与澳门隔海相望，依山傍海，风光旖旎，辖区内有珠海标志性景点珠海渔女，珠海最具特色的景观路情侣路景山路九洲大道等贯穿其中，珠海通往香港唯口岸九洲口岸的所在地。吉大拥有高品质的居住环境和成熟的生活配套，历年来的住宅消费需求调查中，吉大区域的受选率均居首位。吉大近年来开发了不少的优质楼盘，从九十年代初开始建设的海湾花园园林花园华景花园西苑，到九十年代中后期的华景花园东项目可行性研究报告第页苑九洲花园绿茵豪庭日东花园以及当时曾创造过万元平方米楼市天价的海滨花园，直到城中村改造项目的山水华庭君怡花园龙洲湾，年亮相的园林熙郡景山名苑世航诺瑞比丽等，以及近来建成或正在建设中的山海品居中天维港华发九洲金珠园景山号水湾六号山海品墅绿洋山庄二期等，十几年来连续不断地为珠海人提供大批高品质高舒适度环境优美的居住楼盘，已经奠定吉大成为珠海最适合居住最受追捧购房区域的龙头地位，特别是以石花路沿线和海滨泳场的两大住宅群已成为人民心中公认的高尚住宅区。主要建设指标根据房地产权证建设用地规划许可证及其附件，项目所在两宗地总用地面积平方米，其中宗地用地面积为平方米，宗地二用地面积为平方米，容积率为，用地性质为住宅别墅，绿地率，规划总建筑面积平方米。规划设计方案介绍吉大景湾路别墅项目规划为纯别墅小区，总建筑面积平方米，设计有层联排别墅和叠加式别墅，面积为平方米，户型为四房至六房，带私家花园，共有别墅套，联排别墅和叠加式别墅各占半。建筑层次高低错落，外立面采取滨海风格，建筑造型利用明快的色彩对比简洁的外型明晰的线条处理，尽显精致雅趣。在园林景观方面，讲求园林绿化与建筑文化的和谐融洽,于小区中间布臵中心花园，通过跌落瀑布溪流建筑小品等多层次多角度多视点的景观，赋予每个公共空间独特的命题，各个主题景点贯穿草坪低矮灌木和花草，造就了通透绚丽的缤纷色彩，营造个项目可行性研究报告第页神秘而温馨的多样化社区，为住户营造个和谐的自然环境。项目建成后小区将实行智能化管理，配套电话电视网络系统，并以完善的小区门禁卡系统，闭路电视保安监控系统以及可视对讲系统，确保家居生活安全无忧。五项目建设招投标形式吉大景湾路别墅项目拟采用公开招标形式，面向国内有资质的承包商，遵循公开公平公正和诚实信用的原则，选定报价合理工期适当信誉良好的承包商，保障项目开发成功。项目可行性研究报告第页浪漫之城第二章项目投资环境宏观经济环境浪漫的城市定位优美的环境是珠海的名片，浪漫之城已是珠海深入人心的城市定位。经过长期的努力，珠海市将生态资源作为最具潜力的可持续发展资源，城市环境保护成效显著。先后获得国家环境保护模范城市中国优秀旅游城市国际改善居住环境最佳范例奖等殊荣。在中央电视台组织主办的中国魅力城市评选中，珠海凭借经济文化与环境同步发展风光建筑规划相得益彰等诸方面的特色与优势，荣获中国魅力城市称号。著名杂志商务周刊和零点咨询集团举办的项评选中国宜居城市的活动中，珠海以其浪漫的海岸为特色综合排名第九，入围中国十大宜居城市。珠海，以其独特的魅力，吸引了众多投资臵业人士的目光。地理优势更加突出珠海市地接澳门，水连香港，背靠富饶的珠江三角洲，拥有全国第二大陆路口岸。近来，珠海的交通设施网络建设全面展开，特别是港珠澳大桥的兴建，将把东西两岸连接起来，并直接与江珠高速公路网粤西沿海高速公路等西部公路网相贯通，珠海成为接受港澳经济项目可行性研究报告第页辐射，又辐射珠三角西岸及泛珠三角西部地区的中枢。珠海整个城市格局将面临重大发展机遇。优越环境吸引众多资金据统计，香港是珠海最重要的投资来源地。凭借港珠澳大桥广珠铁路广珠城际快速轨道和粤西沿海高速公路等新建项目，珠海的投资环境将在较短时间内进步改善，同时拉近珠海与香港乃至国际的距离，奠定珠海在珠三角西岸的交通枢纽地位。加上的实施，横琴经济开发区的建设，都成为珠海吸引投资商的重要条件。多个项目的建设，提速珠海发展珠海通过加快公路主骨架的建设促进双港海港空港功能发挥和进步发展，通过在年内推进个重大交通基础设施项目，着力将珠海打造成为珠三角西部的中心城市。这系列的行动，更加明确了珠海成为珠江西岸核心城市的定位，同时也将会有力提升珠海的城市竞争力，从而使房地产业有着更为广阔的发展空间。政府启动行动计划，打造新珠海年月份，为了把珠海打造成最适宜人居住最适宜创业最富有魅力的海滨高品质城市，珠海市政府宣布行动计划启动，将在五年内拟投资百亿资金打造个全新珠海。结合珠海城市空间发展战略珠海规划要求，到年要把珠海建设成为珠江三角洲西岸区域性确定本项目的销售价格时，结合区域同类型的建筑在估价对象所在区域的实际销售情况，通过市场比较法来确定项目的开发价值。