定兴县名仕文苑住宅小区项目立项投资计划报告书.doc ㊣ 精品文档 值得下载

加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续时间。

运用预订等方式，应先期联络到批目标客户，有利 于尽快形成楼盘的旺盛人气。

资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作， 加大预售款和现房款的使用比例，进而降低资本金需要量。

真正将未来业主，即客户臵于中心地位，除将此作为 理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理 与监督参与选择物业管理公司等事项，以保证工程质量，并带 来良好的舆论口碑，树立产品品牌。

第二章发展规划产业政策和行业准入分析 发展规划 河北省城市化十五发展规划提出了加快城镇住宅建设。

规划指出要保持适当住宅建设规模，切实保障住宅供应。

进步规范 经济适用住房和集资合作建房管理，适度提高经济适用住房和其他普 通商品住宅建设比例，满足中低收入家庭的住房需求。

在大中小城市 和小城镇，采取各具特色的住宅建设组织形式，建设功能配套环境 优美的居住环境。

积极采用新技术新工艺新材料新产品，大力 发展节能节水节地节材型住宅和公共建筑，加快既有建筑节能 改造，努力建设资源节约型城镇。

保定市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要也提出 了加快发展新兴中等城市和小城市的举措。

提出了以挖掘潜力增强 实力扩大规模为目标，推动涞源易县曲阳蠡县高阳雄县 定兴唐县等县城发展成为万人口的具有各自风貌和特色的现 代化小城市，使其尽快发展成配套齐全功能完善特色突出的区域 次中心。

定兴县国民经济和社会发展十五规划结合定兴县区位条 件资源基础经济结构和社会发展特点，以及面临的机遇和挑战，经济社会发展的战略定位为进入河北省综合排位强打 造实力定兴品位定兴和谐定兴成为京津冀都市圈中的 重要县市之成为全省线两厢战略中南北两厢重要 传导纽带。

根据定兴未来发展的战略定位，结合经济和社会发展的客 观实际，十五期间，我县实施农业强县工业富县商贸活 县开放立县科教兴县城乡统筹互动六大战略。

其中实施商 贸活县战略既加快第三产业发展，大力发展商贸流通服务行业，加 强市场体系建设，活跃城乡消费市场，扩大服务领域。

综上所述，该项目符合国家省市县发展规划。

二产业政策 从年起，国家推出了新轮房地产宏观调控政策。

特别是 年国务院下发了国八条新八条，房地产宏观调控开始由 政策层面向操作层面转化。

年由国六条开始各种细化的调控 政策陆续出台，从土地税收外资准入信贷住房结构和房地产 市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控。

年国 家又从建立完善的住房保障制度角度出发，在住宅调控思路上又发生 了具有重要意义的标志性转变，即加快建立健全以廉租住房制度为 重点多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住 房保障体系，实行住房分类供应体制。

至此国家房地产的宏观格局基 本形成，河北省也制定了系列相关配套政策，宏观调控政策通过步 步落实初见成效，定兴县的房地产局势从产品结构到产品价格都发生 了变化。

对本项目有影响的房地产行业的产业政策有以下几个 年月日，关于促进房地产市场持续健康发展的通知国务院发布国发„‟号，提出要控制高档商品房建设。

年月日，关于切实稳定住房价格的通知由国 务院办公厅下发，通知要求控制房价涨幅过快，首次以行政问责形式 将稳定房价提高到政治的高度，即老国八条。

年月日，加强房地产市场引导和调控的八条措 施国务院出台，具体的硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，重 在具体执行的实操性，即新国八条。

年月日，关于做好稳定住房价格工作的意见。

月日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳 定住房价格的意见，对国六条进步细化，而且在套型面积 小户型所占比率新房首付款等方面作出了量化规定，提出平方 米双的标准。

国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干 意见就加大保障性住房建设力度进步鼓励普通商品住房消费 支持房地产开发企业积极应对市场变化等方面提出了具体措施。

年月，为促进房地产业的发展，河北省出台了关 于提高行政审批效能优化房地产业发展环境的意见，省政府办公厅 印发关于公布保留的房地产开发行政审批和备案项目目录的通知 和关于公布取消停收降低收费标准放开收费标准和下放权限 的项涉及房地产开发收费和基金项目的通知，为加快房地产开发 建设提供了可靠的政策保障。

