投资回收期年销售收入变化幅度投资期月二三四二三四二三合计现金流出现金流入所得税净现金流量累计净现金流量季基准收益率净现值,内部收益率季投资回收期年销售收入变化幅度投资期月二三四二三四二三合计现金流出现金流入所得税净现金流量累计净现金流量季基准收益率净现值,内部收益率季投资回收期年销售收入变化幅度投资期月二三四二三四二三合计现金流出现金流入所得税净现金流量累计净现金流量季基准收益率净现值,内部收益率季投资回收期年销售收入变化幅度投资期月二三四二三四二三合计现金流出现金流入所得税净现金流量累计净现金流量季基准收益率净现值,内部收益率季投资回收期年目状况分析项目位置如图所示图项目用地所在位置如下图所示图地块优势该地块位于武汉光谷东信路以南，关山四路以西，属于光谷腹部核心部位，紧邻城中绿肺马鞍山森林公园，临近光谷形象主干道珞瑜路，北望国家级风景区东湖，南眺汤逊湖，可将武汉风景览无余。项目距离鲁巷仅公里，可轻松享受时尚购物高档餐饮休闲娱乐。项目与规划中地铁二号线咫尺相隔，等多条公交线路快速链接武汉三镇，便利交通。周边众多高等学府及科研机构环绕，人文气息浓厚富士康等数十家世界强企业聚首光谷，区位价值无可限量。规划要求规划用地情况规划净用地面积平方米以实测面积为准规划用地性质居住用地用地位置东湖新技术开发区关山村详见规划用地范围线。二土地使用强度建筑面积不大于平方米其中居住建筑面积平方米居住配套建筑面积平方米容积率根据建筑面积与净用地面积比值计算房地产综合课程设计土地价值评估土地评估概述假设开发法基准地价修正法土地价值评估总结项目分析项目地块分析地块价值分析地块开发条件分析项目分析及发展战略市场调查报告武汉市房地产市场宏观分析武汉市东湖高新区房地产市场分析项目定位定位原则定位背景综述目标客户定位产品地位户型定位价格预估项目定位总结项目建设方案项目初步规划设计项目方案和开发规划工程地质及自然条件建筑设计结构设计给水设计排水工程供电工程电信有线电视环境影响评价节约能源安全及消防建设实施方案组织机构工程建设管理招标方案招标方案编制依据招标范围招标方式招标组织形式投标开标评标和中标程序经济分析投资经济测算假设项目开发成本分析项目收益分析项目融资方案经济效益评价风险分析主要存在风险敏感度分析经济分析及敏感性分析结论与建议附表土地价值评估土地评估概述土地估价就是估价人员依据土地估价原则理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料基础上，根据土地经济和自然属性，按地产质量等级及其在现实经济活动中般收益状况，充分考虑社会经济发展土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益影响。综合评定出块土地或多块土地在权利状态下时点价格过程。概念要点土地估价必须依据土地估价理论和方法。土地估价必须依据充足土地市场交易资料。土地估价必须考虑土地政策影响。土地估价要充分了解评估对象地块各种权利状况。土地估价所评估出地价是该地块时点价格。根据项目用地适用条件，本报告使用假设开发法与基准地价修正法进行项目用地土地价值评估。假设开发法适用估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后价值可以采用市场法收益法等方法求取房地产，都适用于假设开发法估价。其中，可供开发建设土地包括生地毛地熟地等，土地价格等于预测开发完成后价值，减去预测必须支付各项成本费用税金以及应当获得开发利润后余额。基准地价修正法也称为基准地基系数修正法，是在政府确定并公布了基准地价地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地级别或地价区段基准地价调整为估价对象宗地价格方法。假设开发法根据市场调查和土地规划要求,项目规划用地性质为居住用地规划净用地面积为平方米以实测为准容积率控制在以内建筑面积不大于平方米其中居住建筑面积平方米，居住配套建筑面积平方米容积率按建筑面积和净用地面积比值来计建筑密度控制在以内建筑高度结合具体方案确定绿地率按照武汉市城市绿化条例执行建筑设计遵照武汉市城市建筑规划管理技术规定和湖北省无障碍设施建设和管理规定执行。根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住资回收期年目状况分析项目位置如图所示图项目用地所在位置如下图所示图地块优势该地块位于武汉光谷东信路以南，关山四路以西，属于光谷腹部核心部位，紧邻城中绿肺马鞍山森林公园，临近光谷形象主干道珞瑜路，北望国家级风景区东湖，南眺汤逊湖，可将武汉风景览无余。项目距离鲁巷仅公里，可轻松享受时尚购物高档餐饮休闲娱乐。项目与规划中地铁二号线咫尺相隔，等多条公交线路快速链接武汉三镇，便利交通。周边众多高等学府及科研机构环绕，人文气息浓厚富士康等数十家世界强企业聚首光谷，区位价值无可限量。规划要求规划用地情况规划净用地面积平方米以实测面积为准规划用地性质居住用地用地位置东湖新技术开发区关山村详见规划用地范围线。