依据和建议策划目标地标创立齐齐哈尔市新商业地标，并使其含有核心竞争力典范使项目开发与周边各物业形成良好互动，形成齐齐哈尔花园式小区住宅典范现金流产品以最短营销周期快速资金回笼保证公司现金流。

基本策划思路中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部在对项目进行研究分析基础上，确立项目战略切入定位和实施营运前提效益条件从外部和内部视角把握项目核心利益契合点，提出构筑体化价值转换体系启动并整合多个营销推广概念，筑巢引凤速战速决战略思路做足前置营销准备。

大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括主题功能等对项目整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署。

本策划需解决问题本项目不能单纯从建筑面积单层面出发，应从项目自身产品组合业态设置，从所处区域，从鹤城城市发展态势乃至城市对省乃至整个东北城市占位级，应高屋建瓴，以城市运营高度对待。

城市升级与产业格局调整成为主旋律。

城市运营时代，这是开发商必须深度认知更高级能量从地产开发到更为进步生活方式开发和城市文明开发。

今天，地产营销本质是为更进步生活文明开发与城市运营复合价值增值体同时引导城市升级扩展，同时。

做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后该物业正常经营需求，产品涉及开发商投资者经营者三个主体层面中，开发商在种意义上是提供服务主体，要保证自己开发产品能得到投资者经营者支持，首先须保证产品能满足市场基本需求。

任何脱离市场规律开发理念，最后结局是开发商被动成为房东，成为经营主体，被动经营不是每个开发商开发初衷，目前，国内众多商业地产开发多数项目，基本都是这样结局，这些失败教训希望能得到公司决策者关注。

中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部如何达到发展商战略目与短期战术目怎样做出正确市场定位怎样规划才能更好地表达产品，发挥产品优越性现金流如何实现。

政府优惠政策同意拍地款次性先预交全款二分之，另二分之款额需交作为抵押金，此款以现金形式拍地上缴。

项目建设背景根据局集团公司产业结构调整要求，结合二公司实际，经二公司党政领导班子联席会议研究决定，由我公司下属子公司齐齐哈尔万通房地产开发有限责任公司，开发齐齐哈尔市劳动湖南扩用地地块商品住宅及商业小区。

公司将以高品质开发建设，优美居住环境和流物业管理为宗旨，建设齐齐哈尔流高品位，具有较深文化底蕴住宅及商业小区。

为创建新型城市住宅及商业小区，我公司经过全面认真市场调研，根据目前房地产市场现状与发展趋势，对项目区位环境及经济效益预测作出如下分析。

中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部第篇齐齐哈尔市房地产市场概况简析齐齐哈尔市基本情况概述自然概况区位齐齐哈尔市位于中国东北松嫩平原，地处东经至度北纬至度，东临大庆市和绥化地区，南接吉林省白城地区，西靠内蒙古呼伦贝尔盟，北与黑河大兴安岭接壤，距省会哈尔滨市公里，距绥化市公里，距白城市公里，距海拉尔公里，距黑河市公里。

全市总面积，平方公里，其中市区面积，平方公里，海拔高度般在至米之间。

齐齐哈尔西北和东北三面为大兴安岭和小兴安岭所环绕，地势呈马蹄型，两侧高，中间低，由北向南逐步下降。

地形主要为平原含河谷平原河口平原湖沼平原沙丘覆盖冲积平原，比重为高平原含剥蚀高平原冲洪积高平原，比重为山地含低山丘陵火山及玄武岩台地，比重为。

面积中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部齐齐哈尔是黑龙江省第二大城市和省直辖市，我国北纬以北最大城市，国家重要工业基地商品粮基地和畜牧业基地，是黑龙江省西部地区政治经济科技文化教育商贸中心和重要交通枢纽，也是国务院批准全国十三个较大城市之。

齐齐哈尔辖区县市，人口万，其中市区人口万，幅员面积平方千米，耕地万亩，草原万亩，苇塘万亩，水面万亩，大小河流条。

气候齐齐哈尔市属温带大陆性季风气候，四季特点十分明显春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季暂短霜早，冬季干冷漫长。

