端，全镇总面积平方公里，下辖个行政村万人口。

这里区位优越交通便利，东部毗邻国家级银滩旅游度假区，西有大乳山滨海旅游度假区，环海路横贯境内，镇驻地至青岛烟台威海三市路程均在个半小时内，相当于同时拥有三大火车站三大港口三大机场，海陆空交通便捷，特别是环半岛沿海高速公路构建，其独特区位优势日益显现。

该镇外向度高受辐射力强，较早地实行对外开发招商引资，已兴办外贸生产企业近家，合同利用外资实现利用外资连续两年实现了双翻番，是最具发展活力和创业对外开放城镇。

这里位于全市对外开放前沿，承接着青岛威海等大小城市辐射，特别是受银滩旅游度假区和大乳山风景区快速拉动，具有快速发展内在潜力。

交通便利品种齐全大型商贸超市该镇物产丰富环境优美。

海岸线长达公里，接近全市半，海产品资源丰富，主要有对虾梭子蟹带鱼海参文蛤扇贝等多种，水产品总产量达万吨，全镇个行政村中加工贸易村达到个。

这里拥有正在开发大乳山休闲旅游度假区，山清水秀，天蓝海绿，是最适合人类居住地方之。

近年来，海阳所镇进步解放思想，创新思路，加快发展，经济建设呈现出内资外资齐头并进，园区建设城建开发多力共促良好态势。

年全镇完成区域生产总值亿元完成区域总收入万元，其中镇级地方财政收入万元完成固定资产投资亿元完成技改投入万元全镇新增个体工商户户，新增民营企业家，民营企业上缴税金万元。

占镇级财政收入农民人均纯收入将达到元。

该镇城镇发展日新月异。

近年来累计投入多万元，以改善水电路排污和通讯，不断完善了小城建设施配套和园区基础配套。

按照高起点规划高标准建设要求，通过内引外联，在镇驻地规划建设了海林花园华隆小区星海花园观海苑等十几个高档次生活小区，建设面积万平方米。

为促上管理，专门成立了物业管理办公室和行政执法中队，统对全镇镇容镇貌建设生活小区服务进行管理，提升了生活小区档次。

同时，先后投资完成了平方公里起步区基础设施配套，将市区自来水引入园区，初步实现了园区内五通平，提高了园区承载能力，日益成为全镇招商引资有效载体。

海阳所镇先后荣获威海市小城镇建设示范镇山东省中心镇和全国小城镇建设试点镇等荣誉称号。

可以肯定，随着银滩大环境逐步改善，海阳所镇开发前景是非常乐观。

乳山市正华房地产开发有限公司审时度势，经过多次实地考察，决定在海阳所镇建设住宅小区乳山正华金港家园小区。

项目单位本着高起点高标准多样化宗旨，充分利用该区域依山傍海地理优势，将其建设成为处集休闲旅游度假为体现代化高档社区。

项目竣工后，个功能齐全环境优美充分体现乳山海滨城市特点现代化文明社区将满足人们日益增长消费需求。

第二节项目建设必要性符合国家产业政策房地产业作为国民经济支柱产业，对拉动国民经济增长，促进消费需求都起着重要作用。

围绕住房制度改革而出台系列支持个人购房措施，如降低公积金贷款和个人购房抵押贷款利率降低有关税费个人购房给予补贴等，全方位地促进城镇居民进入房地产市场，增强了市场购买力。

二改善人居环境需要改善人居条件，美化居住环境，营造个人与自然和谐居住空间是人类居住最高境界。

该项目建设将满足人们居住需求。

总之，项目单位在充分进行市场调研基础上，根据所处区域位置交通条件及公司经济实力开发本项目，既是形势所迫，又是现代化城市社会经济发展需要。

第三章市场分析与营销战略第节当前住宅市场现状年房地产无疑是个政策调控年，年房地产业将是政策导向下执行年。

在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态形势下，可以说正处在变革前夜。

在住房供应结构调整控制房价加强土地调控加强保障性住房建设等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司管理注重品牌建设提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展房地产企业关注重点。

展望年房地产行业，政策调控执行力度将加大。

面对不断上涨住房价格，在年政府出台系列调控政策基础上，年国务院建设部等多部委于月出台国六条及其条细则调控住房供应结构房价和投资投住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。

年房地产调控中，对住房供应结构提出了具体标准，国六条和国十五条导向就是重点发展满足当地居民自住需求中低价位中小套型普通商品住房，继续抑制房地产投资和投机需求。

年住房供应结构将继续调整普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房投资和供给将受到限制。

土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地竞争。

年以来，国家对土地法调控政策之多为近年少有。

这些政策指向将使得土地增量供应受到严格限制，从而抑制房地产开发投资过快增长，并对快速增长国内固定资产投资起到降温效果。

从近期陆续报道地方土地违法事件以及不断从严政策措施来看，土地总体规划调整审批权限以及土地出让金额管理权限可能会上升，建设项目用地管理将更加严格。

预计随着土地供应闸门缩紧，如果没有重大政策变动，那么土地价格上涨趋势短期内难以出现变化。

另方面，增量土地资源供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源整合，存量土地竞争也将加剧。

对于房地产开发企业来说，土地成本提高将是必须面对事实。

总来说，土地供给将更加制度化规范化透明化和市场化，房地产行业强者恒强局面将得到进步体现，行业集中度也将进步提高。

年住房供应差距将缩小，价格成为关键因素。

从当前种类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定万元完成固定资产投资亿元完成技改投入万元全镇新增个体工商户户，新增民营企业家，民营企业上缴税金万元。

