元营业税总销金额序号项目取费标准取费基数计价万元营业税总销金额五投资利润率利润总额销售收入营业税总费用万元投资利润率利润总额总投资额六资金筹措项目预计总投入成本约为亿元，开发商自有资金在以上，则自筹资金约亿元银行贷款约亿元合计亿元第七部分结论年世博盛会带动世博经济发展大浦东规划建设两港新城建设市场刚性需求释放房地产大环境回暖等众多利多因素，为本项目开发带来超强市场机遇。本项目地块位于周浦镇中心区位置，是周浦镇仅有核心地段，是商家必争宝地。且项目选择在此时段开发，无论上海市房地产大环境还是周浦镇房地产市场小环境均处于市场回暖阶段，市场刚性需求释放，房价路看涨。在产品规划设计上，秉承以人为本，从市场实际需求出发，即满足现阶段客户需求，又能做适当超前设计，引领市场需求。本项目开发占据天时地利人和，项目期开发投资回报率可达，因此信诚丽都苑项目是个风险较小，回报率高理想投资项目。上海海若房地产开发有限公司二七年五月影响，年价格回落近元，年受股市楼市整体大环境影响，惠南镇楼市有所回暖。仅适宜当地居民和浦东机场工作人员居住位置太偏。惠南板块距人民广场单程至少个半小时公交车程，区域内可供选择公交线路也只有些郊区线路，如此远距离，使得市区购房者鲜少问津，其购房群体以本地居民和机场工作人员为主。配套成熟发挥卫星城效应。板块内配套相当成熟，老镇上商业设施以世纪联华为聚点向四周扩散，几乎所用生活需求都能在该板块得到满足。周康板块低价狂追浦东三林北蔡板块介绍周康板块是指南汇周浦镇和康桥镇联合居住社区，紧邻浦东新区三林和北蔡板块。板块楼市介绍周康板块虽与三林北蔡板块相邻，但房价要比北蔡低元平方米，比三林低元平方米，价格优势是周康板块最大卖点。目前周康板块房价尚属合理，大部分楼盘是按周边配套成熟度来定价。中邦城市菱翔苑汇康公寓这种临近板块内成熟配套楼盘，定价较高，而像宁怡苑康庭第部分南汇区市场分析南汇区概述区域简介南汇位于黄浦江东岸，杭州湾畔。西与闵行区接壤，北与浦东新区毗邻，西南与奉贤区交界，东南两侧濒临东海，海岸线长公里。正在建设中上海国际集装箱航运中心洋山深水港陆地区域就在南汇芦潮港镇。南汇全区设镇个，市级开发区个康桥工业区区级开发区个南汇工业园区航头商城经济技术发展区滨海旅游度假区现代农业园区惠南新城开发区市属农场个。全区面积平方公里，年年末常住人口万人，其中户籍人口万人，外来人口万人。随着上海加快建设个龙头三个中心和浦东开发开放，南汇已从上海腹地走向改革开放前沿。经济发展年四年中，南汇主要经济指标均实现了翻番，地区生产总值从亿元增加到亿元，年均增长工业总产值从亿元增加到亿元，年均增长财政收入从亿元增加到亿元，年均增长，其中，地方财政收入从亿元增加到亿元，年均增长地方可支配财力从亿元增加到亿元，年均增长。人民生活水平逐年提高，城镇职工人均年平均工资从元增加到元，年均增长农村居民人均年纯收入从元增加到元，年均增长全区累计新增就业岗位万个，有万农民纳入镇保城市化率从提高到。经济结构优化调整，三次产业协调发展。年全区三次产业比重调整为。与上年相比，第产业下降个百分点，第二产业下降个百分点，第三产业上升个百分点。居民生活水平城乡居民收入稳步增长，生活水平显著提高，消费结构明显变化。全区城镇职工人均年平均工资元，比上年增长据户农村住户抽样调查资料反映，农村居民人均年纯收入元，比上年增长。据统计，城镇居民人均居住面积平方米，农村居民人均居住面积平方米。二南汇区发展规划整体功能发展规划南汇十五规划，坚持北联浦东南拓临港发展方针，充分依托两港优势，深化发展海洋事业和海洋产业功能定位，扎实推进工业化城市化和新农村建设，大力发展各项社会事业。主动服从服务于国家战略和上海建设沿海沿江沿边三大经济发展轴战略为出发点，加快调整和优化全区产业布局发展规划，着重沿海经济发展轴建设，加快培育区域增长极。要形成特征鲜明核三圈三带形态特色核以海港新城为核心。港口经济圈依托深水港建设和未来经济社会发展核心区潜在优势，借助周边发达集疏运网络，大力发展装备工业现代物流业旅游业和现代服务业，形成以海港新城城市化地区现代物流园区及临港综合经济园区为主体产业联动体系。周康综合经济圈依托浦东开发建设强力辐射，借助康桥工业园区先发优势，大力发展汽车零部件加工业电子电器制造业医药康复业信息服务业等行业。加快周浦老镇区改造步伐，积极完善社会各项事业，形成以康桥地房地产开发有限公司二七年五月影响，年价格回落近元，年受股市楼市整体大环境影响，惠南镇楼市有所回暖。仅适宜当地居民和浦东机场工作人员居住位置太偏。惠南板块距人民广场单程至少个半小时公交车程，区域内可供选择公交线路也只有些郊区线路，如此远距离，使得市区购房者鲜少问津，其购房群体以本地居民和机场工作人员为主。配套成熟发挥卫星城效应。板块内配套相当成熟，老镇上商业设施以世纪联华为聚点向四周扩散，几乎所用生活需求都能在该板块得到满足。周康板块低价狂追浦东三林北蔡板块介绍周康板块是指南汇周浦镇和康桥镇联合居住社区，紧邻浦东新区三林和北蔡板块。