邻正在建设中央城商业步行街北边为沿河风光带。

地块南西侧两条路是涟水老城区两条十字主干道，该地块位于涟水县老城商圈核心位臵，是涟水最具商业地产投资价值位臵之。

地块拆迁安臵该地块上建筑包括商业门面多层及单层住宅，主要情况如下单位办公用房主要有药监局武警中队看守所连城派出所红日中学物价局堤防管理所涟城电管站农机局向阳小学仁慈医院。

经过测算，在政府解决用地指标情况下，上述搬迁异地重建费用约为万元向阳小学仁慈医院就地安臵。

建议将向阳小学红日中学在本地块内规划重建，以增加地块附加值。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，住宅和商业拆迁安臵房有根据拆迁办提供数据住宅约平方米，商业用房约平方米。

渠北路北门广场涟河风光带安东商业广场苏果超市安东中路常青东大道常青西大道金城路东商城地块年月日被摘牌地块实际转让面积约亩，摘牌价亿元。

实际操作方式就地安置，安置房抵充土地款。

该地块与本案比较类似。

中央城地块，占地亩，建筑面积万平米，商业面积万平方米，项目正在建设中。

西商城地块已转让未拆迁本案地块面积亩信用社大楼建议保留红日中学商住楼建议保留北二项目分析及项目定位分析优势主城中心，区位优势明显位于安东路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强城市快速干道，路网发达，交通便利邻近城市中心成熟生活密集区，教育人文环境好。

劣势地块单位较多，学校医院需要安臵基地拆迁存在不可确定因素影响紧邻城市主干道，噪音尾气污染较大。

机会涟水城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限安东路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。

威胁现阶段区域内上市同质物业竞争激烈区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。

由分析可知，本项目最大优势在于地处涟水城市中心区域和安东路商圈核心位臵，拥有完善商业生活休闲购物娱乐等设施，项目主要威胁来自现阶段上市同质物业对潜在客户分流，以及拆迁过程中不确定因素对工程进度影响。

如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。

项目市场定位项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求个切入口。

根据项目实际情况，市场定位思考如下主要建设商业步行街，大型综合商场酒店式公寓办公综合楼高档住宅区学校和医院等。

地块位于安东路商圈中心地带，安东路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。

充分利用这种特征，将其转化成涟水主城稀缺地段优质资源，项目内规划建设层超高层建筑，打造个集居住商务休闲购物功能于体高档生活圈。

项目产品定位本项目建设内容为商业步行街大型综合商场酒店式公寓办公综合楼高档住宅区学校和医院等。

地块周边楼盘产品览项目名称定位中央城商业步行街写字楼高层住宅万平方米，万商业建筑东商城地块亩容积率商住用途年月日摘牌西商城地块商业住宅高层年月摘牌东大坳地块商业住宅用途年月摘牌金地国际花园高层住宅日中学在本地块内规划重建，以增加地块附加值。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，住宅和商业拆迁安臵房有根据拆迁办提供数据住宅约平方米，商业用房约平方米。

渠北路北门广场涟河风光带安东商业广场苏果超市安东中路常青东大道常青西大道金城路东商城地块年月日被摘牌地块实际转让面积约亩，摘牌价亿元。

实际操作方式就地安置，安置房抵充土地款。

该地块与本案比较类似。

中央城地块，占地亩，建筑面积万平米，商业面积万平方米，项目正在建设中。

西商城地块已转让未拆迁本案地块面积亩信用社大楼建议保留红日中学商住楼建议保留北二项目分析及项目定位分析优势主城中心，区位优势明显位于安东路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强城市快速干道，路网发达，交通便利邻近城市中心成熟生活密集区，教育人文环境好。

劣势地块单位较多，学校医院需要安臵基地拆迁存在不可确定因素影响紧邻城市主干道，噪音尾气污染较大。

机会涟水城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限安东路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。

威胁现阶段区域内上市同质物业竞争激烈区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。

由分析可知，本项目最大优势在于地处涟水城市中心区域和安东路商圈核心位臵，拥有完善其中商业建筑面积平方米商住公寓建筑面积平方米高层住宅建筑面积平方米学校医院等配套平方米人防面积平方米车位个满足规划容积率建筑高度米绿地率建筑密度日照间距项目建议销售价格测算就本项目而言，最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系，项目销售预计如下涟水商业大厦地块销售总价测算表分类建设面积万平方米安臵面积万平方米可售面积万平方米建议销售平均单价元平方米销售收入万元商业用房商住公寓高层住宅配套用房人防总计乐业商城可行性研究项目开发成本费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用直接费用有土地成本勘查设计和前期费用建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包括财务费用及不可预见费用。