齐齐哈尔南部属温暖干旱农业气候区，中部属温和半干旱农业气候区，北部属温凉半湿润农业气候区。

齐齐哈尔市年平均气温在至摄氏度之间，南北相差摄氏度左右。

年平均无霜期至天。

年日照时数在至小时，生长期五至九月日照时数为至小时。

年降水量在至毫米之间，生长期降水量般在至毫米之间，占年降水量以上。

齐齐哈尔市有利气候条件是辐射充裕，雨热同季，不利气候条件是旱涝低温早霜风等。

人口及人文人口齐齐哈尔市总人口万，市区万项目地所处市中心区人口约万人。

齐齐哈尔市是多民族城市，少数民族有满族朝鲜族蒙古族回族达斡尔族鄂温克族柯尔克孜族中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部锡伯族鄂伦春族苗族赫哲族等个民族。

人均居住面积齐齐哈尔市人均居住面积为平米，其中大部分为福利分房。

恩格尔系数及分析目前，齐齐哈尔恩格尔系数。

从年开始，到年，齐齐哈尔市恩格尔系数总呈下降趋势，到年指数有微幅上升，但也都在正常范围值内，总趋势仍然是下降，这说明了齐市经济发展带来居民消费结构也在发生着变化，消费水平在稳定提高。

和大庆相比，虽然两个城市恩格尔系数都是出于个较低水平上，但是，齐市物价水平却低于大庆，也就是说，齐市低物价指数支撑恩格尔系数，在大庆却要花费更高昂代价。

对于住房消费这样大宗消费来说，齐市消费者是没有办法承受和大庆相同相近价格。

注世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构变化得出个规律个家庭收入越少，家庭收入中或总支出中用来购买食物支出所占比例就越大，随着家庭收入增加，家庭收入中或总支出中用来购买食物支出则会下降。

推而广之，个国家越穷，每个国民平均收入中或平均支出中用于购买食物支出所占比例就越大，随着国家富裕，这个比例呈下降趋势。

恩格尔定律公式食物支出变动百分比中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部食物支出对总支出比率总支出变动百分比国际上常常用恩格尔系数来衡量个国家和地区人民生活水平状况。

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公司将以高品质开发建设，优美居住环境和流物业管理为宗旨，建设齐齐哈尔流高品位，具有较深文化底蕴住宅及商业小区。

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商场三四楼汇集了余家品牌商品代理商，经营余个品牌服装鞋类等商品五层居室床艺家居饰品时尚生活坊床上用品地毯挂毯精饰品，经营余种家居布艺产品及家居配饰精品。

经营特色从业人员人，汇集中外百余个品类，万多种商品，年客流量多万人次，年销售额亿多元。

百花园商场配套服务功能齐全，信息通讯物业管理商务服务安全防护金融服务等服务项目配套完善，实行货物配送条龙服务。

中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部经营形式及价格年合约租赁形式，楼租金元平方米日，边角位置年加价万元年楼月平方米经营面积楼平方米楼平方米通道楼主动线米，辅动线米楼动线米仓储库房层库房价格月平方米，面积根据需求间隔。

中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部其他该项目为齐齐哈尔最大小商品批发集散地，是黑龙江省西北部地区小商品集散地，是中国齐齐哈尔国际小商品交易会举办地点和具体承办实施单位。

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目前百花集团将在西临现在百花园商场新建齐齐哈尔小商品商务中心，建筑面积万平方米，建成与百花园商场对接后经营面积达到万平方米。

具有完善国际商务功能，是国内外小商品批发商零售商采购商代理商制造商理想交流贸易平台。

另百花集团与齐齐哈尔市铁锋区政府筹备建设小商品生产加工园区占地面积平方公里。

该园区以哈大齐工业走廊中国鹤城科技产业园区为载体，位于齐齐哈尔市东出城口联通大道三和木业公司南侧。

建成后将吸引义乌等南方和齐齐哈尔周边地区小商品生产企业，县乡镇社区企业入园从事小商品生产加工。

以小商品生产园区为龙头，以齐齐哈尔小商品商务中心为销售平台，逐步形成小商品生产销售产业链。

居住面积齐齐哈尔市人均居住面积为平米，其中大部分为福利分房。

恩格尔系数及分析目前，齐齐哈尔