集体企业产业结构调整，有明显社会效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对初步确定住宅户型和功能标准再作进步市场调研，尤其是面积较大较高档商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

主要经济技术指标盛水绿都项目主要经济技术指标见表。

表盛水绿都项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标总占地面积平方米总建筑面积平方米建筑容积率小区绿化率以上户均面积平方米户居住总户数户综合售价元平方米建设投资万元销售收入万元每平方米建设投资元投资利润率全部投资财务净现值税后万元全部投资投资回收期税后年二住宅市场分析与营销战略当前住宅市场现状进入年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房体制改革推动下，以住宅为主体房地产市场，总体上呈现平稳发展态势。

主要表现在商品房开发投资稳步回升。

年房地产业超速发年下半年起宏观调控，至年以后，房地产开发投资度出现增速减缓趋势。

年以后，商品房投资逐步增加，年，在国民生产总值增长中，住宅建设贡献率达到个百分点以上。

在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费投入迅速增加，购房积极性大大提高，新消费热点正在逐步形成。

住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场大亮点。

房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。

房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场个热点。

市商品房现状与市场需求市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了平方米，位居全国大中城市前列。

但商品房住宅在居民住房中所占比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。

从市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大需求潜力。

根据有关市场调查资料，市目前有市民住房是单位借房，约属房改房，是私房，只有住房是居民购买商品房。

从以上现象可以看出，目前商品房在市市市民住宅构成中所占比例仍然很小，商品房消费潜力和商品住宅市场空间很大。

随着住房制度改革进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场开放，商品住宅将成为居民主要住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以下占，平方米占，平方米占，平方米以上只占，有近家庭住房面积在平方米以下。

随着居民生活水平提高，收入增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现在有较大提高，住房升级换代蕴藏巨大消费潜力。

精品住宅市场需求及发展人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设要求。

随着市市城市居民收入日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房重要选择条件。

精品住宅表现为住宅市场趋向细分化随着福利分房制度结束，个人购房将成为住宅消费市场主流。

在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择今天，个楼盘吸引消费者前提应该是启己与众不同个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场发展趋势。

前两年，市市住宅市场针对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销售火爆。

从中可以看出，住宅市场个发展方向是住宅市场细分化。

对住宅从业人员专业化程度要求也越来越高。

市场对规划设计营销管理施工质量敏感度越来越高，并要求从业人员专业水平也应随之提高。

商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场不断发育和竞争日趋激烈，住宅市场品牌商品房出现势在必行。

在商品房日益走向买方市场今天，消费者对于商品房关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要总体上呈现平稳发展态势。

主要表现在商品房开发投资稳步回升。

年房地产业超速发年下半年起宏观调控，至年以后，房地产开发投资度出现增速减缓趋势。

年以后，商品房投资逐步增加，年，在国民生产总值增长中，住宅建设贡献率达到个百分点以上。

在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费投入迅速增加，购房积极性大大提高，新消费热点正在逐步形成。

住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场大亮点。

房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。

房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场个热点。

市商品房现状与市场需求市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了平方米，位居全国大中城市前列。

但商品房住宅在居民住房中所占比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。

从市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大需求潜力。

根据有关市场调查资料，市目前有市民住房是单位借房，约属房改房，是私房，只有住房是居民购买商品房。

从以上现象可以看出，目前商品房在市市市民住宅构成中所占比例仍然很小，商品房消费潜力和商品住宅市场空间很大。

随着住房制度改革进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场开放，商品住宅将成为居民主要住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以下占，平方米占，平方米占，平方米以上只占，有近家庭住房面积在平方米以下。

随着居民生活水平提高，收入增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现在有较大提高，住房升级换代蕴藏巨大消费潜力。

精期回笼厂消减金融财务风险。

附表项目总投资估算单位万元序号项目总投资估算说明开发建设投资土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用经营资金项目总投资开发产品成本固定资产投资经营资金套村民住宅河北房地产开发有限公司市房地产投资机构年月日收人人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现在有较大提高，住房升级换代蕴藏巨大消费潜力。

精品住宅市场需求及发展人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设要求。

随着市市城市居民收入日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房重要选择条件。

精品住宅表现为住宅市场趋向细分化随着福利分房制度结束，个人购房将成为住宅消费市场主流。

在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择今天，个楼盘吸引消费者前提应该是启己与众不同个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场发展趋势。

前两年，总论项目建设背景为满足市城市居民世纪新住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真市场调研，对项目区位环境进行反复分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近市植物园，临南水北调村建设精品住宅小区。

结合市城中村改造优惠政策，这优越条件为本项目开发带来不可多得商机。

根据市城市规划发展需要以及村控制性规划要求，河北房地产开发公司只要与村委会签订合作开发建设协议书，合理安排村民拆迁及安置，即可获得该村亩土地并分期开发建设。

该项目初步规划设计方案设计已经完成，盛水绿都项目建议书等各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

项目概况项目名称盛水绿都项目。

建设地点市村。

建设单位河北房地产开发公司。

企业性质股份制。

经营范围主营房地产开发经营。

公司类别专营企业。

资质等级城市综合开发二级。

企业概况河北房地产开发公司是股份制房地产开发企业，本公司现有各类精通房地产业务技术及管理人才多人，其中高级职称人，中级职称人，。

商业消费潜力。

市是华北国际性商贸旅游城市，发展商贸直是市经济发展重点之。

由于近几年国家对扶持，经济飞速发展，提高了市在国际国内知名度，为市城市经济发展带来前所未有机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次商品住房将形成定市场需求，像盛水绿都这样环境优美档次较高住宅，无论是销售或出租都有较大市场潜力。

项目区位市场潜力。

盛水绿都项目位于南水北调东岸，环境得天独厚，是开发高品质精品住宅小区不可多得地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟区位优势，并蕴藏着巨大区位市场潜力。

户内智能科技运用成为住宅市场亮点户内智能科技运用是目前住宅开发重大课题，它包含新型居室建筑材料运用以及居室内部智能化设施安排，智能住宅优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性套性能良好可更新换代住宅智能系统会随着未来科技发展不断增加新内容，使住宅本身科技含量也不断更新。

这方面意义远超过普通实体建材所能实现价值，提高了住宅档次品牌和价值。

消费者对住宅质量和物业管理关注消费者购房是个人投资置业行为，因此质量是购房者首要关注问题。

住宅质量要从几个方面进行全面考虑。

是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。

二是功能性方面，住宅应具有完备居住功能，将来高价格住总论项目建设背景为满足市城市居民世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近市植物园，临南水北调的村建设精品住宅小区。

结合市城中村改造的优惠政策，这优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。

根据市城市规划发展需要以及村控制性规划要求，河北房地产开发公生活水平很快提高不无关系。

据有关资料统计，年市城镇居民人均收入为元，年为元