根据河北省出台的河北省城市住房建设规划编制暂行办法， 套型建筑面积平方米以下的住房面积达到开发建设总面积以 上。

同时普通商品住房经济适用住房和廉租住房建设用地各地块的容积率应当在以上。

本项目为房地产项目，符合省委省政府的相关要求，同时该小 区平米以下套型占总开发面积的以上，容积率为， 符合国家政策。

三行业准入标准 为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动 的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，九九五年月日 起施行了中华人民共和国城市房地产体规划年 度建设用地计划和城市规划房地产开发年度计划的要求按照国家 有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准， 并纳入年度固定资产投资计划。

确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合 的原则，注重开发基础设施薄弱交通拥挤环境污染严重以及危旧 房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

房地产开发用地应当以出让方式取得但是，法律和国务 院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行 政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作 为土地使用权出让或者划拨的依据之 房地产开发项目的性质规模和开发期限 城市规划设计条件 基础设施和公共设施的建设要求 ④基础设施建成后的产权界定 项目拆迁补偿安臵要求。

项目资本金。

房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的 比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目 不得低于百分之三十五。

并专项用于房地产开发项目的建设，接受有 关部门的监督管理。

鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。

房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根 据先地下后地上的原则实施。

定兴县名仕花园住宅小区项目开发面积平米，其开发商河北 华鲁房地产开发有限公司房地产开发资质为暂定资质，开发土地为规 划住宅用地，项目资本金为万元，占总投资的，平米 以下户型占总面积的，开发的目的是为改善城镇居民居住环境 和生活条件，该项目在开发企业注册资金项目资本金开发面积 取得土地使用权等方面均符合中华人民共和国城市房地产管理法 和城市房地产开发经营管理条例河北省城市房地产开发经营管 理规定的相关规定，符合行业准入要求。

第三章项目选址 选址原则 在建设选址上，应充分考虑提供完善功能和提高工作效率的 特点，使本项目建成后，各项设施更加完善，居住条件生活环 境达到较高水平。

为此项目的选址应符合以下原则 应与周边环境融为个整体。

所建地点地质条件理想，同时，自然条件及周围环境应符 合洁净安全卫生的要求，为员工提供良好的工作生活氛围。

建设地点的选择应不破坏周边的整体环境，并且应不影响 其他设施使用，不挤占场区道路沿线绿地。

二选址方案 项目选址位于定兴县兴华东路南侧。

选址北临兴华路。

东侧 临新国道。

用地性质为住宅规划用地，占地面积亩。

平米 三选址条件 地理位臵定兴县位于河北中部，华北平原西侧，保定北部，处京津保 三角地带。

西倚太行山，东南方向是白洋淀，北距北京公里， 东距天津公里，南距保定公里，地处渤海湾腹地。

是河 北省环京津都市圈县市之。

全县面积平方公里，耕地万亩，人口万，辖 个乡镇，个行政村。

京广铁路，京深高速公路，国道 贯穿南北，交通便利，地理位臵优越。

二自然条件 地址条件。

定兴自然条件得天独厚。

该区域地势平坦， 属冲击平原，场地海拔标高米，黄海高成系 地貌单，厂区地质为轻亚粘土和亚粘土，地质条件单，地震 烈度为度。

气候条件。

定兴县地理位臵在东经度，北纬 度，县境地处中纬度地带，属暖温带季风气候，四季分明， 为半干旱地区，春季降水少，空气干燥，雨雪较少，主导风向西 南风和东北风，平均速为，最大风速为。

年均气温 ，最高平均气温，最低平均气温 年平均相对温度，年日照小时，年平均降雨 量毫米，至月份占。

日最大降水量，历 年最大积雪深度，最浅冻土深度，最大冻土深度。

水文条件。

境内河流有南拒马河北易水河中易水 河，属大清河水系，常年流水，沿岸风景秀丽。

地表水和地下水资源丰富。

地下水质属全国最好的地下水类型之。

三文化资源 定兴县历史悠久。

秦臵范阳县，属上谷郡，治所在今固城。

金大定年公元年始臵定兴县，取大定兴盛之意，治 所在今定兴城内，沿用至今。

定兴文化底蕴丰厚，人杰地灵。

境 内名胜古迹丰富。

公元前年，燕昭王在此筑黄金台被后人广 为传颂。

义慈惠石柱距今已有多年历史。

四基础设施 定兴县城基础设施完备，服务功能完善。

邮电通讯事业发 达，邮政快捷便利电话交换能力达到万门，移动通讯无缝隙 覆盖电力供应充足，拥有输变电站两座，输变电 站六座，年供电量达亿千瓦时定兴县交通便利。

京广铁路 京深高速和国道纵穿南北，定