板块楼市介绍周康板块虽与三林北蔡板块相邻，但房价要比北蔡低元平方米，比三林低元平方米，价格优势是周康板块最大卖点。目前周康板块房价尚属合理，大部分楼盘是按周边配套成熟度来定价。中邦城市菱翔苑汇康公寓这种临近板块内成熟配套楼盘，定价较高，而像宁怡苑康庭第部分南汇区市场分析南汇区概述区域简介南汇位于黄浦江东岸，杭州湾畔。西与闵行区接壤，北与浦东新区毗邻，西南与奉贤区交界，东南两侧濒临东海，海岸线长公里。正在建设中上海国际集装箱航运中心洋山深水港陆地区域就在南汇芦潮港镇。南汇全区设镇个，市级开发区个康桥工业区区级开发区个南汇工业园区航头商城经济技术发展区滨海旅游度假区现代农业园区惠南新城开发区市属农场个。全区面积平方公里，年年末常住人口万人，其中户籍人口万人，外来人口万人。随着上海加快建设个龙头三个中心和浦东开发开放，南汇已从上海腹地走向改革开放前沿。经济发展年四年中，南汇主要经济指标均实现了翻番，地区生产总值从亿元增加到亿元，年均增长工业总产值从亿元增加到亿元，年均增长财政业繁华地段，经过对现有商业整合，将打造成为娱乐休闲与餐饮为主商业街。轴两块,以线为中轴,打造两块现代商务服务集聚区。线两侧，有国际医学园区和康桥商务区两大园区，围绕两大园区，发展生产性服务业及综合性商务服务业。块是在周邓路与线交汇处，发展医药电子汽车等专业性商务服务另块是线与秀沿路交汇处，靠近轻轨站商圈，发展综合性商务服务业。小结康桥工业区国际医学园区和中国电信产业园区在区内汇聚，促进周浦板块内专业性商务服务配套形成。康沈路商业已经发展成熟秀沿路商业也初具雏形两街两圈规划设想初具规模。从周浦商业整体规划可以看出，未来板块内商业规模较大，市场供应略过于求。主要矛盾凸显在产品形态过于类似，板块区域内供应三个集中，即时间户型面积。集中商业以及众多新建小区社区底商使未来商业市场竞争激烈，位置与价格产品特性尤其关键。四周浦区域普通住宅市场及商业市场分析普通住宅市场普通住宅市场概述周浦住宅开发主要围绕老镇区及学区建造，在售项目以老镇区为中心，向四周发散。老镇区改造商业配套设施建设与浦东住宅市场差价，拉动了周浦住宅市场迅猛发展。年到年上半年普通住宅市场价格走势分析年份成交均价年年年月分析从上述图表中不难看出周浦普通住宅价格年至今直处于直线上升状态，周浦年普通住宅价格走势年年年月单位元平米年政策调控对地区价格增长冲击不大，年增长率维持在以上，超过上海市整体市场增长率。而年上半年较年价格拉升超过元，未来区域价格涨势依然看好。代表楼盘个案介绍分析周浦住宅依据项目整体规模及周边配套差异，价格主要集中在元左右和元左右两个价格段内。多数个案为大盘开发，整体体量在万平方米以上，规模优势明显，楼盘本身配套设施相对齐全。但周浦住宅内动迁安置客户较多，这也是住宅价格偏低个主要因素。随着房产形式转好，周浦住宅市场面临新机遇，区域价格在大浦东带动下，升值空间较大。楼盘名称楼盘位置成交均价总建面万主力房型绿化率绿洲康城康桥路号房房中邦城市秀沿路弄房房绿地东上海沪南路号房房龙威茗庭沈周路号房房美林小城沪南路号房房日月星城川周路弄房房菱翔苑三期年家浜路弄房房二商业市场分析现有商业市场分析周浦板块商业分布主要在康沈路两侧，目前经营状况已经趋于成熟，主要商业集中于川周路年家浜路路段，此外川周路中大路年家浜路以及康沈公路年家浜路繁荣路段有部分成型时间较长而档次偏低商业，这些商业组成了周浦镇目前商业圈。商业区域商业属性建筑形态分布特征档次段川周公路至关岳西路社区商业住宅底商围合式中档段关岳西路至年家浜路社区商业综合商业住宅底商商业广场围合式集中能培育。规划设计好各经济圈内产业布局，使圈轴成网，形成全区产业布局网格化设置。要坚持二三产业共同推动经济产业发展方针，逐步构筑以高新技术为基础现代服务业为先导现代装备工业为支柱，特色鲜明重点突出体现临港经济特征多元产业体系，努力构筑现代装备工业基地现代物流基地和信息产业基地第三产业重点发展信息产业现代物流业中介服务业金融业旅游业和房地产业，努力健全公用事业和社区服务。道路发展规划根据南汇区十五道路规划，从年到年，南汇境内将新建二级以上道路条，总长公里，估算总投资亿元。机场高速罗山南路两港大道等条主要道路已在建进程中，基本形成十横十六纵道路网络，打通南汇区与浦东新区道路接口，向大浦东方向发展。根据上海市城市总体规划，浦东铁路以东线方案为实施方案，规划从浦东铁路引线进入浦东国际机场和临港新城。市域轨道交通线自浦东新区南下，经周浦惠南镇，沿远东大道进入上海临港新城产业区及临港新城，该条线路计划在年前建设完成。另方面，随着东海大桥全面贯通，远东大道延伸段沪芦高速公路及轨道交通号线建设项目推进，均对南汇发展起到良好推动作用。特别说明临港新城规划建设对于南汇乃至上海城市战略发展具有举足轻重影响，是上海市委市政府建设上海国际航运中心项国家战略，从上海发展大局出发作出项重