《拆迁安置房和商品房项目投资可行性论证初步设计报告》㊣精品文档值得下载

的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行外来资金必将成为中国房地产业新的力量。

年国家加大了对中小户型中低价位商品房经济适用房和廉租房的土地供应。

但是在年我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在十五规划的起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。

国务院发展研究中心发布的年季度中国房地产业季报说，保持房价的基本稳定将是今后很长段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关部门的系列动作表明，以抑制投资为先的新轮宏观调控基本启动，中央政府出台了些专门针对房地产业的宏观调控政策。

据这份最新出台的报告说，随着调控政策的贯彻落实，年房地产市场供求形势将进步得到改善。

房地产开发投资增幅将稳步回落，预计全年增速将在左右的区间上下浮动。

而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在左右。

年是房地产宏观调控年，国八条新八条系列宏观调控组合拳打得众开发商都是应接不暇，因此，业内不少人预测，年将会进入个相对的政策缓冲期，消化落实已有政策将成为年房地产市场管理的主旋律。

主要是因为在这过去的年中，国家出台了系列调控政策如央行加息期房限制转让营业税开征二手房的个人所得税等。

中国人民银行决定，从年月日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。

将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的倍。

同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的提高到。

期房限制转让征收营业税年月日国务院转发的建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见出台，营业税征收被提上议事日程。

意见中规定期房限制转让，另外也对营业税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。

随着年月日国务院常务会议审议并通过国六条消息的公布，年房地产宏观调控政策浮出水面。

新政策提出重点发展中低价位中小户型普通商品住房经济适用房和廉租住房，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来说，都很有针对性。

研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积平方米，以三口之家计算，平均城市家庭住宅面积为平方米社会主义小康目标的人均住房面积是平方米，也就是家庭住房面积为平方米，即建筑面积在平方米左右比较合适。

如果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾，而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。

从国六条细则的内容来看，尽管与国八条相比，国六条的整个内容都是对国八条精神的延续，新增加的东西不是太多。

比如说，调整住房结构，稳定房价。

但是这些都不是最重要的，最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方式来调整国内不合理住房结构。

尽管国六条细则对目前过高的房价对房地产投资过热不能够产生很大的影响，或取得立竿见影的效果，但是从长期来看，该政策就是要增加住房的供给，就是要压缩过度增长的居民住房需求，并通过强制性方式来调整不合理的住房结构，生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。

城市化进程市城市化水平现状作为中国地区重要的中心城市，是国家大开发的战略支撑点和重要的依托基地。

但目前市域城市化水平低中心城市总体实力偏弱的状况，在较大程度上制约了其对区域发展带动能力的发挥。

因此，必然通过加快城市化发展，大幅度提高城市综合实力，提高区位势能，提高经济辐射影响力度，提高在区域经济发展中的组织和协调能力。

主要省会城市城市化比较主要省会城市城市化比较年单位万人结论城市化水平较低，滞后于经济发展，制约了市工业化进程以置，扩大城市规模，增强综合实力，强化辐射功能，实现城区与郊区的共同繁荣。

政策措施优化市区地域结构，强化中心城市功能调整中心城区职能，建立中心商务区搞好卫星城镇建设，加快郊区城市化步伐。

商品房市场现状年，市区房地产市场呈现出供应稳定需求旺盛的市场特征。

由于受沿海城市房价上涨建筑材料涨价地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，老百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的上涨随之引发了些非理性购房行为，排号购房普遍。

通过对房地产近几年特别是年市场发展数据分析得出房地产市场基本处于良性运行态势，但同时也出现些值得关注引导和调控的问题。

商品房供应稳定需求旺盛年市区商品房呈现供应稳定需求旺盛的市场特征。

全年商品房供应面积为万平方米，同比增长，其中住宅供应万平方米，同比微降。

商品房销售面积为万平方米，同比增长，其中住宅销售万平方米，同比增长。

详见表年市区商品房批准预售与实际销售面积比较分析项目类别合计住宅非住宅批准预售面积万实际销售面积万供销比注供销比二批准预售面积实际销售面积住宅供应仍较充分，四季度住宅供应大幅回升，购房选择面仍较大年市区住宅批准预售面积万平方米，销售面积万平方米，单从数据差额来看，住宅供应远小于销售，但这里面有很大部分是属于年及年以前的待销商品房。

