中规划建设面积平方米，代征道路面积约平米。

总建面约平方米。

容积率控高米招牌挂项目现状住宅已取得规划院规划建议书以绿基投名义做级开发。

二整体市场调查与分析宏观环境调研结论列示根据北京市国土资源局发布了年土地供应计划，北京市年全年土地供应计划公顷，与年相同。

其中商品房用地供应量为公顷，比上年减少公顷经济适用房用地为公顷，比年增加公顷。

年月北京公开出让土地面积为万平方米，比年万平方米高出万平方米。

据目前北京市土地整理储备中心资料显示，年上半年半年预计入市土地将达到块之多。

北京城八区分到土地占总量，并向朝阳海淀丰台区倾斜，东城西城崇文宣武个中心区新增建设用地为零远郊个区县占，向顺义通州亦庄三个重点新城倾斜。

由此看来，政府向市政基础设施用地倾斜目很明确，这也是国土部门配合城市郊区化发展和建设社会主义新农村方向必然结果。

加大土地供应是政府稳定房价措施之，特别是对于在国内房价涨幅排前三北京而言。

在月份，北京新建商品房以涨幅位列全国城市第二，仅次于深圳。

从易事达个月掌握调研数据来看，土地供应受到宏观调控影响较大。

根据北京市土地整理储备中心统计数据显示，前个月供地块，供地面积为平方米，所占总供地地块和面积比例分别是和。

在实施国六条之后六七八三个月，供地块数和面积分别是块和平方米。

在月以后，土地供应高潮到来，根据北京市土地整理储备中心公布信息统计，月北京有块土地入市，面积约多万平方米，超过万平方米地块达个。

为了防止开发商囤地提价，同时鼓励产品竞争，下半年大宗地块拆分成小型土地上市计划已提上日程，这样话，过去地王时代有可能去不复返。

二政策调研结论列示国六条出台之后，北京市乃至全国房地产市场都陷入到了新轮宏观调控之中。

易事达认为国六条及其细则文件初衷是稳定房价，降低房价增幅，而不是让房价下跌，结合年新政后市场反馈，经历过短暂市场冷淡后交易量又迅速上扬，刚性住房需求和巨大消费群体是支撑房价主要因素。

在市场经济下，政策可以影响房价，但是不能决定房价。

按照通常房地产开发建设周期来看，项目从设计施工到推出市场，至少需要半年时间，而些受新政影响需要修改规划项目也会在今年下半年入市，此前就有相关媒体报道明年上半年有上百个需要改规划项目会扎堆上市，因此，新政作用真正体现还要等到明年上半年。

三区域市场概述东五环外京通快速路沿线区域市场分析地产开发逐步加快在新轮地产开发竞争中，作为北京市未来城市规划重点区域东部地区以及北京重点卫星城镇通州区发展建设给北京东部地区房地产市场迎来了绝好发展机遇。

未来年，本区域将完成经济结构调整，区域环境和区域面貌将发生质改变区域内基础设施建设将进入现代化，从年以来，北京东部地区房地产市场借力北京市城市新规划，使地产开发步伐加快。

商业及社区配套不断完善，满足区域居民生活需求。

提升区域生活质量。

商务办公用物业增多，产业结构调整趋于合理。

区域住宅市场进步繁荣，居住氛围日趋浓厚。

本区域内购房臵业客户主要为次臵业年轻白领，兼有部分投资型客户。

区域居住条件不断成熟加之区域便利交通将吸引更多人在此生活投资臵业，带动地区住宅市场繁荣。

区域住宅市场价格水平呈现梯度排列。

朝青板块普通住宅房价在元平米元平米左右，管庄区域五环外普通住宅房价在元平米元平米左右，通州北苑果园区域房价范围在元平米元平米之间。

二东五环外京通快速路沿线区域供应分析区域市场现有供给量本区域居住氛围逐渐形成，成为东部泛区域新居住热点，且供应量日益增大。

目前，该区域项目主要集中在朝阳路沿线地铁八通线沿线及管庄路周边放量。

年本区域新推和后续推出住宅面积约在万平米左右。

本区域目前市场现有供给量见下表包括已售完项目名称占地面积建筑面积容积率主力户型面积物业形态华龙美树约板楼万象新天四区约约居至四居。

以二居三居为主板楼板塔结合上东上品约居至三居板楼小洋楼二居板楼多层朝阳旺角二室二厅三室二厅板楼塔楼多层高层优点社区二居板楼东时区板楼塔楼果。

加大土地供应是政府稳定房价措施之，特别是对于在国内房价涨幅排前三北京而言。

在月份，北京新建商品房以涨幅位列全国城市第二，仅次于深圳。

从易事达个月掌握调研数据来看，土地供应受到宏观调控影响较大。

根据北京市土地整理储备中心统计数据显示，前个月供地块，供地面积为平方米，所占总供地地块和面积比例分别是和。

在实施国六条之后六七八三个月，供地块数和面积分别是块和平方米。

在月以后，土地供应高潮到来，根据北京市土地整理储备中心公布信息统计，月北京有块土地入市，面积约多万平方米，超过万平方米地块达个。

为了防止开发商囤地提价，同时鼓励产品竞争，下半年大宗地块拆分成小型土地上市计划已提上日程，这样话，过去地王时代有可能去不复返。

二政策调研结论列示国六条出台之后，北京市乃至全国房地产市场都陷入到了新轮宏观调控之中。

易事达认为国六条及其细则文件初衷是稳定房价，降低房价增幅，而不是让房价下跌，结合年新政后市场反馈，经历过短暂市场冷淡后交易量又迅速上扬，刚性住房需求和巨大消费群体是支撑房价主要因素。

