之，建设花园式住宅小区是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。吉安市房地产开发项目的建设可促进区行政区周边的建设步伐，大大改善市民居住环境和居住条件，提升吉安市住宅的品位同时，排水实行雨污分流园区大面积绿化符合国家环保和可持续发展要求，体现了人与自然的和谐发展信息化智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，小区更舒适安全。年月吉安市阳明大桥的落成贯通，将有利项目的建设项目的实施对集聚区行政中心人气将起到定的促进作用，有利于周边土地的升值，推动吉安市房地产开发的蓬勃健康发展。四是吉安市房地产开发行业发展上质量上水平的需要。九五十五期间，吉安市房地产开发行业虽然发展较快，但与南昌及发达地区相比，无论在小区建设的规模功能配套建筑环境房型等都尚有较大的差距，目前吉安市城区配套齐全，环境优美，房型适当上档次的花园式住宅小区尚且不多市内的房地产开发企业管理水平，开发理念相对滞后。吉安市开发建设项目引进先进的开发理念和楼盘规划设计的先进思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设流的花园式住宅小区，进而带动全市房地产行业和开发企业上质量上水平。第三节项目建设的可行性作为江西省中部政治经济文化中心的吉安市，随着城市规模的扩张，城市功能日趋增强，经济辐射力得到进步提高，促使城市建设步伐加快，品位提高，为吉安市的房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础。加之近几年经济的快速发展，居民收入的不断增加详见表吉安市十五以来主要经济指标完成情况，消费观念的不断更新，造就了批高要求的住房消费群体，随着吉安市城市化进程的加快详见表年吉安市中心城区及周边县市城镇化水平预测表，期项目开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是项目可行的最好条件。按照创建滨江花园城市，改善人民居住环境的要求，该项目开发建设，能使该区域环境与花园城市景观相匹配，达到促进市政建设扩大城市规模盘活城市土地资源的目的。因此，顺应要求，建设集自然绿色生态环保智能化管理于体的吉安市房地产开发建设项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是吉安市房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是滨江花园式现代城市的建设还是适应住房消费的需要，建设吉安市房地产开发项目实属可行。吉安市房地产开发建设项目的建设客观上是可行的。吉安市十五以来主要经济指标完成情况表指标单位年年年年年十五期末计划前四年年均增幅亿元财政总收入亿元规模以上工业增加值亿元全社会固定资产投资亿元农民人均纯收入元城镇居民可支配收入元年吉安市中心城区及周边县市城镇化水平预测表表城市名称年城镇化率比上年预计提高百分点预测年城镇化率中心城区吉州区区吉安县泰和县安福县吉水县峡江县第三章市场定位与价格定位第节市场定位项目地理位置分析期项目位于吉安市区，二桥东路与大道交汇处的东北角。项目东起站前路，西至长征路和大道，南接二桥东路，北临万安路和茨坪路项目距吉安火车站广场约距赣江约里距赣粤高速公路吉安北出入口约距省会南昌公里。项目临近已竣工和正在施工的房地产开发项目有天立花园期豪德花园金竹苑梅苑小区天立花园二期等。根据规划方案及建设单位实施计划，地块总用地面积亩,含原规划拟建的消防支队用地及二桥东路改窄为和茨坪路改窄为后退让出用地，用地规整期项目用地面积亩。二项目周边情况为改善区行政中心区域城市建设相对滞后的现状，加快构建两江三岸的中心城区发展格局，实现滨江花园城市整体目标，根据吉安市城市总体规划的要求，应加快开发建设区，形成城市风貌和景观。区行政中心及开发建设，在吉安市城市近期建设规划中和区分区规划占据极其重要地位，其建设对拓展吉安市城市发展空间，谋求经济社会快速发展，缩短与先进城市和发达地区的差距，实现强市升位的目的有重大意义。期项目处于中心城区的区西南部，位于赣江二桥大道东，东临站前路，南至二桥东路，西至大道和长征路，北临万安路及茨坪路。交通区位优越，居民出行极为便利，特别是随着区行政中心建设，使期项目物业升值潜力很大。已建成的大道道路红线宽，是吉安市中心城区的交通主干道，也是吉安市的条花园式景观大道，为期项目提供了优越的交通和景观条件拟建二桥东路道路红线宽原为，拟建长征路茨坪路道路红线宽，拟建站前路道路红线宽，为期项目建成后出行提供了优越便捷的交通路网。三项目周边配套设施居住小区天立花园期豪德花园金竹苑梅苑小区天立花园二期，项目邻近还有区行政中心，四周无厂区，住家宁静舒适。医疗配套设施项目范围有大型医疗配套设施吉安市中医院，区医院区疾控中心。学校教育井冈山学院，吉安市十中井冈山学院附中井冈山学院附小麻家为高层写字楼年，即第年第年，各年销售量分别为。销售价格按第三章第三节第三款项目销售价格设定中的价格计算。销售总收入万元，扣除税费万元广告及销售代理费万元后，总计销售净收入万元。