路之隔，至百货大楼公里，至民族广场公里，至邕江宾馆公里。项目景观地上层以上可以看到邕江之景。项目交通概况项目所处交通便利。路路路路路路，公交线路密布。项目周边无工业污染。项目周边租金民生路步行街铺面租价为沿北向南民生路头元民生路与兴宁路交叉处元民生路中段元万国时代元女人世界元民生路尾元兴宁路步行街铺面租价为沿东向西兴宁路头元兴宁路与民生路交叉处元兴宁路中段元兴宁路尾元第二部分项目区域性市场现状和需求分析南宁市商业物业环境年，南宁市市商品住宅实际销售面积为万平方米，同比增长。年南宁商业在建面积约万。已经建成万。商业面积空置率小于。年在建商业面积万。从广西统计部门了解到，年邕城楼市投资持续增长，全市房地产开发投资累计完成亿元，同比增长，其中住宅投资完成亿元。从以上数据看，南宁商业物业面积以成倍增长。去年商业物业占南宁市整个房地产开发面积约。目前，从空置率来看，南宁商业物业销售良好，商业物业在未来年逐渐饱和，。建议项目商业物业运作要有较快节奏。二区域市场分析该项目地处南宁市传统繁华市中心商业圈朝阳路商业圈。购物方面有南宁百货大楼及其周边各类商场商铺步行街里商场商铺，是南宁人传统购物地，今年陆续开业大连万达商业广场沃尔玛百盛百货华纳影城灿昆数码城新加坡美食城增加了商圈里购物类型和内容南宁饭店邕江宾馆等饭店宾馆是南宁有历史比较高档饭店宾馆电影院电信医院银行等金融娱乐服务设施齐备区人大区政府等在商圈内，有汽车站火车站和公交总站，交通便利。从周边近期发展商业来看大连万达商业广场打造，引进沃尔玛等等。是完全商场商业街运作模式。其它商铺经营般思路是将裙楼作商场，上层是商住两用公寓。由发展商统经营，或多或少都做主题商铺，以期用集约化规模化吸引投资客，如金朝阳商业广场以音响为主美博中心以美容化妆品为主两河流域以儿童用品为主非朝阳路商圈。嘉河海印数码港以通讯器材为主。从周边近期发展商业销售来看大连万达商业广场是成功，售出万平米，均价万平米，销售额亿。虽然号称投资亿，实际上目前基本收回投资土地价亿，建安成本按元平米计亿。商业运作也是成功。华星时代广场也是成功。其它如金朝阳金山商业广场等商业方面销售较慢，商业运作没有做起来。但是塔楼销售是成功。小结从定性方面来说，该项目所在区域具有较高商业价值。尽管有些商场因为商业运作不成功而难以体现其应有商业价值。商业价值体现是成功关键所在。三可类比楼盘基本情况及分析两河流域此楼盘和新项目有着定同质性。表现在都是烂尾楼地理位置都是处于繁华中心地段都依托个大商业超市。项目定位有借鉴意义。地理位置位于南宁市民族大道与古城路交汇处，即民族宫综合楼烂尾楼。主题定位打造儿童学生品牌主题商城中外儿童服装品牌精品玩具品牌品牌学生智力开发产品价格铺号，处于楼商铺中间位置，商铺面积，公摊，净面积。元总价元。折扣。实际总价元。按揭金额万。年月供元。房号，处于第八层写字楼面积，共摊，净面积元，总价元。商铺每层均价楼万二楼万三楼千，四楼元，五楼元商铺整体均价万。写字楼均价元现房商业布局每层共，计商铺，分割。公摊约。负层游乐园儿童娱乐天地，由北京华联租用。层明星梦工作国际品牌童装青少年名牌服饰夹层奇趣坊休闲餐饮生日快乐园游戏厅二层精品童装精品名牌服装童车童床童帽童鞋三层玩具总动员模型飞机车船四层亲子世界儿童服饰妇婴用品批发零售五层成长天地时尚精品礼品书籍音像乐器学生电脑软件目前招商正在进行中，预计月中旬装修好。月日交楼。月日开业。租金情况楼元元二楼元三楼元四楼元五楼元物业管理费元水费元月电费按实际收取。电梯元月。用限额免进场费场租管理费方法来吸引商家。两河流域租金从招商第天开始，到目前已经下调两次。原来租金是楼元，二楼元，三楼四楼元。二期预计在今年下半年推出。目前，楼在原来基础上下降了元二楼下降了元元三楼下降了元。下降原因是招商难度太大。场地受限每层只有，总计千停车问题。营销模式商铺推广首先，去年年底首推商铺层和层写字楼，采用返租手法，年回报为总房款，共计年，年回报次性在总房款扣除率来看，南宁商业物业销售良好，商业物业在未来年逐渐饱和，。建议项目商业物业运作要有较快节奏。二区域市场分析该项目地处南宁市传统繁华市中心商业圈朝阳路商业圈。购物方面有南宁百货大楼及其周边各类商场商铺步行街里商场商铺，是南宁人传统购物地，今年陆续开业大连万达商业广场沃尔玛百盛百货华纳影城灿昆数码城新加坡美食城增加了商圈里购物类型和内容南宁饭店邕江宾馆等饭店宾馆是南宁有历史比较高档饭店宾馆电影院电信医院银行等金融娱乐服务设施齐备区人大区政府等在商圈内，有汽车站火车站和公交总站，交通便利。从周边近期发展商业来看大连万达商业广场打造，引进沃尔玛等等。是完全商场商业街运作模式。其它商铺经营般思路是将裙楼作商场，上层是商住两用公寓。由发展商统经营，或多或少都做主题商铺，以期用集约化规模化吸引投资客，如金朝阳商业广场以音响为主美博中心以美容化妆品为主两河流域以儿童用品为主非朝阳路商圈。嘉河海印数码港以通讯器材为主。