占镇级财政收入农民人均纯收入将达到元。

该镇城镇发展日新月异。

近年来累计投入多万元，以改善水电路排污和通讯，不断完善了小城建设施配套和园区基础配套。

按照高起点规划高标准建设要求，通过内引外联，在镇驻地规划建设了海林花园华隆小区星海花园观海苑等十几个高档次生活小区，建设面积万平方米。

为促上管理，专门成立了物业管理办公室和行政执法中队，统对全镇镇容镇貌建设生活小区服务进行管理，提升了生活小区档次。

同时，先后投资完成了平方公里起步区基础设施配套，将市区自来水引入园区，初步实现了园区内五通平，提高了园区承载能力，日益成为全镇招商引资有效载体。

海阳所镇先后荣获威海市小城镇建设示范镇山东省中心镇和全国小城镇建设试点镇等荣誉称号。

可以肯定，随着银滩大环境逐步改善，海阳所镇开发前景是非常乐观。

乳山市正华房地产开发有限公司审时度势，经过多次实地考察，决定在海阳所镇建设住宅小区乳山正华金港家园小区。

项目单位本着高起点高标准多样化宗旨，充分利用该区域依山傍海地理优势，将其建设成为处集休闲旅游度假为体现代化高档社区。

项目竣工后，个功能齐全环境优美充分体现乳山海滨城市特点现代化文明社区将满足人们日益增长消费需求。

第二节项目建设必要性符合国家产业政策房地产业作为国民经济支柱产业，对拉动国民经济增长，促进消费需求都起着重要作用。

围绕住房制度改革而出台系列支持个人购房措施，如降低公积金贷款和个人购房抵押贷款利率降低有关税费个人购房给予补贴等，全方位地促进城镇居民进入房地产市场，增强了市场购买力。

二改善人居环境需要改善人居条件，美化居住环境，营造个人与自然和谐居住空间是人类居住最高境界。

该项目建设将满足人们居住需求。

总之，项目单位在充分进行市场调研基础上，根据所处区域位置交通条件及公司经济实力开发本项目，既是形势所迫，又是现代化城市社会经济发展需要。

第三章市场分析与营销战略第节当前住宅市场现状年房地产无疑是个政策调控年，年房地产业将是政策导向下执行年。

在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态形势下，可以说正处在变革前夜。

在住房供应结构调整控制房价加强土销售成本经营税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润投资利润率投资利税率项目总投资估算表辅助报表单位万元序号项目金额估算说明建设投资土地费用土地出让金契税前期工程费用申请报告编制费勘察费设计费施工图审查费规划服务费测绘费三通平费环评费防雷设计图纸审核费招投标代理服务费建设工程交易中心服务费人防异地建设费工程定额测定费工程质量监督费墙体材料节能费押金劳保统筹基金农民工工资保障金水土保持设施补偿费开发管理费价格调节基金基础设施配套建设费用城市基础设施配套费大配套费供热工程费管道燃气设施安装费供电工程费供水工程费排污工程费绿化工程费硬化工程费亮化工程费有线电视安装费通讯宽带网安装费建安工程费用多层住宅商业公建建设单位管理费用销售费用财务费用工程建设其他费用工程监理费工程造价咨询服务费消防安全检测费防雷装置施工质量及验收检测费不可预见费投资计划与资金筹措表辅助报表单位万元序号项目合计项目总投资开发建设投资经营资金资金筹措自有资金银行贷款销售收入与经营税金及附加估算表辅助报表序号项目合计第年第年第年经营收入房屋销售收入多层住宅销售收入可销售面积平方米单位售价万元平方米销售比例酒店式公寓销售收入可销售面积平方米单位售价万元平方米销售比例阁楼销售收入可销售面积平方米单位售价万元平方米销售比例阳台销售收入可销售面积平方米单位售价万元平方米销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加交易管理费交易印花税调整，普通住房和经济适用房供应将增多。

年房地产调控中，对住房供应结构提出了具体标准，国六条和国十五条导向就是重点发展满足当地居民自住需求中低价位中小套型普通商品住房，继续抑制房地产投资和投机需求。

年住房供应结构将继续调整普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房投资和供给将受到限制。

土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地竞争。

年以来，国家对土地法调控政策之多为近年少有。

这些政策指向将使得土地增量供应受到严格限制，从而抑制房地产开发投资过快增长，并对快速增长国内固定资产投资起到降温效果。

从近期陆续报道地方土地违法事件以及不断从严政策措施来看，土地总体规划调整审批权限以及土地出让金额管理权限可能会上升，建设项目用地管理将更加严格。

预计随着土地供应闸门缩紧，如果没有重大政策变动，那么土地价格上涨趋势短期内难以出现变化。

另方面，增量土地资第章总论第节项目名称及承办单位项目名称乳山正华金港家园小区二项目申报单位及法人乳山市正华房地产开发有限公司法人代表郑福玉