在市场经济下，政策可以影响房价，但是不能决定房价。

按照通常房地产开发建设周期来看，项目从设计施工到推出市场，至少需要半年时间，而些受新政影响需要修改规划项目也会在今年下半年入市，此前就有相关媒体报道明年上半年有上百个需要改规划项目会扎堆上市，因此，新政作用真正体现还要等到明年上半年。

三区域市场概述东五环外京通快速路沿线区域市场分析地产开发逐步加快在新轮地产开发竞争中，作为北京市未来城市规划重点区域东部地区以及北京重点卫星城镇通州区发展建设给北京东部地区房地产市场迎来了绝好发展机遇。

未来年，本区域将完成经济结构调整，区域环境和区域面貌将发生质改变区域内基础设施建设将进入现代化，从年以来，北京万平米。

容积率，控高米区占地面积万，建筑面积含地下面积为万平米，容积率，控高米。

六层带电梯花园洋房建筑成本应该在元平米左右。

三项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合原则，就该项目预算定价为住宅元，但未计算土地增值税等。

本预算地下面积已经计入建安成本但未计入销售收入。

二区财务分析土地成本单位万元土地土地补偿费成本地价土地出让金大市政费四源费小计土地补偿费按人平米人平米二基础设施费用单位万元基础红线外市政投资设施红线内市政投资绿化费小计本表绿化费包含绿基投收费三项目前期费用单位万元设计费规划费市政咨询费工程许可证执照费规划审查费施工图审查费前期测绘费勘测费质量监督费供电贴费招投标管理费标底编制费评估费开办费黏土砖费防洪费三通平费小计四建安费用单位万元建安建安费费用不可预见费工程监理费竣工图费小计五成本合计及其他费用单位万元管理费用销售费用财务费用营业税分摊地下成本成本合计六销售费用及毛利润单位万元销售收入营业税前毛利润营业税后毛利润毛利率三区财务分析土地成本单位万元土地土地补偿费成本地价土地出让金大市政费四源费小计土地补偿费按人平米人平米二基础设施费用单位万元基础红线外市政投资设施红线内市政投资绿化费小计本表绿化费包含绿基投收费三项目前期费用设计费规划费市政咨询费工程许可证执照费规划审查费施工图审查费测绘费勘测费质量监督费供电贴费招投标管理费标底编制费评估费开办费黏土砖费防洪费三通平费小计单位万元四建安费用单位万元建安建安费费用不可预见费工程监理费竣工图费小计五成本合计及其他费用单位万元管理费用销售费用财务费用营业税分摊地下成本成本合计六销售费用及毛利润单位万元销售收入营业税前毛利润营业税后毛利润毛利率四可行性研究结论该项目从市场角度看，存在较大需求，市场前景乐观从财务投资角度看，项目内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，因此该项目是可行。

第部分市场可行性分析项目概况区项目概况土地性质现状情况户数人数项目进展合作方式盘后续推盘放量。

预计今年本区域新推楼盘项目在个左右。

区域供应量将达到万平米。

本区年后期年初预计新推楼盘项目名称占地面积建筑面积容积率户型面积物业形态产品类型备注华美橡树岭户型在之间。

主力户型为二居。

还有三居，左右跃层。

板楼多层普通住宅公寓花园洋房预计在今年年底开盘，销售价格在元平米左右。

苹果派到跃层三居四居。

主力户型为到二居。

板楼小高层普通住宅区月日正式开盘区预计今年年底推出。

价格预计在元平米左右。

供给分析通过区域现有在售及未来将要入市项目供给量可以看出本区域以普通住宅供应为主。

装修标准以毛坯房为主。

区域住宅市场供给集中，仅年区域总体供应量超过万平米，其中建面超过万平米大盘项目有东时区万象新天，市场前景被致看好。

区域规划容积率平均在左右。

整体居住舒适度不高，生活品质般。

区域内住宅产品面积集中在平米之间，居为平米，二居为平米，三居为平米。

今年入市项目除普通平层产品外，设计增加了跃层产品。

主力户型主要为二居，三居其次，居配比相对较少，少量项目配有四居。

户型面积在平米居和平米小二居市场反映良好。

三总结三间房作为东部传统居住区域，开发逐渐升温。

该区域内住宅均价为元元平方米左右，开发业态上以中档住宅为主。

政府对三间房区域市政设施投资力度较大，三间房区域潜力正在被逐渐挖掘，目前其是几大边缘区域中最具发展潜力重点区域。

四项目地块分析三间房概述三间房乡位于朝阳区东部，通惠河畔，是北京市区东大门东与管庄接壤，西临高碑店乡北靠平房乡，南接豆各庄乡。

辖区面积平方公里。

全乡总人口人三间房乡交通便利，距首都市中心仅公里距首都国际机场公里乡域内公路四通八达京通高速公路城市轻轨铁路横贯东西五环路纵横南北，京秦京承两条铁路从乡域内通过村内均有柏油路或水泥马路相通被第二大观光河道通惠河从乡域中部穿过而座落在乡域内双桥火车站是北京地区第二大货运站是首都及华北地区重要物资集散地。

二三间房主要城市规划年月朝阳区政府提出计划，将三间房南部区定义为文化产业重点发展区域，即以特色文化为核心，在近平方公里土地上建设两座主题园林四个人文生活居住区六条文化特色商业街区三个商业金融文化中心，以建设国家动漫产业基地为核心，打造现代传媒文化产业，以中华本草园为基地，发展中医药旅游文化产业。

两园两园指中华本草园北双桥幼儿园生物研究所幼儿园福怡园幼儿园，小学双桥小学北花园小学定福庄第二小学中学北京市第十七中学北京市潞河实验中学双桥中学定福中学大