推进新安西乡松岗沙井公明观澜平湖布吉坪山葵涌等中心片区，以及宝安大道沿线深惠路沿线以及轨道号线号线等沿线周边城中村全面改造有计划地推进宝安中心区周边龙华民治坂田大运新城福永坑梓等中心片区综合整治配合大鹏半岛旅游区开发建设，逐步实施坝光西涌下沙等村异地重建。

市中心组团分区规划功能定位中心组团功能定位是市核心城区组成部分，东部发展轴综合服务中心。

重点发展产业商业服务业房地产业金融业先进工业等为主体产业。

布局结构构筑主两副三中心多元服务中心主中心为中心组团中心区，位于龙城片区范围内，为城市生活区重要组成部分，由现有区人民政府龙城广场世贸商业中心等重要景观建筑组成。

城市生活区除了作为全市次级行政商贸中心区外，还承担先进工业园区及高科技工业园区生活配套功能。

利用自身建设标准较高，生活配套设施齐备等优势，建设成为辐射中心组团周边地区优质城市中心生活区副中心为以龙城片区西区为主体综合服务中心。

该中心将依托高起点高标准市奥体中心，发展成为集商业文化中心高尚住区和直销市场区为体，服务于整个市体育新城副中心二为以街道办及周边商业办公等用地组成综合服务中心。

该次中心区承担了片区生活配套及商业服务功能，为中心组团重要商业服务片区。

以深惠路深汕路为横轴宝荷路为纵轴组团城市发展轴线深惠路发展轴由龙城坪地构成，连接惠州，是东部城市主要生活轴线。

以地铁三号线建设为契机，对道路两侧用地功能进行调整，带动沿线用地功能提升，最终建设成为区标志性景观大道宝荷路发展轴线为联系龙城及宝龙工业城便捷通道，是中心组团重要轴线。

该轴线上宝龙工业城是市重要产业密集区。

组团功能区发展策略根据城市结构特点和产业发展需要，对现状和规划用地进行整合，形成四个功能明晰分区城市商贸功能区依托龙城原有老墟镇重点发展商务办公会展金融和房地产等综合服务功能，整合现状用地和调整原有规划用地功能形成服务于市东部区域综合配套服务区城市新区功能区包括龙城西区，该中心将依托高起点高标准市奥体中心，发展成为集商业文化中心高尚住区和直销市场区为体，服务于整个市奥体新城城市更新功能区主要为龙西五联和龙东同乐老城区，实现三个转变调整现有零散商业，对旧城区工业进行用地臵换，对旧居住区进行改造产业拓展功能区主要为坪地片区宝龙片区，重点发展现代制造业和科技型城市型工业。

本项目位于城市商贸功能区内，未来主要发展成为集商业，居住，办公等于体综合生活社区。

④城市更新功能区更新改造城市更新功能区结合老城区产业结构调整城市旧区更新改造，完善配套设施系统，形成中心组团商业中心区。

旧城改造主要针对街区或片区相对集中分片整治，包括街区改造公共设施配套和交通整治。

其中街区整治为综合性城市街区更新，涵盖工业区改造城中村改造公共设施配套和街区内部路网完善等内容。

从市总体规划和区域组团规划看，本项目具备良好发展背景和发展机会。

项目属性界定从本项目基本情况，项目微观环境以及区域环境和城市规划等多层次解析本项目，从而确定本项目属性本项目位于地铁三号线龙城估算，项目销售收入详见下表表可销售部分收入销售类型可销售面积销售率销售总额万元住宅商业合计保障性住房按照安臵成本价加微利原则，详细数据分别如下表保障性住房收入项目指标面积，金额万元，表销售费用及税金单位万元序号项目指标备注销售收入，销售费用，可销售部分收入销售税金及附加，营业税，可销售收入，含安臵房城建税及教育附加营业税印花税序号项目指标备注土地增值税，所得税，费用及税收合计，按规定，市房地产税费主要是营业税销售收入城建税营业税教育费附加营业税印花税销售收入等，共计，万元。

销售费用按销售收入预计，则销售费用为，元。

根据关于实施企业所得税过渡优惠政策通知国发号，原享受企业所得税税率企业，年按税率，年按税率，年按税率，年按税率风险。

市场风险项目位于市房地产开发热点区域，预计中心区未来将有定规模住宅推出，项目有定竞争压力，如何制定合理营销策略吸引客户在此臵业是最大市场风险。

政策风险继年月国家出台史上最严厉房地产宏观调控政策后，月份国家继续加大力度，实施包括购房首付比例提升至三成，家庭限购，利率优惠取消等措施。

进入年，在限购，限贷基础上，又出台了限价政策。

政策趋紧，市现在大多数对住宅市场持观望态度，对项目构成定风险。

风险防范建议做好拆迁过程宣传工作，积极争取政府在拆迁工作中支撑，保证拆迁进度和风险按照计划施工，施工期间严格控制开发成本做好项目前期市场调研和客户需求调查根据项目资金运用情况向银行融资，保证资金充足协调各方关系，保证开发进度加强项目自身品质，完善和营造良好住宅环境，提高市场竞争力，扩大营销客户层面，保证销售速度。