二土地使用强度建筑面积不大于平方米其中居住建筑面积平方米居住配套建筑面积平方米容积率根据建筑面积与净用地面积比值计算房地产综合课程设计土地价值评估土地评估概述假设开发法基准地价修正法土地价值评估总结项目分析项目地块分析地块价值分析地块开发条件分析项目分析及发展战略市场调查报告武汉市房地产市场宏观分析武汉市东湖高新区房地产市场分析项目定位定位原则定位背景综述目标客户定位产品地位户型定位价格预估项目定位总结项目建设方案项目初步规划设计项目方案和开发规划工程地质及自然条件建筑设计结构设计给水设计排水工程供电工程电信有线电视环境影响评价节约能源安全及消防建设实施方案组织机构工程建设管理招标方案招标方案编制依据招标范围招标方式招标组织形式投标开标评标和中标程序经济分析投资经济测算假设项目开发成本分析项目收益分析项目融资方案经济效益评价风险分析主要存在风险敏感度分析经济分析及敏感性分析南湖个综合组团金融贸易省级行政中心教育科研钢铁机电高科技产业及旅游等职能表四武汉市交通规划对外交通武汉火车站武汉广州高速客运专线同时，结合长江沿江开发，兴建上海至成都铁路，这两条铁路都将途经武汉，预计在十五后期至下个五年计划期间实施。加上京广线武九线汉丹线，途经武汉铁路届时将形成米字结构新建阳逻飞机场市内交通建设城区道路主骨架系统改善区域交通条件完善支路网改善自行车和步行系统等。完善三环线建设和过江交通，形成地上公路地下隧道空中轻轨和高架桥梁为主体立体交通体系，形成对外与对内交通环形枢纽交通格局内环线联系主城三镇中心区快速路，全长约公里，主要服务于武汉市金融商业中心区。目前，循礼门立交已经建成，香港路立交正在建设，近期还将陆续启动长江二桥上下桥匝道阅马场付家坡岳家嘴武青三干道等系列立交工程，通过综合整治全面提升内环线交通功能。为提高交通路口通行能力，并利用周围留出道路控制带，岳家嘴路口拟建二层互通式立交桥，真正让各个方向车流四通八达，形成城市核心区域交通系统。武昌区武昌区地处武汉市城区东南部，与汉口汉阳隔江相望，北至余家头罗家港与青山区毗邻东南与洪山区洪山乡青菱乡交错接壤，西临长江。在全市七个中心城区中地域最大人口最多，辖区面积平方公里，人口万，辖个街道，个社区居委会。武昌始建于年前战国时期，现为湖北省委省政府所在地，是全省政治文化信息中心，多家外地驻汉机构和众多金融机构商贸企业大公司总部汇集在此，形成武汉市江南核心区。城市规划优势按照国务院批准武汉市城市总体规划年，确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易，省级行政中心教育科研机电高科技产业及文化旅游等职能。结合武昌发展态势，将形成沙湖体育文化旅游发展区武昌首义文化区中南路水果湖省级商贸行政区东湖风景名胜旅游区南湖居住风景旅游区街道口大学城徐东路梨园商贸居住区沿江制造业纺织业发展区白沙洲武泰闸现代制造业发展区等九大板块。交通发达便捷武昌地处武汉市南大门，具有湖北省地理要冲和华中交通枢纽重要地位，京广铁路国道长江水道京珠高速公路沪蓉高速公路宜黄高速公路等重要交通命脉在武昌成米字形交汇，旅客运输在公里范围内基本实现夕发朝至，公路长途运输履盖半径延伸至公里范围。武汉长江二三桥和规划中两条过江隧道均座拥武昌，沿江分布有多个客货运码头，城区西侧有临江大道和平大道武青三干道等三条市区主干道，东侧有中北路中南路迎宾大道等干道，北边和南边分别有徐东路武珞路与长江大桥和长江二桥相接，形成通畅内环。近期，铁道部将投资亿元人民币对武昌火车站进行改造，京。土地价值开发后房地产价值开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润购得土地应负担税费则有建成后总价值开发建设费用亿销售费用及销售税费亿购地税费亿取得该宗土地税费总额万元总地价万基准地价修正法运用基准地价修正法评估宗地价格，般分为以下个步骤搜集有关基准地价资料查出估价对象宗地所在土地级别或地价区段基准地价进行市场状况调整土地状况调整等求出估价对象宗地价格求取基准地价搜集得到武汉市有关基准地价最新资料是年发布，本处采用武汉市市区年住宅用地级别与基准地价图。武汉市区年商业宅商务办公工业用地基准地价表表单位元平方米万元元亩商业住宅商务办公工业ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨ该地块为住宅用地级，故基准地价为元武汉市房地产指数如表所示用途类别基准地价土地级别表年月城市综合指数为，年月城市综合指数为期日修正系数年期修正系数都为住宅用地年，故无需修正。容积率修正容积率系数表如表所示表容积率为故修正系数为。其他因素修正由于地铁二号线延长线影响，取修正系数故地价为万取假设开发法和基准地价修正法权重分别为故求得估算地价为万土地价值评估总结影响土地估价结果因素般有般因素。指影响城镇地价总体水平自然社会经济和行政因素等，主要包括地理位置自然条件人口行政区划城镇性质城镇发展过程社会经济状况土地制度住房制度土地利用规划及计划社会及国民经济发展规划等。区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平商服繁华程度及区域在城镇中位置交通条件公用设施及基础设施水平区域环境条件土地使用限制和自然条件等。个别因素。指宗地自身地价影响因素，包括宗地自身自然条件开发程度形状长度宽度面积土地使用限制和宗地临街条件等。根据武汉市国土资源局和规划局官网数字武汉国土资源和规划网土