项目开发总投资金额约为亿元。

在售期项目可选套均价。

其中可变。

次性付款优惠。

酒店公寓可选套均价。

，该项目为目前德阳业态最全规模最大城市综合体项目，希望城涵盖了大型购物中心精品商业步行街五星级酒店甲级写字楼玫瑰园浪漫住区五大顶级业态，融购物办公餐饮休闲娱乐健身及居住于体，实现多元化多样化城市功能集成。

该项目产品线丰富，有两室单卫，可变三室双卫，可变四室单卫，院内阔景三室双卫，更有三室双卫中庭楼王。

五本案经济效益测算本案地块取得价格经查询，福庆地产在年取得地块费用为万元亩。

经查询，福庆地产在年取得地块二费用为万元亩。

综上可知，本项目土地初始取得总价为万元。

本案开发经济效益测算地块总面积亩最大容积率最大建筑密度最小绿地率建筑限高米总建筑面积平米兼容商业面积平米地块地块二合计序号成本项目金额万元标准单位指标元工程量土地成本万元亩亩二前期费用勘察设计及规划测量费建安费用城市基础设施配套费建筑面积元平米招投标费用建安费用工程定额测定费建安费用质检费建安费用工程发包交易费建安费用人防工程异地建设费建筑面积元平米新型墙体材料专项基金建筑面积元平米水土保持设施补偿费建筑面积元平米散装水泥基金建筑面积元平米白蚁防治费建筑面积元平米三工建及配套费用建安工程费按建筑面积多层砖混按多层建筑面积以下高层按高层建筑面积配套工程费按建筑面积室内给水户表天然气安装表等工程按建筑面积室外供电给排水按建筑面积小区监控按建筑面积室外环境道路按建筑面积不可预见费建安费用四监理费用建安费用五建设管理费用建安费用六房屋维修基金按销售额八营销费用按销售额九推广费用按销售额十各种税费按销售额十总开发投资成本按建筑面积十二销售额按建筑面积多层砖混按多层建筑面积以下高层按高层建筑面积商业按商业建筑面积十三利润按建筑面积利润率利润销售额综上可见，本项目具有较好开发前景，利润率也相对可观。

可行性较高，建议开发。

老城区房地产发展方向，新入市项目也将以小项目为主，但开发项目将逐渐引入线城市开发理念，小幅度升级现有落后商业形态与改变传统住宅小区概念。

旌东片区旌东片区作为德阳新兴城区，如今已经形成房地产开发生活配套城市设施等都十分完善成熟区域，成为德阳城市副中心代表区域。

区域土地市场旌东片区年共成交宗商住地块，总面积亩，占全市成交总量成交地块规划总建筑面积为万平方米。

区域房地产开发目前片区在售项目个金湖名城凯江新城鑫恒香延四汇左右时代庐山世纪美郡力创锦苑友山公馆庐山星座待售项目个望龙东郡东湖尚领嘉皇心悦城，共个项目。

由于区域范围受限，在售楼盘规模都不大。

从销售情况上看，旌东片区平均去化率在左右。

片区目前成交均价在元平方米之济效益测算本案地块取得价格经查询，福庆地产在年取得地块费用为万元亩。

经查询，福庆地产在年取得地块二费用为万元亩。

综上可知，本项目土地初始取得总价为万元。

本案开发经济效益测算地块总面积亩最大容积率最大建筑密度最小绿地率建筑限高米总建筑面积平米兼容商业面积平米地块地块二合计序号成本项目金额万元标准单位指标元工程量土地成本万元亩亩二前期费用勘察设计及规划测量费建安费用城市基础设施配套费建筑面积元平米招投标费用建安费用工程定额测定费建安费用质检费建安费用工程发包交易费建安费用人防工程异地建设费建筑面积元平米新型墙体材料专项基金建筑面积元平米水土保持设施补偿费建筑面积元平米散装水泥基金建筑面积元平米白蚁防治费建筑面积元平米三工建及配套费用建安工程费按建筑面积多层砖混按多层建筑面积以下高层按高层建筑面积配套工程费按建筑面积室内给水户表天然气安装表等工程按建筑面积室外供电给排水按建筑面积小区监控按建筑面积室外环境道路按建筑面积不可预见费建安费用四监理费用建安费用五建设管理费用建安费用六售情况上看，旌南片区平均去化率在左右，处于中等水平。

