判断标准，综合评价项目可行性。表项目经济社会综合评价表评价类别项目实现经济指标判断是否可行标准是否可行财务评价全投资税前收益率是否企业标准可行资本金收益率是否企业标准可行销售利润率是否企业标准可行投资回收期月是否可行偿债备付率倍是否可行万元是否可行是否可行全投资收益是否无风险开发成本盈亏平衡点盈亏平衡点是否无风险销售价格盈亏平衡点盈亏平衡点是否无风险国民经济评价效益费用是否可行社会评价各类目标能够实现目标能否实现可行综合评价项目有较高财务效益和国民经济效益，还本付息能力较强，无任何风险，社会影响好，项目可行。花园总投资万元，前期费用投入万元，可实现销售总收入万元，实现收益万元，投资收益率，另可获得特色学校等实物资产资本金收益率销售利润率为投资回收期为月利息备付率倍，偿债备付率倍各项经济社会指标见表均能满足或超过经济社会效果评价标准，项目是可行。第八章其他项目可行性研究依据国家发改委投资项目可行性研究指南建设部建标号文件房地产开发项目经济评价方法安徽企业调查资料蚌埠市国民经济和社会发展统计资料蚌埠企业调查资料蚌埠市总体规划⒎新城区片区规划蚌埠市经济运行监测蚌埠工程经济⒑花园规划设计方案现代咨询方法与实务等若干资料二附件略三可行性研究人员略以来，全区人民励精图治开拓进取百业俱兴政通人和。蚌山区应是蚌埠房地产市场发源地，蚌埠市首个房地产开发企业诞生在蚌山区，目前蚌山区房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数，完成投资额占全市完成房地产开发投资额以上，蚌山区房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业中流砥柱，是蚌埠房地产市场风向标。目前蚌山区有在建或待建房地产项目个，规划建筑面积万。蚌山区房地产市场突出表现以下特点在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。楼价是蚌埠市楼市价格风向标，楼价明显高于其他区。多为品牌高品质楼盘。建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。小高层建筑占有定比重。多为外地开发企业开发建设。空置率并不高。三花园临近区域房地产市场分析微观临近区域大致范围是东至蚌埠市政府，北至路，南至大道，西至花园。即为蚌埠新第章市场分析蚌埠市房地产市场分析宏观年以来，蚌埠市国民经济持续快速健康地发展，全市国内生产总值年均增幅达，经济实力日益增强。年蚌埠市国内生产总值亿元，同比增长，实现两位数增长财政收入跨上新台阶，比上年增长亿元，达到亿元，同比增长尤其值得注意是城镇居民人均可支配收入达元，比上年增长，这是对楼市最有力支持和促进固定资产投资大幅增长，比年翻了番产业结构进步优化，二三产比重同比有了提高投资环境得到优化人民生活明显改善，城乡居民收入生活水平进步提高整个国民经济呈现出派欣欣向荣景象。在整个国民经济调整发展同时，房地产业也不甘落后，年至年，每年完成投资施工面积竣工面积销售面积销售金额均有定幅度增长。年房地产完成投资亿元，房屋施工面积万，竣工面积万，销售面积万，销售金额亿元，平均售价元。从安徽省整个房地产行业景气度来看，年月份皖房景气指数值为点，趋于稳定，比上年同期略有提高，比年月份提高点，继续保持稳步上升走势。从景气状况看，综合指数所属大分类指数均处于景气空间，与上年同期相比均有定上升，其中，开发投资持续快速增长，竣工面积大幅增加，促使了我省房地产业形势好于去年同期。从走势看，年月份，我省房地产业景气水平近三年来稳步上升，其所属个分类指数与年月份相比升降。其中，商品房屋新开工面积竣工面积大幅增加，开发投资到位建设资金等指标持续保持了较高增长水平，有力地拉动了皖房景气指数继续走高。表年月份皖房景气指数值计量单位指数名称指数值与年同期相比增减点与上月度相比增减点景气状况皖房景气指数↑↑景气开发投资指数↑↑景气资金来源指数↑↑景气购置土地指数↑↑景气核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,土地购置费指数↑↑景气空置面积指数景气新开工面积指数↑↑景气竣工面积指数↑↑景气销售价格指数↑↑景气年季度季度季度年季度季度季度年季度季度季度年季度季度季度图年年景气指数走势图上世纪九十年代以来，随着城市化建设步伐加快和住房制度改革深入，住宅建设已经成为新消费热点和新经济增长点。我市房地产业从无到有，从小到大，从弱到强，发展令人瞩目，已具备了相当规模和实力，为促进全市经济发展加快全市城市建设增强城市功能等做出了重要贡献。尤其是城市住房商品化和土地有偿使用政策逐步推出，房屋和土地有偿使用开始进入流通领域，房地产开发企业应运而生，房地产业开始成为新投资热点，房地产业已形成了个产业，并进入快速健康有序稳步发展通道。形成了定规模产业队伍年底，全市共有房地产开发企业家，其中级资质家，二级资质家，三级资质家，四级及暂定资质家，从业人数约人，分别是年倍产开发项目经济评价方法安徽企业调查资料蚌埠市国民经济和社会发展统计资料蚌埠企业调查资料蚌埠市总体规划⒎新城区片区规划蚌埠市经济运行监测蚌埠工程经济⒑花园规划设计方案现代咨询方法与实务等若干资料二附件略三可行性研究人员略以来，全区人民励精图治开拓进取百业俱兴政通人和。