水风光带建设，其中含吨级集装箱码头步行街善卷广场善卷祠等，两路是指樟桥目录第篇总论项目名称及概况研究工作范围和总体规划设想研究结论与主要经济指标问题和建议第二篇项目提出背景和建设意义项目提出背景项目建设意义第三篇市场调查分析与市场定位湖南省及常德市经济发展现状常德市酒店业及旅业发展现状客源调查分析与市场规模预测本酒店市场定位第四篇项目总体规划方案规划设计理念总平面布局及酒店综合体方案交通系统景观系统绿化生态及水系统技术设计第五篇项目实施进度计划项目实施进度建议项目进度计划表第六篇投资估算与资金筹措投资估算表资金筹措计划第七篇投资收益与经济效益分析销售收入估算核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目财务经济评价项目不确定性分析第八篇综合评价与结论第九篇附件，第篇总论项目名称及概况项目名称钓鱼台国际饭店主办单位常德市万马国卫生先进城市称号，还是湖南省唯省级园林城市和省文明城市，现在正争创国家园林城市和国家交通管理模范城市，旅游业与旅游住宿接待设施业都呈上升趋势。

常德市以石长铁路为主轴，公路干线为骨架，形成了水陆空立体发展运输体系。

国道连接条省道辐射周边，长沙常德高速公路全线通车，常德张家界高速公路正式开工预计今年开通。

枝柳铁路纵跨县，石长铁路横连枝柳线，对接京广线路。

沅江澧水客货船只可经洞庭湖直达长江。

桃花源机场距市区公里，为国家标准级机场，可泊波音等大型飞机，相继开通广州深圳海口北京等航线。

常德市旅游发展现状与趋势分析多年来常德市经济总量直位居湖南省第二第三位。

年城市人均收入元月，旅游收入亿元，已经具有发展旅游产业市场基础。

随着常德市经济发展与市民收入和生活水平不断提高，效游度假将逐渐成为市民种消费时尚，万常德市民具有庞大旅游市场消费力。

常德市旅游对当地经济贡献率低于全国水平，也低于湖南全省水平，旅游收入增长速度也低于全国，湖南省水平。

旅游发展还大有潜力，并需要加速发展。

年，湖南省入境旅游收入比上年增长，而常德市入境旅游收入和入境旅游人数均出现增长态势，显示其入境旅游设施服务质量都对入境旅游者欠缺吸引力。

常德市现有旅游接待设施饭店家客房间床位个常德市旅游饭店客房平均出租率年。

以上资料显示，常德市旅游者接待量与旅游饭店发展是基本平衡，如果旅游接待人数增加，则显示常德市旅游设置条件需从功能上加以完善配套，服务水平服务质量要提高水平和吸引力。

同时，常德市旅游市场有以下发展趋势旅游休闲度假者增多常德市本地客源增加和临近地市主要是常德游客较前些年有大幅度增加，更多游客来常德并不是来旅游观光而是来休闲度假，这是常德市旅游人口个重大转变。

对高档次旅游住宿接待设施需求逐渐增大通过对常德市旅游住宿接待设施个调查表明，常德市旅游住宿接待设施业近两年来接待外地游客包括团体和散客数量逐渐增大，占了常德市旅游住宿接待设施开房数以上。

尤其是常德市中高档次旅游住宿接待设施，这个比例达到了。

商务和会议客源增大随着常德成功举办了系列展览会和交易会，为常德市带来了大量商务客源，在展销会期间常德旅游住宿接待设施保持了入住率。

上述情况还表明，开发建设上规模项目齐备具有吸引力度假中心，不仅具有良好市场空间与发展前景，而且符合常德市作为个优秀旅游城市加快发展速度，提高发展水平现实需要。

常德市主要酒店调查分析我们首先对常德市旅游住宿市场状况进行个详细分析。

旅游住宿接待设施数量常德市城区拥有旅游住宿设施包括星级酒店宾馆共十五家。

酒店档次四星级酒店三星级酒店二星级酒店数量华天大酒店芙蓉大酒店华都大酒店金海大酒店八百里大酒店宏大宾馆桃林迎宾馆芷园宾馆华云宾馆金叶宾馆凯利大酒场，面广场布置为商务金融区中心区酒店主楼与湖光水色花草树木互相辉映。

研究结论与主要经济指标主要经济指标指标项目名称所得说前所得税后内部收益率因本方案采用产权出售，反租经营，资金流动与传统投资不同，故不能用内部收益率来判断项目是否可行。

财务净现值万元动态投资回收期含建设期静态投资回收期含建设期投资利润率投资利税率上缴税金万元根据上述指标，该项目经济财务评价可行。

问题和建议关于项目名称钓鱼台国际饭店为项目暂定名称，项目实施时需进步优化。

关于总体规划因编制时，各方意见尚未统，本可行性研究方案仅为概念性规划，在此基础上需进步细化和优化。

关于德山区位德山目前人气尚未提升，特别是二桥收费站阻碍了其与主城区流通，建议政府尽快撤消该收费站。

关于基础设施本项目周边市政基础设施已列入德山总体规划，建议开发区政府务必与本项目进度同步实施，还有水利设施也务必同期规划施工。

关于政策扶持因德山开发区