工作。

为了进步搞好项目管理工作，公司应充分借鉴其他房地产公司在房地产经营方面先进管理经验，对项目实行标准化和现代化管理。

制订切实可行各项管理规章制度，严格劳动管理。

做到部门职责范围明确，个人职权利挂钩，奖惩兑现，赏罚分明。

以科学管理创流质量和最佳效益。

第九章项目进度计划项目建设期为个月，计划年月动工，年月完工交付使用。

第十章投资估算与资金筹措投资估算本估算是在前述建设方案基础上，按照国家关于建设项目投资估算有关规定及河南省洛阳市有关定额与取费标准编制。

本项目建设投资万元，各项投资构成如下工程建设费用万元占二其它市政费用万元占三前期预备费用万元占合计万元投资估算主要依据洛阳市同类项目造价测算，工程费用按类比计算，各种收费按洛阳市及国家有关规定估算。

土地出让费按委托方提供标准测算，外配套费煤气配套有线电视费等含在土地出让费内全部资金按自有资金考虑，未考虑资金利息。

第十章项目财务评价销售收入本项目销售收入包括写字楼及商住销售收入。

销售税金按税法规定本项目应缴纳营业税城维税教育费附加等，综合税率为。

利润测算本项目销售收入扣除税金及开发成本后为销售利润。

敏感性分析价格波动基本不会导致项目出现亏损。

投资增加，项目仍能够赢利，但也应切实作好项目管理工作，以降低成本。

评价结论本项目财务收益较好，有定抗风险能力，可使投资各方获得较好收益，因此，在经济上是可行。

洛阳地亨置业有限公司年月日洛机构工作职员国内大型企业集团管理人员以及律师各种注册师等。

综合考虑项目具有竞争优势如下项目位置地处西工区火车站附近为市中心，是住宅机关银行公司各类事务所集中区域，便于公务商务往来，具有定区位优势。

该区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。

设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地休闲场地，优质物业服务，可以为人们提供个良好商住环境。

周围新现代化居住区已基本形成，人气旺盛。

商品房价格分析洛阳市由于地理环境以及城市发展先后时间整体布局等原因房地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显下降趋势。

但该区周边由于环境质量好交通方便，商业气氛浓，售价远高于其他地区。

项目价格定位应主要根据其地理位置，高档商务办公楼价格在元之间，住宅价格在元之间。

第三章项目地址及外部配套条件项目地址该项目位于邙山大渠以南王城大道以东国花路以西石油路以北含经五路两侧部分地块第章总论项目概况项目名称史家屯旧城改造商住楼建设工程建设单位洛阳地亨置业有限公司项目地址洛阳市洛北乡史家屯村项目用地面积约项目总建筑面积约项目总投资约万元项目建设期个月项目提出背景及建设必要性项目提出背景该项目位于邙山大渠以南王城大道以东国花路以西石油路以北含经五路两侧部分地块。

作为洛阳市重要经济中心和对外形象开放窗口，为了适应目前新形势及需要，以此项目带动火车站附近开发建设，推动全市向现代化国际城宏伟目标迈进。

该区已成为洛阳市房地产开发热点地区之。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，本项目用地约亩，占地面积约平方米总建筑面积约平方米，容积率在以上，总体建设条件良好。

项目名称为洛阳市洛北乡史家屯村旧城改造项目建设工程。

按照基本建设程序委托洛阳市智博民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。

项目建设必要性实现洛阳市区总体规划，进步完善火车站附近靓点建设。

根据市总体规划，将建成洛阳市西工区火车站商住中心。

本项目建设，将进步完善火车站附近建设，实现该区总体规划，加快完成新市中心区建设，树立洛阳新形象，促进洛阳市现代化国际城市建设。

本项目建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高洛阳市城市化建设需要。

衣食住行对于百姓生活必不可缺，随着我国经济发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件要求也越来越高。

我市以度假旅游居住为核心，精品项目为支撑多元化商住产品体系初步形成，批规模大投资高星级酒店和度假娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平。

以建设现代化国际城市为目标，以加速生产要素流动和提升城市服务业规模与水平为突破口，坚持城市化与工业化市场化国际化整体推进。

进步提高中心城区集聚辐射功能，加快西工区建设推进西工城区向中等城市目标发展使洛阳成为全国重要具有较强辐射和带动力区域性经济中心城市。

符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。

综上所述，本项目建设对于改善洛阳市住宅学校商务及办公条件，实现城市总体规划具有重要作用，旧城改造建设确有必要。

建设单位基本情况发起人情况本项目由洛阳市地亨置业有限公司承担建设。

经营宗旨通过项目各方真诚合作，加强企业间资金技术横向联合，发挥各自优势，加快地块建设步伐。

项目部将以高质量建筑产品及优质物业管理服务，为社会各界提供方便合理舒适居住餐饮办公场所。

从而达到促进洛阳市城市建设，改善居住环境，促进洛阳市现代化国际城市建设目。

通过认真经营，在创造可观社会效益同时获得最佳经济效益。

经营范围在洛阳市洛北乡史家屯村地块建设宾馆商务楼学校娱乐购物住宅楼办公楼，并进行销售出租房屋及物业项目出现亏损。

投资增加，项目仍能够赢利，但也应切实作好项目管理工作，以降低成本。

评价结论本项目财务收益较好，有定抗风险能力，可使投资各方获得较好收益，因此，在经济上是可行。

洛阳地亨置业有限公司年月日洛机构工作职员国内大型企业集团管理人员以及律师各种注册师等。

综合考虑项目具有竞争优势如下项目位置地处西工区火车站附近为市中心，是住宅机关银行公司各类事务所集中区域，便于公务商务往来，具有定区位优势。

该区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。

设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地休闲场地，优质物业服务，可以为人们提供个良好商住环境。