各年度具体销售情况如附下表销售收入分年预测表表单位万元序号项目名称第年第年第年第年合计住宅销售比例销售面积单价收入商铺销售比例销售面积单价收入综合楼销售比例销售面积单价收入幼儿园销售比例销售面积单价收入二销售总收入三销售税费四广告及销售代理费五销售净收入第三节财务评价项目利润根据资金来源与使用表及销售收入分年预测表计算项目总投资静态建设投资建设期贷款利息万元利润总额总销售收入销售税费广告及销售费总投资万元总投资利税率利润总额项目总投资利润利润总额所得税万元总投资利润率利润项目总投资盈亏平衡点总投资销售净收入二盈利能力分析项目财务现金流量表见下表。表单位万元年度项目第年第年第年第年合计现金流入销售收入二现金流出静态建设投资所得税三净流量四累计净流量财务内部收益率为。净现值财务净现值万元。投资回收期年。三偿贷能力分析第年年初贷款万元，利息按年足额归还，建设期贷款利息计入总投资。全部贷款从第年末开始偿还，第年末万元，第年末万元，第年末万元。贷款偿还期为年。由各年度贷款及还贷计划表计算，偿债备付率为，项目具有较强的贷款偿还能力。具体详见附表。五项目敏感性分析项目财务评价影响因素主要有投资销售价格贷款利率建设工期等，下面主要就投资和销价对财务指标的影响进行测算。敏感性分析指标对比表表单位万元项目总投资万元利润万元财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年基准方案投资增加投资减少销售净收入增加销售净收入减少从敏感性分析指标对比表中可以看出该项目具有较好的抗风险能力，但经分析发现投资对项目的影响较大，其次就是销售收入，因此，项目在实施过程中应予以特别重视。第四节财务评价结论通过以上分析，该项目总投资万元，销售净收入万元，利润总额万元，总投资利税率为，所得税万元，总投资利润率为，盈亏平衡点为，财务内部收益率，财务净现值为万元时，投资回收期年，贷款偿还期为年，平均偿债备付率为。表明该项目财务上是可行。第十三章社会评价社会评价的原则和要求开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展的方针政策遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目的不同反应，促进项目与当地社区人民相互适应，共同发展。依据客观规律，从实际出发实事求是采用科学适用的评价方法。遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人为本的原则，有无对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。二社会评价的主要内容期项目作为房地产开发有着正反两方面的社会效应。积极方面主要有是完善了吉安市中心城区基础设施及房地产建设，改善城市的商住条件二是通过引进外资开发房地产项目全面提高了房地产开发水平。消极方面主要有施工产生的噪音和尘埃及增加住户居民产生生活排烟垃圾和出行交通不同程度影响当地居民的正常生产和生活等。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析，项目与所在地区的互适性分析。项目的社会影响分析吉安市房地产项目的建设对完善吉安市中心城区规划和吉安市大道和二桥东路区域的发展建设具有极大的推动作用，期项目的建设将极大的改善吉安市中心城区商住条件，有利积聚人气，拉动城市框架，促进经济发展，对社会发展极为有利。项目与社会的相互适应性分析对项目所在地区居民生活水平和质量的影响吉安市房地产开发建设项目有利于改善当地居民的居住水平，项目中的绿化道路等基础设施的实施有利改善居住环境质量，提升城市品味，不利的影响为项目征用土地亩和实施中土方开挖会造成水土流失。对项目所在地区居民就业的影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大项目建设需配套绿化等公共工程，可以绿化城市美化环境项目建成后，将增加物业管理等就业岗位需大量劳务人员。三社会影响分析表序号社会因素影响的范围程度可能出现的后果措施及建议对居民收入的影响随着期项目的建成及发展居民第三产业收入会提高无对居民生活水平与生活质量的影响无无对居民就业的影响对项目区的居民就业会产生积极影响增加当地的就业机会引导居民通过培训从事第三产业的工作对脆弱群体的影响无无对地区基础设施的社会服务容量的影响基础设施的完善，为周围居民提供了良好的居住环境无道路绿化，排水等基础设施应同步四社会评价结论期项目符合吉安市中心城区十五发展计划，不仅能改善城市面貌，带动吉安市第三产业的发展，解决城市居民就业问题，而且能带动城区发展，促进吉安经济的发展。只要建设资金到位，项目的建设具有较好的社会效益，也会取得好的社会效果。第十四章风险分析风险分析概况投资项目风险分析是在市场预测技术方案工程方案融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。吉安市房地产项目的风险分析过程总体分为三个阶段风险辨识风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示风险分析与评价过程示意图二风险因素识别期项目虽然工程复杂性般，但投资较大，受资金风险的影响较大。另外期项目的成败还受到工期销售原材料价格等因素的影响