目投资现金流量表单位万元序号项目合计现金流入现金流出开发产品投资不含财务费用经营税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量税前净现金流量累计税前净现金流量怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表借款偿还表单位万元序号项目合计长期借款偿还年初本息累计本金建设期利息本年借款本年应计利息本年还本付息还本付息年末本息累计还本资金来源上年余额利润可利用售房收入偿还本金偿还贷款本金附表财务计划现金流量表单位万元序号项目合计资金来源售房收入借款资本金资金运用房地产投资含财务费用怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告经营税金及附加土地增值税所得税还贷盈余公积金盈余资金累计盈余资金功能开发协调发展,将成为城区道新风景线。飞达新世纪广场,地处怀化市中央商务区核心地带,位于怀化市南北主干道迎丰路与鹤州路交汇处，北临火车站前广场，东接怀荣宾馆，西毗怀化市新城市步行街原区政府及嫩溪垅商业区。规划总用地约亩。飞达新世纪广场总建筑面积约为。其中住宅酒店写字楼建筑面积，商业建筑面积，地下建筑面积，绿地率，建筑密度，容积率，居住户数户，停车位个。该项目地上二十八层,地下两层。其中负层为超市及潮流街，负二层为停车场和设备用房,至五层为百货商场,六七八层为餐饮娱乐,八层以上主楼栋为酒店及写字楼，栋为住宅。整个工程包括征地建安工程道路绿化等,经投资估算,本项目总投资为万元。建设期含前期工作按年实施。本项目资金来源,申请贷款万元,余下由建设方融资自筹及预售房款解决。经计算本项目投资利润率为所得税后所得税前,投资利税率为,目录总论项目名称拟建地开发单位及项目负责人承建开发单位简介编制依据及范围研究结论二城市概况及建设条件城市简况自然条件气象地形地貌地层地质构造与区域地壳稳定性工程地质条件水文社会条件供水方便核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,电力有充裕保障三项目建设背景及必要性项目建设背景项目建设必要性房地产业已成为国民经济增长支柱产业。人口城镇化,扩大了市场消费需求。旧城改造是民心工程德政工程。项目建设将配合怀化作为五省市边区中心城市发展远景规划,推动怀化城市化进程四怀化房地产现状及市场趋势预测总体现状发展跨度性表征明显土地购置和开发面积呈双向大幅增加态势银行贷款推动房市走强,民间资本作用明显住房结构日趋合理,房价持续上涨怀化市房地产市场区域对比分析怀化商业市场调查总体市场趋势预测住宅消费趋势预测怀化市商业发展趋势分析五项目分析优势分析劣势分析市场机会分析市场威胁点竞争对手分析六消费群体分析置业客户特征消费群体定位购买行为类型分析消费群体类型分析项目开发战略定位市场定位周期定位价格定位营销定位管理定位七总体方案设计环境特征总体规划原则总体布局土建建筑类型及平面设计建筑造型及立面设计建筑剖面设计配套设施结构设计给排水给水。排水电气设计弱电主要技术经济指标八环境保护及节能环境现状主要污染源和主要污染物垃圾废水处理绿化环保新材料新技术九物业管理及组织机构物业管理安全设施组织机构十项目开发步骤方案及项目实施保障开发建设实施步骤项目开发方案房地产业项目资本运营特点十投资估算与资金筹措投资估算编制依据投资估算资金筹措十二经济评价财务评价评价依据评价参数费用销售收入和税金主要财务评价指标财务敏感性分析盈亏平衡分析评价结论十三风险分析与控制风险分析项目风险市场风险资金风险工程风险风险控制与建议总论项目名称怀化市飞达新世纪广场项目拟建地怀化市迎丰西路与鹤州路交汇处，东临怀化荣宾馆。建设单位怀化市飞达房地产开发有限责任公司建设单位简介怀化市飞达房地产开发公司成立于年，注册资金万元，房地产开发资质三级，现有职员人，其中具有中高级职称专业管理技术人员人，项目负责人原任职国家级开发企业负责人，具备丰富项目开发管理经验。项目股东简介怀化市飞达商贸有限公司始建于年，经过多年精心经营，先后拓展了飞达商业广场儿童商场和金牛角王中西餐厅公司现有员工人，固定资产亿元，经营商品涵盖百货珠宝首饰高中档男女服装化妆品儿童用品钟表皮鞋皮具等多个国内外知名品牌和中西餐饮。公司遵循诚实守信进取奉献企业精神，以严谨管理务实作风优质服务精心打造企业品牌，创造了良好社会效划总用地约亩。飞达新世纪广场总建筑面积约为。其中住宅酒店写字楼建筑面积，商业建筑面积，地下建筑面积，绿地率，建筑密度，容积率，居住户数户，停车位个。该项目地上二十八层,地下两层。其中负层为超市及潮流街，负二层为停车场和设备用房,至五层为百货商场,六七八层为餐饮娱乐,八层以上主楼栋为酒店及写字楼，栋为住宅。整个工程包括征地建安工程道路绿化等,经投资估算,本项目总投资为万元。建设期含前期工作按年实施。本项目资金来源,申请贷款万元,余下由建设方融资自筹及预售房款解决。经计算本项目投资利润率为所得税后所得税前,投资利税率为,目录总论项目名称拟建地开发单位及项目负责人承建开发单位简介编制依据及范围研究结论二城市概况及建设条件城市简况自然条件气象地形地貌地层地质构造与区域地壳稳定性工程地质条件水文社会条件供水方便核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,电力有充裕保障三项目建设背景及必要性项目建设背景项目建设必要性房地产业已成为国民经济增长支柱产业。