。

人均住房面积只有平方米。

城区居民改善居住条件和居住环境愿望强烈，随着城市化进程加快，乡镇居民为子女读书改善人居环境需要迫切，城市人员持续快速增长，住宅需求量极大。

近几年来随着经济发展，城乡居民通过外出打工和特有防腐产业等途径，收入也持续快速增长。

年银行存款达亿元，位居安徽省县级城市第三，保险位居全省县级第。

具有定购买力基础。

项目地处县城北部，属寸土寸金地段，该项目建设对提高县城城市品位，改善人居环境，促进该区域经济文化社会发展具有重要意义。

二项目必要性改善人文自然环境随着萧县国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是商业房地产开发已成为房地产开发市场核心。

它对拉动萧县国民经济增长起到至关重要作用。

随着居民生活提高，人们对住房商铺需求不仅仅满足于有个基本居住经商条件。

人们更加重视居住经商质量，居住经商环境包括室内环境和室外环境该项目建设目标就是要建造高品位适合居民居住经营商务优雅美好用房。

江苏东晨置业公司萧县分公司商业居住开发建设工程建设不但可以为萧县白领工商人士公务员居民提供高质量商住房新颖别致建筑造型通透景观和生态绿化环境满足人们对优质用房需求，还给该地区人文自然环境带来了巨大改善。

由于该项目地处行政中心商业中心，将会吸引附近大批工商业户工作人员公务员前来购置居住。

二提供大量就业机会除此之外，由于该项目建设，将带来大量就业机会。

项目建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位餐饮服务等第三产业带来无限商机。

项目建成后，为保持良好室内外环境，必须大量人员进行维护，这就给物业公司提供了机会。

可见本项目建设将给社会提供大量就业机会。

三项目地段环境优越地段环境优越本项目位于萧县县城北部核心地段，这里山清水秀，环境优美，已确定作为萧县城市北部未来发展主方向，作为徐州都市圈卫星城和后花园定位。

龙凤山庄，坐落在风山怀抱，北有圣泉寺西靠虎山东临萧县师范学校面对萧县中，城市公交直通小区，可实现本项目与城内零距离接触，可以说是萧县城区山清水秀之绝版。

第三章需求分析与营销策略需求分析萧县承接产业转移，吸引越来越多投资者纷至踏来，加大了项目区住房刚性需求。

近年来，随着皖北经济体化深入推进，萧县县作为徐州都市圈卫星城市，发展优势投资价值越来越多地受到投资者广泛认同。

另外萧县拥有得天独厚区位交通产业人文等优势条件，发展空间十分广阔。

而工业园区建设日益完善，食品机械加工陶瓷合成革等制造产业集聚效应初步显现，形成了较强投资吸引力。

此外，萧县投资成本相对较低，投资环境日益改善。

这些都使得萧县在承接产业转移方面具有较强优势。

随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施不断完善，萧县将会承接越来越多来自南方发达地区产业转移，届时将会有更多企业业主管理层专业技术等人员在萧县长期工作和生活。

因此，他们非常有必要在萧县购房生活，这无疑会为萧县住宅产业带来非常好发展机遇和需求空间。

二城乡居民经济收入持续增长，农民进城买房已成时尚。

由于萧县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员企事业单位职工以及在萧县投资置业人员为主。

近年来，萧县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量提高。

财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制度改革后新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴及时兑现。

领导阶层企业老板住房已向高档住房发展，公务员住房向平方米以上面积发展，此外，城乡居民收入增长快速，农民进城买房已成时尚。

随着城乡居民收入快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实经济基础，再考虑到萧县土地和住宅成本相对较低，居民经济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行发展空间。

三为方便孩子进城接受教育，年轻父母投资首选城市购房。

萧县县城现有私立中学所，在校生多人，是农村学生私立学前教育余所，在校生多人，是农村学生龙城镇四关小学，在校生多人，是农村学生。

绝大多数农村学生家长准备在县城购房。

因此，萧县县城房源缺口较大。

平方平方米房源是他们首选。

四区位优势带动了萧县房地产用地发展。

萧县县城仅距徐州公里，徐州市目前房价是萧县房价近倍，不少徐州市工薪阶层年轻人纷纷来萧县买房，这也为萧县房地产业供了更大发展空间。

据此估算萧县房源目前尚有套需求。

二营销策略当今消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追求种精神享受和自我个性表现。

因此作为营销重要手段就是给房子赋予种理念，给房子增加种附加值，只有这样，项目才能占领市场。

价格策略在房地产营销中，价格策略是与产品市场销售形象宣传推广互动策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。