片区目前销售价格在元平方米之间区域内目前库存待开量为万平方米不含保利国际城。

在很长段时间内，区域内竞争均较为激烈。

区域前景。

旌南片区作为德阳南大门，是市政府重点规划城南副中心，保利国际城等项目大型商业呈现及各项目陆续入住，人商气将极大提升。

三年德阳房地产市场展望房地产政策从严从紧调控基调不变。

年月，中央继续坚持房地产调控不放松，奠定了年房地产市场调控基调。

近期提出了住房保障和市场配置双轨制发展目标，这将有助推动后市保障和市场均衡式发展。

商品房供应供应量充足，竞争激烈。

据调查，目前市区面市商住项目个，其中个项目在售，个项目待售，库存和待开量约为万平方米不含保利国际城，加上年成交地块潜在万平方米商品房，市区潜在住宅供应将达到万平方米以上。

虽然这些潜在供应量将会陆续上市，商品房供应依然过大，加剧德阳房地产市场竞争。

商品房需求刚需为主，稳中有升。

从严从紧房地产宏观调控下，投机投资性需求受到打击，改善性需求受到抑制，市场以刚性需求为主需求结构不会发生根本性变化。

同时由于德阳房地产市场供应量巨大，开发商依然需要跑得快。

在政策及开发商为跑得快推出优惠策略双重刺激下，年市区商品房需求将会呈现下滑趋势，预计年商品房需求量在万平方米左右。

房价水平价格触底反弹，但涨幅不会太大。

从年德阳商品房销售价格走势来看，元平方米左右价格是德阳商品房比较合理价格水平，这已较年初元平方米左右成交价格下降了元平方米，目前德阳房地产价格已触底。

预计今年德阳房价水平将会出现定反弹，但总体涨幅不会太大。

四本案周边项目览表万兴魅力城期旌城品区域黄河片区楼盘地址德阳市黄河片区天山北路与渭河路交汇处均价元平米售楼处地旌城品嘉信山海天希望城五本案经济效益测算本案地块取得价格本案开发经济效益测算年德阳房地产市场特征以下数据摘自全国工商业联合会土地市场供需大幅下滑。

德阳市区年商品住宅用地成交面积亩，年商品住宅用地成交面积亩，同比下降，下降幅度较大。

房地产投资及开施工量稳中有升。

截至年月，德阳市区房地产投资亿元，同比增长市区房地产施工面积达到万平方米，同比增长市区新开工面积达到了万平方米。

商品房销售回暖明显。

随着房地产政策微调及开发商降价走量，刚需逐渐回归，德阳房地产市场普遍反映年楼市从下半年回暖迹象明显，成交量增长幅度较大。

年全年城区住宅销售面积万平方米，同比增加。

销售价格呈下降趋势。

年德阳市区商品房销售均价走势起伏较大。

月份在降价走量策略下，商品房销售均价跌至谷底。

随着销售旺季到来，商品房销售均价开始回升，至月创下年度最高价格。

其后，商品房销售价格起伏不定。

截至年底，成交价格收尾在元平方米，年底与年初差价在元平方米，下降幅度达到。

二德阳市各区域板块现状及规划板块划分根据德阳城市规划及城市发展状况，结合目前德阳房地产市场发展状况，市区房地产市场板块划分为城北片区黄河片区老城区旌东片区及旌南片区等五大房地产板块。