人口城镇化,扩大了市场消费需求。旧城改造是民心工程德政工程。项目建设将配合怀化作为五省市边区中心城市发展远景规划,推动怀化城市化进程四怀化房地产现状及市场趋势预测总体现状发展跨度性表征明显土地购置和开发面积呈双向大幅增加态势银行贷款推动房市走强,民间资本作用明显住房结构日趋合理,房价持续上涨怀化市房地产市场区域对比分析怀化商业市场调查总体市场趋势预测住宅消费趋势预测怀化市商业发展趋势分析五项目分析优势分析劣势分析市场机会分析市场威胁点竞争对手分析六消费群体分析置业客户特征消费群体怀化市委市政府于年提出了充分发挥区位资源两大优势,努力建造五省市区周边中心城市新发展战略。怀化至年发展目标是力争国内生产总值在年基础上翻番,社会主义市场经济体制进步完善,社会经济生活基本上走上规范化法制化轨道,人民生活普遍达到小康水平,人口资源环境与经济发展关系基本协调。展望新世纪,在新战略指导下,怀化必将进步加快发展,崛起为五省市区周边地区中心城市。现在国家实施西部大开发战略也将对怀化经济发展产生极其深远影响,为怀化经济建设带来千载难逢历史发展机遇。自然条件气象怀化市地处北回归线附近,属亚热带季风湿润气候,受季风环境影响明显。据怀化市气象局提供资料,怀化市常年主要特点气候温和雨量充沛,热量丰富,光照适宜,无霜期长。据怀化市气象局提供资料,怀化市常年最高气温历年最多两天,最低气温历年最多天,平均气温最大降雨量毫米,平均降雨量毫米最小相对湿度,平均相对湿度年均日照小时,以上积温,年均气压百帕平均风速米秒,最大风速米秒大风日数天,积雪日数天,雷暴日数天,霜日数天。历年平均蒸发量为。无霜期天。年平均风速为,月份刮西南风,其余个月刮北风。地层与地质构造飞达新世纪广场用地地层主要由二叠系和第四系地层组成。岩层主要为灰岩泥质灰岩泥灰岩和粘性土。根据区域资料,白垩纪以后至第三纪以前,怀化市鹤城区及其附近区域为凹陷沉降区,在其怀化市鹤城区城北沉积了白垩系巨厚层紫红色岩层。第三纪以来至第四纪,区内地壳整体呈间歇性上升,形成了多级剥夷面和河流侵蚀堆积阶地。但自第四纪以来,地壳上升隆起速度和强度渐趋缓慢和减弱。根据历史地震记载,怀化市鹤城区未发生过破坏性地震,场地土层主要为冲积相粉质粘土,厚度般为,局部大于,以中硬土为主。下伏二叠系长兴组灰岩岩溶较发育,岩体较坚硬完整,属稳定基岩。所以,场地类别为类,属抗震较有利地段。建筑抗震设计规范和中国地震动参数区划图表明,怀化市鹤城区属抗震设防烈度度与小于度过渡地带,但根据怀化市有关文件规定,怀化市鹤城区建筑抗震设防烈度定为度,地震动峰值加速度为,地震动反应谱特征周期值为。综上所述,场地内属稳定地块。水文太平溪是舞水河级支流,发源于花桥镇金鸡沟,全长公里,流域面积平方公里,由东北流入市区,在市区南部入舞水河。市区流程公里,平均坡降。丰水期流量秒,最大流量秒,枯水期最小流量米秒。湖天桥下年遇洪水位景观资源充分利用,在加怀化市慈善总会副会长等社会职务。编制单位咨询资质证书编号受怀化飞达商贸有限责任公司委托,我公司承担该项目可行性研究报告编制任务。经过对项目进行认真论证,分析评价,于年月完成本项目可行性研究报告,供审批部门决策参考。编制依据及范围依据国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版国家现行财税制度和价格体系国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知建设部令第号城市房地产开发管理暂行办法怀化市人民政府对招商引资政策支持及相关房地产开发优惠政策怀化市城市总体规划怀化市中央商务区规划怀化市商业网点规划工业与民用建筑项目编制有关规定和深度要求飞达新世纪广场项目规划图国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供国土建设规划供水供电资金筹措意向等基础资料。范围本次研究对项目建设必要性项目建设规模内外部建设条件总体方案投资估算及经济效益等方面进行研究。研究结论年是怀化市委市政府提出大干新三年，再创新辉煌开局之年，根据商贸物流业大干新三年总体思路和占有市场，扩大消费升级换代，树立旗舰合理布局，完善功能规范秩序，确保繁荣要求，立足怀化区位交通资源优势和现有基础，科学规划，完善政策，突出项目，强力推进，形成以专业批发为主特色零售为辅，辐射功能强交易流量大旗舰林立网络健全业态完整服务配套规范有序活跃繁荣商贸物流格局，初步奠定五省周边区域性现代商贸物流中心地位。怀化市房地产市场在宏观经济持续快速发展各项改革不断深入政策调控措施得当大背景下,进入了以市场为主导,以有效需求为依托,具有自身特点新轮快速增长期。今年来,怀化市房地产市场承接近年来稳健发展良好态势,房地产投资建设规模土地交易量新建商品房预售面积交易面积商品房抵押贷款数量等各项指标与去年同期相比,均出现了不同程度增长。旧城改造是民心工程德政工程。随着怀化市域经济跨越式发展,人民群众生活水平普遍提高,旧城区落后环境滞后服务