好开端往往也意味着成功半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键步。

本项目采用低开高走价格策略。

采用该策略有以下优势低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。

资金回笼迅速，有利于项目后期建设。

迎合了消费者买涨不买跌心理。

根据不同开发时期，制定不同价格策略，大致分为销售初期项目强销期销售持续期销售结案期。

具体实施策略如下销售初期在这时期内，小区形象尚无法充分展示，周自然环境带来了巨大改善。

由于该项目地处行政中心商业中心，将会吸引附近大批工商业户工作人员公务员前来购置居住。

二提供大量就业机会除此之外，由于该项目建设，将带来大量就业机会。

项目建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位餐饮服务等第三产业带来无限商机。

项目建成后，为保持良好室内外环境，必须大量人员进行维护，这就给物业公司提供了机会。

可见本项目建设将给社会提供大量就业机会。

三项目地段环境优越地段环境优越本项目位于萧县县城北部核心地段，这里山清水秀，环境优美，已确定作为萧县城市北部未来发展主方向，作为徐州都市圈卫星城和后花园定位。

龙凤山庄，坐落在风山怀抱，北有圣泉寺西靠虎山东临萧县师范学校面对萧县中，城市公交直通小区，可实现本项目与城内零距离接触，可以说是萧县城区山清水秀之绝版。

第三章需求分析与营销策略需求分析萧县承接产业转移，吸引越来越多投资者纷至踏来，加大了项目区住房刚性需求。

近年来，随着皖北经济体化深入推进，萧县县作为徐州都市圈卫星城市，发展优势投资价值越来越多地受到投资者广泛认同。

另外萧县拥有得天独厚区位交通产业人文等优势条件，发展空间十分广阔。

而工业园区建设日益完善，食品机械加工陶瓷合成革等制造产业集聚效应初步显现，形成了较强投资吸引力。

此外，萧县投资成本相对较低，投资环境日益改善。

这些都使得萧县在承接产业转移方面具有较强优势。

随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施不断完善，萧县将会承接越来越多来自南方发达地区产业转移，届时将会有更多企业业主管理层专业技术等人员在萧县长期工作和生活。

因此，他们非常有必要在萧县购房生活，这无疑会为萧县住宅产业带来非常好发展机遇和需求空间。

二城乡居民经济收入持续增长，农民进城买房已成时尚。

由于萧县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员企事业单位职工以及在萧县投资置业人员为主。

近年来，萧县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量提高。

财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制度改革后新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴及时兑现。

领导阶层企业老板住房已向高档住目建设是改善萧县城市居民人居环境，促进构建和谐社会发展。

二项目与所在地互适性分析本项目受影响人群主要确定为项目建设周围居住或生活群体。

项目实施过程中，只要严格执行国家有关废渣噪声等方面排入标准并加强环境监测管理，对周围居住或生活群体影响甚微。

本项目受影响人积极支持本项目建设。

三社会风险分析项目社会风险是对可能影响项目各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大持续时间长并容易导致较大社会矛盾因素进行预测。

本项目建设地址无拆迁工作，不会诱发拆迁矛盾。

因此就本项目而言，只要各级相关部门按照国家建设程序办事，处理好各种关系，项目建设不会引起当地社会矛盾。

四社会评价结论通过以上分析论证，本项目实施后，能够适应当地社会经济发展，为国家和地方政府获得更多税收，有利于政府发挥职能维护社会安全团结，促进地方经济繁荣发展与社会和谐稳定，因此，从社会评价角度看该项目是完全可行。

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育，年轻父母投资首选城市购房。

萧县县城现有私立中学所，在校生多人，是农村学生私立学前教育余所，在校生多人，是农村学生龙城镇四关小学，在校生多人，是农村学生。

绝大多数农村学生家长准备在县城购房。

因此，萧县县城房源缺口较大。

平方平方米房源是他们首选。

四区位优势带动了萧县房地产用地发展。

萧县县城仅距徐州公里，徐州市目前房价是萧县房价近倍，不少徐州市工薪阶层年轻人纷纷来萧县买房，这也为萧县房地产业供了更大发展空间。

据此估算萧县房源目前尚有套需求。

二营销策略当今消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追求种精神享受和自我个性表现。

因此作为营销重要手段就是给房子赋予种理念，给房子增加种附加值，只有这样，项目才能占领市场。

价格策略在房地产营销中，价格策略是与产品市场销售形象宣传推广互动策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。

好开端往往也意味着成功半，因此，在楼盘价第章总论项目概述项目名称东晨龙凤山庄建设工程二承办单位江苏东晨置业有限公司萧县分公司三建设地点圣泉路以西，中和葡萄酒厂以北，凤山酒店以东，凤山以南。

四项目性质新建五项目法人代表陈鸿六项目建设规模总占地面积平方米亩。

其中主建用地平方米，公建用地平方米，小区内道路用地平方米，绿化用地平方米，小区内贯穿条市政道路占地平方米。

总建筑面积平方米，其中住宅平方米，商业平方米，公建平方米。

项目总投资亿元。

七项目建设期年年年。

八可研编制单位安徽环球工程咨询有限公司九可行性研究报告编制依据及范围编制依据萧县国民经济上可以感谢消费者支持项目