板块界定城北片区黄河西路以北，西至宝成铁路，东攘旌湖黄河片区凯江路以北，西至旌湖，东至成绵高速本案所处片区老城区北至黄河西路，西至华山北路，东至旌湖，南至珠江西路旌东片区北至凯江路，西至旌湖，东至成绵高速，南至珠江东路旌南片区北至珠江西路，西至华山南路，东至庐山南路南至成绵高速。

板块现状及展望城北片区区域成熟度不高。

作为老城区北部延长线，城北片区发展较为滞后，项目很少，楼盘品质般。

虽然可依附老城区配套，但区域内尚大型商业中心大型综合市场等，缺乏支持品质生活必要条件。

区域土地市场。

城北片区年共成交宗商住地块，总面积亩，成交地块规划总建筑面积为万平方米，预计未来此片区面市项目规模不大。

区域房地产开发。

城北片区目前在售项目个北辰观山水东方阁民福苑期龙湾上城春天印象。

从销售情况上看，片区总体销售平均去化率在左右，面市项目库存待开量约为万平方米，目前销售均价在元平方米之间。

区域展望。

虽然目前城北片区发展较为滞后，但其未来有很好发展空间。

该片区自然资源得天独厚，工业企业少，适宜居住。

黄河片区区位条件最佳，人居环境最好。

黄河片区拥有开阔水景黄河广场，充满城市新区高雅气质区域内市区两级行政机关及警官学院市中等和市政配套设施已日臻完善。

从区域价值上看，成绵乐城际高铁德阳城北换乘站也设在黄河片区河西，价值潜力巨大。

区域土地市场。

黄河片区在年共成交宗商住地块，成交地块规划总建筑面积为万平方米，未来新入市项目及规模较近些年有大幅度萎缩。

区域房地产开发。

黄河片区目前在售项目个希望城瑞琪曼国际社区七彩城万兴魅力城期山海天上东风景期黄河畔岛翰城国际。

从销售情况上看，黄河片区总体销售平均去化率达到左右，在整个德阳市区位于首位。

片区目前销售价格在元平方米之间，目前库存待开量为万平方米。

区域展望。

随着市区两级政府进步，加大力度开发打造，商业会展等更多配套设施完善，逐步弥补黄河片区空白，个集商业贸易休闲健身商务会议等多种功能为体，宜居宜业宜商高品质生态片区即将呈现。

较低存量房源，加上人们对这片区认可，预见其区域住房价格坚挺。

老城区城市生活核心商业购物域德阳老城区作为德阳核心，商业繁华，生活配套非常完善。

便捷交通，成熟商业环境，完善医疗保障，让老城区成为德阳购物娱乐饮食，以及商务办公最佳之地。

区域土地市场。

老城区去年成交宗商住地，成交地块规划总建筑面积为万平方米，老城区可开发土地量依旧最小，未来供应量将持续下滑。

区域房地产开发。

目前片区主要在售项目个东方御景西都名苑凯旋国际汇通大厦年德阳房地产市场特征以下数据摘自全国工商业联合会土地市场供需大幅下滑。

房地产投资及开施工量稳中有升。

第号占地面积平方米建筑面积平方米总户数户车位数个容积率绿化率物业管理费物业公司万兴物业交通状况路周边配套教育商贸校外国语学校庐山路小学德阳外国语幼儿园银行中国银行商场沃尔玛希望城综合体在建投资商德阳市万兴房地产开发有限责任公司代理商新纪元营销公司万兴魅力城旌城品是万兴集团在售尾盘项目，是万兴魅力城继期后呈现新地标性物业。

项目期和睦人家接待中心已开放，今年下半年开盘。

项目期总建面平方米，共户。

嘉信山海天区域黄河片区楼盘地址德阳市区峨眉山路与洛河路交汇处东南角均价元平米售楼处地址德阳市天山北路与渭河路交汇处西北角项目现场开发商德阳嘉信物业有限公司预计开盘时间预计入住时间物业类型普通住宅建筑类型多层小高层高层建筑结构框架装修状况