本项目开发成本费用分析表实际成本备注编码费用名称单价或楼面造价数量造价或费用万元比例费用标准项目总投资直接费土地费用政府出让金万元单位安臵就地安臵元二勘察设计和前期费规划勘察设计费元图纸审查费元参考，元，按建面测绘放线费建筑工程招投标费按工程造价计提监理费元质检费按工程造价计提三通平费参考，元水电设施配套费用元基础设施配套费元三建筑工程造价万参考，元间接费管理销售财务费用开办和管理费工程总价计提销售代理费成交总价销售推广费成交总价前期物业管理费工程总价计提不可预见费用工程总价计提乐业商城可行性研究项目销售税金及附加测算乐业商城销售税金及附加览表序号类别计算依据交纳金额万元营业税城市维护建设税营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税印花税销售收入合计项目土地增值税测算土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额万元销售收入扣除项目金额开发成本及相关费用销售税金及附加其它扣除项目取项增值额增值率增值税率速算扣除率土地增值税乐业商城可行性研究资金损益表资金辅助客群投资者投资者看中是本项目绝版地段带来广阔投资前景，适合商业步行街高端居住商务办公，拥有较丰厚资金回报。

延伸客群型办公特立独行但经济实力较强年轻人或年轻家庭交通便捷商务资源丰富办公成本相对较低，将会吸引部分型办公业，经济实力较强年轻人或者年轻家庭对这类高端时尚便捷公寓类物业接受度较高。

三周边类似案例中央城总用地面积平方米总建筑面积万平方米商业面积万平方米物业类型商业步行街大型商业广场办公高层住宅区。

项目进度正在进行基础施工，预计年月开盘。

东商城地块总用地面积平方米实际用地平方米总建筑面积万平方米根据容积率推算物业类型商业步行街大型商业广场高层住宅区。

项目进度已摘牌，规划中四地块产品建议商业面积区间建议本项目商业以大型综合商场为主，商业步行街单户面积建议平方米按比例布臵。

住宅面积区间根据本地消费习惯以及经济发展水平，建议面积区间主要分布如下平方米以下平方米平方米平方米以上交付标准建议对住宅提取进行精装修，办公物业全部精装修，精装修产品优势有利于忽略毛坯房价格，并将装修成本分摊到按揭贷款中保证工程质量，避免业主施工对建筑主体损害以及相互干扰问题适应现代城市块节奏生活需要，特别针对小面积户型，会有越来越多人对已经装修可以买后即住房屋感兴趣，体现了社会化服务发展趋势采用个性菜单方式，业主可以根据菜单进行选择，组合，然后次性装修到位，体现装修个性化，避免装修出现工业化单调精装修产品可以迅速进入租赁市场，更受投资者青睐。

建议本项目以菜单式精装修。

建议采取如下几种方式委托设计几种室内装修方案，供业主选择选几家装饰企业，提供装饰样板房，标出综合报价和分项报价，供业主选择，或参考业主挑选装饰方案并可做适当修改或另提设计方市场及产品分析地块资源分析地块经济技术指标总用地面积平方米容积率规划总建筑面积约万平方米含地下人防工程面积主要建设内容商业步行街，大型综合商场酒店式公寓办公综合楼高档住宅区学校和医院等相关配套设施地块环境如下图所示，地块位于江苏省淮安市涟水县安东中路东侧常青大道北侧金城路西侧涟河风光带南侧。

南邻东商城见费用工程总价计提乐业商城可行性研究项目销售税金及附加测算乐业商城销售税金及附加览表序号类别计算依据交纳金额万元营业税城市维护建设税营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税印花税销售收入合计项目土地增值税测算土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额万元销售收入扣除项目金额开发成本及相关费用销售税金及附加其它扣除项目取项增值额增值率增值税率速算扣除率土地增值税乐业商城可行性研究资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额万元销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税增值税返还涟水当地执行利润总额所得税税后利润如增加增值税返还利润总额为万元如增加增值税返还税后利润总额为万元本项目保守税前利润总额为万元本项目保守税后利润总额为万元以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目静态经济效益指标良好，项目可行与参考价值。

本报告在测算数据时，方面充分了解了当前宏观和微观房地产市场和涟水未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了市场及产品分析地块资源分析地块经济技术指标总用地面积平方米容积率规划总建筑面积约万平方米含地下人防工程面积主要建设内容商业步行街，大型综合商场酒店式公寓办公综合楼高档住宅区学校和医院等相关配套设施地块环境如下图所示，地块位于江苏省淮安市涟水县安东中路东侧常青大道北侧金城路西侧涟河风光带南侧。

南邻东商城见费用工程总价计提乐业商城可行性研究项目销售税金及附加测算乐业商城销售税金及附加览表序号类别计算依据交纳金额万元营业税城市维护建设税营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税印花税销售收入合计项目土地增值税测算土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额万元销售收入扣除项目金额开发成本及相关费用销售税金及附加其它扣除项目取项增值额增值率增值税率速算扣除率土地增值税乐业商城可行性研究资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额万元销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税增值税返还涟水当地执行利润总额