市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法估价基本公式比准价格比较案例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数比较案例价格交易情况指数交易日期指数区域因素指数个别因素指数选取可比实例，建立价格可比基础选取交易案例，统付款方式币种货币单位面积内涵及单位后，可比实例具体情况如下项目估价对象比较实例比较实例比较实例项目名称凤凰山号山海品墅华发世纪城期结构类型钢混钢混钢混钢混层数层层层层环境配套较好较好较好较好内部装修毛坯毛坯毛坯毛坯房屋档次较高档较高档较高档较高档开发规模多栋栋栋栋住宅均价项目可行性研究报告第页确定交易情况修正指数及交易日期修正指数编号交易情况交易情况指数交易日期交易日期指数待估物正常正常年正常年正常年确定个别因素修正指数个别因素说明表编号装修新旧程度设施设备平面布局待估物室内为普通装修水电等设施齐备合理毛坯年水电等设施齐备合理毛坯年水电等设施齐备合理，带私家泳池精装年水电等设施齐备合理编号工程质量结构通风采光总楼层待估物较好钢混较好层较好钢混较好层较好钢混较好层较好钢混较好层个别因素指数表编号装修新旧程度设施设备平面布局工程质量结构通风采光总层数指数确定区域因素修正指数区域因素说明表编号繁华程度交通环境景观配套小区档次待估物般便利好海景般较高档般便利好海景般较高档般便利好海景般较高档般便利好河景般较高档区域因素指数表编号繁华程度交通环境景观配套小区档次指数权值求取比准价格比较因素修正如下可比实例交易价格元交易情况修正系数交易日期修正系数个别因素修正系数区域因素修正系数修正价格元项目可行性研究报告第页比准价格根据估价对象的实际情况，并结合该区域房地产市场发展趋势，预测该项目销售期价值上涨，则开发完成后开发价值为元平方米销售价格预测元平方米。收入预测见附表。五项目营销方案销售策略的目标盘活整个项目的资金。即尽快回笼资金，以积聚部分后续建筑费。销售分阶段进行销售时段推广主题推广类型预期目的预热期优越独特的地理位臵设计理念围墙广告开工典礼，进行售前造势。突出主题概念服务理念，树立项目品牌，吸引准客户注意力。强销期高档海景别墅广告模型条幅形象墙开盘仪式。样板间展示细部设计，从预热推向热销高潮。持销期环境空间配套广告宣传，推广活动。持续的人气和关注度，以稳定销量，迅速回笼资金。尾盘期管理质量服务质量。实景宣传准业主联欢等。理想的销售率。以优惠折扣等方式，促成资金全部回笼。项目可行性研究报告第页第五章项目开发建设进度安排工程计划吉大景湾路别墅项目项目计划于年第季度开始前期工作，第季度正式开工建设，到年第季度末可全部完工，整个建设期为个季度。二施工安排项目施工进度如下表序号时间施工安排年季度进行清理填土及勘探设计等前期工作年季度项目正式开工，进行桩及基础工程施工年季度项目建设年季度项目建设年季度项目建设年季度室内装修小区道路绿化等各种配套施工，工程竣工项目可行性研究报告第页第六章投资估算和资金筹措总投资估算根据测算，吉大景湾路别墅项目总投资万元，其中开发成本万元，开发期间费万元不可预见费万元。归类如下表序号名称费用内容金额万元开发成本土地费用土地出让金建安工程费包括勘探设计土建水电消防电梯装修及园林配套等工程费用开发期间费开发期管理费用按建安成本的估算开发期销售费用按销售收入的估算不可预见费按建安成本的估算合计二资金筹措和资金平衡分析吉大景湾路别墅项目的资金来源全部是投资方的自有资金，占比。在项目开发期中，资金来源必须满足投资使用的要求，资金筹措来源应当等于或略大于资金使用额，才能保证整个项目的资金平衡。在本项目中，开发商的自有资金能满足早期的开发需求，到了后期，则利用销售收入再投入来支付工程费用支出，保证整个项目的顺利完成。详见附表资金来源与运用表。项目可行性研究报告第页第七章财务分析销售利润分析吉大景湾路别墅项目的收入主要为销售收入。销售收入万元项目建设的全部别墅均用于销售，销售均价元平方米，可取得的销售收入为平方米元平方米万元项目税后利润万元吉大景湾路别墅项目完成后可得到利润总额为万元，扣除所得税万元，税后利润为万元。二项目盈利能力分析经测算，该项目总投资万元，总销售收入万元，销售税金及附加万元，土地增值税万元，利润总额为万元。项目投资利润率利润总额总投资详见附表全部投资现金流量表。三借款偿还能力分析吉大景湾路别墅项目项目资金全部由投资方投入，无银行贷款。项目可行性研究报告第页第八章不确定性分析项目盈亏平衡分析本报告对项目销售能力进行盈亏平衡点分析盈亏平衡点是指项目利润为零，保持不盈不亏时的临界点，般用销售率表示。销售率总成本费用销售总价经营税金及附加土地增值税项目的盈亏平衡点越低，说明项目适应市场变化的能力越强，抗风险的能力越大，亏损的风险越小。当该项目的销售率达到时，在保证顺利竣工的情况下，项目实现收支平衡。二项目敏感性分析在房地产项目开发中，建安成本销售价格对项目影响较大。敏感性分析时，影响项目内部收益率税前及税后利润的主要因素波动幅度可取该因素当前值正负向变动等值计算。对于该项目，选取销售价格或面积建安成本作为敏感性分析的因素。分析结果如下表指标税前利润万元税后利润万元全部基本方案销售价格或面积项目