蚌山区应是蚌埠房地产市场发源地，蚌埠市首个房地产开发企业诞生在蚌山区，目前蚌山区房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数，完成投资额占全市完成房地产开发投资额以上，蚌山区房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业中流砥柱，是蚌埠房地产市场风向标。目前蚌山区有在建或待建房地产项目个，规划建筑面积万。蚌山区房地产市场突出表现以下特点在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。楼价是蚌埠市楼市价格风向标，楼价明显高于其他区。多为品牌高品质楼盘。建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。小高层建筑占有定比重。多为外地开发企业开发建设。空置率并不高。三花园临近区域房地产市场分析微观临近区域大致范围是东至蚌埠市政府，北至路，南至大道，西至花园。即为蚌埠新第章市场分析蚌埠市房地产市场分析宏观年以来，蚌埠市国民经济持续快速健康地发展，全市国内生产总值年均增幅达，经济实力日益增强。年蚌埠市国内生产总值亿元，同比增长，实现两位数增长财政收入跨上新台阶，比上年增长亿元，达到亿元，同比增长尤其值得注意是城镇居民人均可支配收入达元，比上年增长，这是对楼市最有力支持和促进固定资产投资大幅增长，比年翻了番产业结构进步优化，二三产比重同比有了提高投资环境得到优化人民生活明显改善，城乡居民收入生活水平进步提高整个国民经济呈现出派欣欣向荣景象。在整个国民经济调整发展同时，房地产业也不甘落后，年至年，每年完成投资。完善齐全。教育文化氛围。项目中特色学校幼儿园，房地产与教育文化对接联姻，对于那些渴望自己孩子以后能够得到特长教育家长来说，无疑是最佳选择。小区环境卫生状况。优良。建筑功能附件。充分体现人体化设计，功能合理，户型科学，建筑立面新颖高档，附件众多。建筑质量。可靠优良。物业管理。优秀。发展商资信。级资质开发企业，品牌信誉良好。售价。相对偏低。销售售后服务。热情周到。销售形式。灵活多样付款方式。二劣势项目规模。偏小。土地利用。不规则。临铁路专用线。针对项目优劣势，发展商应广泛宣传项目优势来弱化甚至掩盖项目劣势。具体可以规模偏小可以宣传为袖珍精品。土地不规则可以宣传为居住在金三角。临铁路专用线可以在项目西侧栽植高大灌木，可遮挡西晒阳光，二可减弱噪声。三机会重大机会点。年新城区在中心商务区内绝不供应居住用地。新城区中心商务区快速发展，投资强度增加，入驻企事业单位快速增加，人口数量迅猛增大，进而导致住宅消费客源激增。政府宏观调控措施得力有效，年全市土地供应闸门收紧。与建设银行双赢合作关系和建设银行大力支持，资金链条无忧。四威胁整个行业竞争激烈。项目竞争楼盘在个方面各有优势点。外地开发企业高超营销手段和雄厚资金实力。项目机会点众多，重点机会点将促使项目成功威胁是任何地区房地产业普遍现象，是不足以抵消本项目机会。图花园分析鉴于本项目内部条件具有强大内部优势，和重大外部机会，发展商可采取加快投资速度，扩大生产，提高市场占有率战略，即增长性战略面临些微不足道劣势和威胁，发展商可克服内部劣势，避免或降低外部威胁冲击。战略劣势规模偏小土地不规则铁路专用线机会土地供应紧缩客源激增银企双输赢战略劣势规模偏小土地不规则铁路专用线威胁竞争激烈外企营销手段外企资金实力战略采用战略优势交通配套教育卫生建筑功能质量物业管理发展商资信付款方式售后服务相对价低机会土地供应紧缩客源激增银企双赢战略优势交通配套教育卫生建筑功能质量物业管理发展商资信付款方式售后服务相对价低威胁竞争激烈外企营销手段外企资金实力第二节主要竞争楼盘分析本项目临近地段目前主要竞争楼盘有龙湖香都沁雅花园Ⅱ阿尔卡迪亚Ⅱ金山家园益兴名流区等个楼盘。香都项目特色与市场定位。该楼盘位于大道北侧，办公中心西北侧，占地，容积率，绿地率，由多层和小高层组成。交通相对较为便捷，周边配套设施基本齐全，周围自然环境般。临近区域内有中学小学职业中学高校等，子女就学相对较为方便。该楼盘发展商是香港投资公司，发展商实力雄厚开发商是安徽置业公司，开发商经验不足营销企划为福州投资顾问公司，经销商经验老到，手法娴熟，售楼处设在楼盘门口南侧，并经形象包装，气势宏伟高大。该楼盘产品定位于中高到年。居民消费结构升级成为重要拉动力量。随着城市化推进城市人口增加及住房制度改革深入，住房商品化水平在不断提高，居民购买商品房意识和观念在迅速改变，长期被压抑大量住房需求迅速释放。年我市个人购买商品房面积为万平方米，占全部销售面积比重为，比年提高了个百分点。其中个人购买住宅面积为万平方米，占全部住宅销售面积比重为。商品房销售供求两旺。年房改启动巨大市场需求构成房地产业高速增长原动力。五空置房空置率在合理区间目前般认为商品房空置率保持在比较合理，这样既有利于竞争，又防止楼市过热，我市年底商品房空置率在合理区间内。六资金来源多元化上世纪九十年代，我市房地产开发企业资金来源除少量为国家预算内拨款外，主要是国内款自筹资金