三环外开发趋热据统计，年三环外的供应大于销售。

目前由于市区三环内的土地供应很少，因此三环外的开发开始热闹，特别是城南三环外区域和城西三环外区域更是楼盘频出，并且很多楼盘都属于高品质大盘。

城市向外发展是房地产行业的个必然趋势，三环外房地产市场的发展将成为年的主力发展区域。

年月，市房管局数据表明，住宅市场总供应量为万平方米，总销售体量为万平方米，总供销比为，基本保持供需平衡。

月楼市销售火爆，房价的快速上涨导致部分追涨心理的市民提前购房，市场度处于供不应需的状态，供需缺口达万平方米月日，房产新政正式实施，矛头直指住宅市场的投机行为，楼市走向不明朗，观望氛围浓厚，持币待购现象增多，楼市度低迷，当月销售面积下跌到万平方米，仅次于月月成交量低主要是由于传统春节淡季所致经过两个月的观望，月开始，住宅市场逐渐回暖，两个月住宅交易量逐步上升，供需基本平衡受秋交会刺激，月商品住宅销售达万平方米，基本恢复到月水平。

虽然目前住宅市场的观望气氛还在，但市场的刚性需求和开发商看好后市的心态未变，楼市继续保持健康发展。

总的来说，年月，市区住宅均价保持稳步上涨，前个月平均月涨幅为新政后，月连续三个月市区住宅销售均价出现连续小幅下降态势，直至月出现回升迹象，住宅均价回升到元平方米，基本恢复到月份的价格水平。

经计算，月住宅价格月平均涨幅为。

总的说来，住宅价格仍处于小幅盘升态势。

由于地价攀高建筑成本上升以及楼盘品质的提高，房价还有上升空间，但在宏观调控下，房价不可能出现大幅上涨。

年月，省统计局公布了上月的统计快报。

快报显示，年月，全省房屋销售价同比上涨。

其中，商品房销售价格上涨，住宅价格上涨。

目前住宅每平方米均价已达到多元。

整个楼市来看，运行情况良好，但房价涨幅有所下跃，房地产的供给量加大，特别下半年楼市有较大放量，季度，商品房成交面积万平方米，比同期增长了，其中，月份商品房及住宅成交量出现了大幅增长，环比分别增长了和，房价保持了平稳上升，涨幅开始回落新建商品房供应量大幅增长，商品住宅供求平衡另外商来地产市场供应量明显下降，成交面积小幅小滑，市场开始了理性调整。

二手房市场火爆，月份的成交面积就达到了万平米。

商品房的市场需求及发展房地产价格市区商品住宅合同交易均价涨幅，近三年新上市住宅交易均价涨幅年均涨元平方米。

年整体交易均价上涨速度较快据房管局数据统计，年市区商品房均价达到元平方米，同比增长，其中住宅均价元平米，同比增长而年市区六城区的商品房均价增幅为，住宅的增幅为。

增幅与去年相比有所上升。

年市区房价情况单位元平方米项目类别年年商品房同比增长住宅同比增长数据来源市房产管理局住宅价格受距离远近影响变小年合同交易数据显示，各物业的均价随着环域不同呈现出三个梯度的价格。

内环以内的房地产价格为第梯度价格，也是各物业销售均价最高的区域在内环至环及环至二环间，同类型物业的销售均价差在去年大大缩小，并已经相当接近，因此以内环至二环房地产价格为第二梯度价格，与第梯度价格相比有定幅度落差同理，二环以外区域房地产价格为第三梯度价格，价格与第二梯度价格相差定幅度。

不同价格梯度商品房售价情况物业类型第梯度价格内环以内第二梯度价格内环至二环第三梯度价格二环以外各梯度价格比第梯度价格为商品房住宅商业营业用房办公用房去年市区中住宅价格随环域的外散总体上梯度性落差最小，二环以外的住宅均价可以达到市中心的，而内环至二环的住宅销售均价则达到了。

因此，当前住宅价格受距市中心的远近的影响已经不是很大，人们居住观念的改变城市向多中心发展都是产生这样结果的重要原因。

但是，与住宅不同的是，商业营业用房销售价格却受其环域的影响十分突出，去年内环至二环的商业营业用房销售总体均价为市中心的第章总论项目建设背景市实业发展有限公司的项目是由拆迁安置房和商品房混合构成的项目。

整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区，将形成大道和公路之间的居住建筑集群。

市按照经营城市的理念，已探索出条政府主导，市场化运作的旧城改造路子遵循统规划整体改造多轮驱动利益共享的原则，按照优化后的控规确定拆迁改造范围，严格按照有关政策统组织实施拆迁改造。

拆迁腾出的土地按照控规划分为若干片块统组织拍卖。