周围新现代化居住区已基本形成，人气旺盛。

商品房价格分析洛阳市由于地理环境以及城市发展先后时间整体布局等原因房地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显下降趋势。

但该区周边由于环境质量好交通方便，商业气氛浓，售价远高于其他地区。

项目价格定位应主要根据其地理位置，高档商务办公楼价格在元之间，住宅价格在元之间。

第三章项目地址及外部配套条件项目地址该项目位于邙山大渠以南王城大道以东国花路以西石油路以北含经五路两侧部分地块第章总论项目概况项目名称史家屯旧城改造商住楼建设工程建设单位洛阳地亨置业有限公司项目地址洛阳市洛北乡史家屯村项目用地面积约项目总建筑面积约项目总投资约万元项目建设期个月项目提出背景及建设必要性项目提出背景该项目位于邙山大渠以南王城大道以东国花路以西石油路以北含经五路两侧部分地块。

作为洛阳市重要经济中心和对外形象开放窗口，为了适应目前新形势及需要，以此项目带动火车站附近开发建设，推动全市向现代化国际城宏伟目标迈进。

该区已成为洛阳市房地产开发热点地区之。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，本项目用地约亩，占地面积约平方米总建筑面积约平方米，容积率在以上，总体建设条件良好。

项目名称为洛阳市洛北乡史家司供应。

煤气煤制气由室外中压煤气管网引至区内煤气调压站，经调压后为低压煤气采用下供式送至各厨房。

机械通风电梯机房泵房地下停车场等按规范机械送排风。

新风标准按国家规范要求设计。

动态交通影响评价根据项目需要，遵循远近结合节省投资施工简便原则对项目周边交通设施进行优化优化措施见后面章节，在此基础上计算路段和交叉口服务水平。

项目建成后周边道路系统交通量可分两种情况即项目综合高峰流量与城市交通平峰流量叠加项目平峰流量与城市交通高峰流量叠加。

通过计算，由于项目本身出行交通量远小于城市交通量，所以项目平峰流量与城市交通高峰流量叠加方案时，道路交通量相对较大。

静态交通影响评价停车泊位数量确定既要考虑它积极方面，也要考虑它约束方面既要考虑自身空间条件，也要考虑对社会和周边路网影响，做到自身利益与社会利益双赢。

拟建项目停车位配建数量通过配建指标法进行测算。

主要结论建设项目投入使用后，对周边道路交通设施产生了定交通影响。

但是，通过适当交通优化完善并配以交通管理措施后，建设项目产生诱增交通量对周边交通系统影响是可以接受。

项目方案配建停车泊位高于停车需求低限，能够满足近期停车需求。

第六章消防本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为类，耐火等级为级。

按建筑物使用特点，存在定火灾隐患及疏散扑救难度。

为了保障人民生命财产安全，防止高层民用建筑因火灾引起损失与危害，工程防火设计，按照我国现行有关设计标准，坚持以防为主，防消结合原则，采用可靠防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进，经济合理。

设计依据消防措施建筑防火措施各楼四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于米设消防控制中心。

控制中心设在楼，出口对外。

在地下室设消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。

消防泵房出口直接对外。

防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区安全出口不应少于个主楼设防烟楼梯和消防电梯。

电梯井井壁为耐火极限不小于小时非燃烧体，井壁检查门采用乙级防火门。

按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟排烟设施，并设消防疏散指示标志。

结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。

配电间采用防火墙。

建筑物安装避雷装置，以防雷击。

地下停车场设计按执行。

电气设备防火电气设备安装，线路敷设及竣工验收须按照执行。

消防用电设备采用单独供电线路，配电线路应采用防火保护管。

所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起火灾。

为防止雷击，所有进出建筑物金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。

电气设备和移动电气避雷接地装置，应定期进行绝缘及接地电阻测试。

照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。

火灾报警与灭火系统在每层设火灾报警装置和消防电话。

设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确保消防用实测定位图套设施支出地质勘探等基础检测费基础荷载试验沉降观测等监理费工程总造价消防审查平米单价社保基金平米单价报建报批费用基础设施配套费人防建设平米单价商品房建安费土建安装含水电入户门煤暖弱点太阳能热水器管道门窗消防等平米单价安置房建安费室内外配套工程电梯消防水电接入道路路灯绿化停车位车棚围墙灯平米单价竣工验收平米单价合计三税金营业税及附加总收入土地增值税总收入预缴及费用等土地使用税建设用地面积印花税合同金额企业所得税总