，北至前进路，项目临地铁三号线龙城广场站和南联站，从区位上看，本项目具有优越区域条件和重要交通地位。

项目四至如下图项目周边区域成熟度预览该项目整体体量较大，相对开发周期工作量以及前期投资庞大。

项目期开发周期为年，工作量较大。

项目地块形状整体呈长方形，东北面有局部不规则地块，周边商业氛围正在逐步提升和聚集，未来发展空间良好，多面临街商业体量市场消化量空间巨大。

地块主要特征分析区域通达性优越地势较为十分平坦，便于利用地理位臵项目周边聚集城市主干道及次干道，属于商贸功能区和综合服务区，地理位臵优越地块形状本地块呈长方形局部不规则地块。

从整个中心城片区中观解析本项目交通状况分析本项目周边交通状况如下图所示。

项目所在片区交通条件良好。

片区处于城市主干道深惠路，惠深高速，城市次干道龙城南路，植物园路交汇中心区域。

轨中国特色社会主义示范市和国际性城市。

依托华南，立足珠江三角洲，加强深港合作，共同构建世界级都市区。

城市副中心建立三级城市中心体，为个城市副中心之中心包括大运新城和中心城，在发挥对东部分区综合服务职能同时，承担市级文化体育和会展服务功能，并作为辐射带动粤东地区发展重要节点。

图中心辐增加经测算可知本项目销售收入开发成本二个因素对项目效益影响较大，项目对销售收入变动更敏感当销售收入下降，成本上升时，项目经济指标测算变动较大，结果不理想，说明项目抗风险能力较弱确保销售收入顺利实现，严格控制开发成本，是项目成功与否重要保证。

九项目社会效益评价社会影响效果分析盘活土地存量，缓解供需矛盾市可供利用土地资源严重不足，土地资源稀缺已成为人所共知事实，这也是造成土地及房产价格飞涨重要原因。

增量土地供给有限，只有在旧城旧村以及旧工业区等存量土地市场上充分发掘潜力，从而方面缓解市房地产市场供需矛盾，另方面有利于城市更新改造，从而为城市可持续发展增加动力。

改善区域环境大规模旧工业区改造，以良好规划小区取代杂乱老旧工业区及城中村，将彻底改善区域环境，符合城市发展规划及旧城旧村改造方向，对南联片区将产生良好影响。

创造财政税收与就业机会项目开发建设将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。

本项目建设预计将为国家创造销售税费所得税土地增值税等相关税费合计为，万元。

社会适应性分析本项目符合市土地利用总体规划和城市规划条件，项目周围交通条件较好。

项目建成后自身配建基础配套设施不仅能为本项目居民提供各项目服务，同时还能满足周边居民需求，项目社会经济价值总体上是被认可。

社会风险及对策分析社会效益分析该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。

对社会发展是有积极作用。

对居民生活水平与生活质量影响，项目建成后可以改善周边环境，进步提升片区内建筑品质及居民生活水平与生活质量。

在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区经济水平，打造以房地产开发建设为前端，建筑建材物业管理等相关产业为后续产业链。

支持了政府保障性住房建设，利于缓解市房地产供需矛盾，对抑制市房地产市场价格高企产生积极影响。

社会风险分析风险分析本项目存在着预期收入实现风险和财务风险。

因此，在开发过程中，要加强投资管理工程进度管理，并采取有效措施，进行科学财务运作，尽量避免和减少风险因素发生。

在工程建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响风险。

对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中期质量验收竣工验收，从而规避这方面风险。

风险防范措施制定切实可行成本控制措施，加强资金监管加快项目建设，缩短销售周期。

十项目风险及防范建议项目风险建筑工期及本体风险本项目规模较大，项目施工期较长，短期内无法收回投资，存在定时活宜居氛围逐渐赢得在工作生活群体认同，周边商业氛围已经产生积聚效应，本项目位于中心区，区域未来发展潜力巨大。

图项目布局结构规划图从城市规划宏观解析本项目发展机会市城市总体规划城市总体定位继续发挥改革开放与自主创新优势，担当我国落实科学发展观构建和谐社会先锋城市。

实现经济社会和环境协调发展，建设经济发达社会和谐资源节约环境友好文化繁荣生态宜居中国特色社会主义示范市和国际性城市。

依托华南，立足珠江三角洲，加强深港合作，共同构建世界级都市区。

城市副中心建立三级城市中心体，为个城市副中心之中心包括大运新城和中心城，在发挥对东部分区综合服务职能同时，承担市级文化体育和会展服务功能，并作为辐射带动粤东地区发展重要节点。

图中心辐射圈交通规划图市城市轨道交通规划图本项目位于地铁三号线龙城广场站和南联站之间，距离这两站距离均在米以内，交通非常方便。

地铁三号线由福田保税区至区段总长约公里，设车站座。

站点名称依次为益田站石厦站购物公园站福田站少年宫站莲花村站华新站通新岭站红岭站老街站晒布站翠竹站田贝站水贝站草埔站布吉站木棉湾站大芬站丹竹头站六约站塘坑站横岗站永湖站荷坳站大运站爱联站吉祥站龙城广场站南联站双龙站。

④产业发展与布局以电子信息产业为主导，适度重型化制造业为重点，高端服务业为支撑，构建高新技术产业现代物流业现代金融业和特色文化产业四大支柱产业。

建设具有区域价值战略性节村站华新站通新岭站红岭站老街站晒布站翠竹站田贝站水贝站草埔站布吉站木棉湾站大芬站丹竹头站六约站塘坑站横岗站永湖站荷坳站大运站爱联站吉祥站龙城广场站南联站双龙站。

④产业发展与布局以电子信息产