从周边近期发展商业销售来看大连万达商业广场是成功，售出万平米，均价万平米，销售额亿。虽然号称投资亿，实际上目前基本收回投资土地价亿，建安成本按元平米计亿。商业运作也是成功。华星时代广场也是成功。其它如金朝阳金山商业广场等商业方面销售较慢，商业运作没有做起来。但是塔楼销售是成功。小结从定性方面来说，该项目所在区域具有较高商业价值。尽管有些商场因为商业运作不成功而难以体现其应有商业价值。商业价值体现是成功关键所在。三可类比楼盘基本情况及分析两河流域此楼盘和新项目有着定同质性。表现在都是烂尾楼地理位置都是处于繁华中心地段都依托个大商业超市。项目定位有借鉴意义。地理位置位于南宁市民族大道与古城路交汇处，即民族宫综合楼烂尾楼。主题定位打造儿童学生品牌主题商城中外儿童服装品牌精品玩具品牌品牌学生智力开发产品价格铺号，处于楼商铺中间位置，商铺面积，公盘租金调查，得出项目租金结论楼租金元二楼租金元三楼租金元四楼租金元从投资回报来看，根据方案选择，风险不同。方案是风险适中，投资成本亿，项目利润率般方案二是风险较高，开发周期长，投资成本亿，项目利润率方案三是风险较低，开发周期短，投资成本亿，项目利润率。分析根据不同方案选择。方案开发周期约年，万。投资总额也是很大，不是个短平块项目。项目利润率般。方案二开发周期约年年，万。投资总额比较大，是个棘手项目涉及拆迁等，回报率较高项目。方案三是个短平块项目。因为投资成本个亿，开发周期短，预计半年至年时间，在现有建筑面积下，在包装，就可以全面启动，面向市场，开始销售。从风险投资成本开发周期资金回笼等来看，对公司都是比较有利。根据公司投资战略和资金实力来选择方案。建议选择方案。营销中心策划部面积，共摊，净面积元，总价元。商铺每层均价楼万二楼万三楼千，四楼元，五楼元商铺整体均价万。写字楼均价元现房商业布局每层共，计商铺，分割。公摊约。负层游乐园儿童娱乐天地，由北京华联租用。层明星梦工作国际品牌童装青少年名牌服饰夹层奇趣坊休闲餐饮生日快乐园游戏厅二层精品童装精品名牌服装童车童床童帽童鞋三层玩具总动员模型飞机车船四层亲子世界儿童服饰妇婴用品批发零售五层成长天地时尚精品礼品书籍音像乐器学生电脑软件目前招商正在进行中，预计月中旬装修好。月日交楼。月日开业。租金情况楼元元二楼元三楼元四楼元五楼元物业管理费元水费元月电费按实际收取。电梯元月。用限额免进场费场租管理费方法来吸引商家目录前言第部分项目地块考察及环境分析宗地概况及经济技术指标二项目地块周边环境及配套分析第二部分项目区域性市场现状和需求分析南宁市商业物业环境二区域市场分析二可类比楼盘基本情况分析两河流域金山广场金朝阳商业广场核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,大连万达商业广场金湖商业广场阳光城市广场华星时代广场佳得鑫水晶城世纪商都航洋国际城三南宁市中心租金概况七星路民生路与朝阳路步行街第三部分项目定位及营销策略初步建议项目最大价值挖掘和项目定位二项目第四部分项目投资预算和结论建议前言本次项目调查由营销中心策划部销售部总裁办等人共同进行市场调查。以购房者身份现场询问各楼盘业务员。调查人员询问在各楼盘工作朋友。第部分项目地块考察及环，楼万二楼由个日本超市进驻，按市场价格约万三楼千住宅均价元营销手法商铺以返租形式，年返首付，共计年。月回报是大于月供款，客户与包租公司签定份包租合同，在合同里明确年回报首付。包租公司专门负责招商和保证客户回报。返还是到在经营前个月之前给付，租金收入要纳税。年月份交楼。此种返租对客户风险是比较大包租公司只是在包租合同承诺在经营前个月之前给付。销售积累客户年，开盘个月，销售公寓，商铺。三金朝阳广场地理位置南宁市人民东路号民族商场旁主题定位数码电器广场家电数码价格铺号，沿街铺面，建筑面积，单价元，总价元，托管费用元。其实是回报年回报总房款折后除去托管费总价。铺号，建筑面积，折后总价元。楼商铺均价楼万元内万，外万二楼三楼基本不卖，自己经营，引进个音响商。商铺整体均价万住宅均价元，开盘未做广告，抢而空。商业布局层，层共计。层与民族商场连通，形成经营空间。楼铺面层高，高达米，分成层。上层做试音空间，不计入面积。营销模式返租，前三年采用总房款回报，相当于年回报，冲抵首付。回报是以托管费名义，为客户避免交税营业税，客户与发展商签定委托管理协议，由开发商统招商，租金由开发商来谈，开发商统制定租金价目表，这样可以避免租金紊乱。年以后，商铺将由业主经营。目前，楼，销售，剩下，打算只租不买。二楼三楼暂时不卖，交给承包经营管理公司统经营统招商。二三楼不卖原因是想引进个大音响机构，把铺面做火，几年后在抛出来买，从而实现商业价值最大化。销售积累客户年，开盘个月，销售商铺。四华星时代广场地理位置前言第部分项目地块考察及环境分析宗地概况及经济技术指标二项目地块周边环境及配套分析第二部分项目区域性市场现状和需求分析南宁市的商业物业环境二区域市场分析二可类比楼盘基本情况