代理销售体制已不能适应市场与用户的需求。店的出现，恰好能满足用户的各种需求，它可以提供装备精良整洁干净的维修区，现代化的设备和服务管理，高度专业化的气氛，保养良好的服务设施，充足的零配件供应，迅速及时的跟踪服务体系。通过店的服务，可以使用户对品牌产生信赖感，从而扩大汽车的销售量。近年来，随着经济快速发展，人民生活水平不断提高，高档生活消费品以二位数以上增长速度进入平民百姓家庭。汽车有形市场是我国汽车销售的两大主流模式之，有着蓬勃的运营活力和强大的市场竞争力。汽车城汽车市场符合中国的国情民情商情，也与世界发达国家的汽车营销模式相接轨相呼应。因此，我国许多城市都有建有汽车城汽车市场，搭建个汽车交易平台，吸引和聚集批有实力有影响的汽车经销商入驻市场。人潮就是财富。建设汽车城汽车市场为消费者提供选车购车优质服务，又能使消费者欣赏具有汽车文化的汽车超市，并能为汽车生产厂家汽车经销商汽车投资商提供聚集销售的环境，合力达到双赢。目前，吉安市有各类汽车销售店余家，但档次规模均偏小，大多零星散乱分布公路两边，占地不合理且又影响交通少部分专卖店经营单，服务手段落后。由于缺乏个综合市场，因此不能实现规模化规范化经营，这业态现状很大程度上制约了吉安市汽车贸易的发展。在吉安市中心城区建设新业态新功能新理念的专业化现代化汽车城，对促进和繁荣吉安经济是十分有利的。第二节项目建设的必要性是拉动内需促进吉安经济发展的需要年吉安市国内生产总值首次迈上亿元台阶，达到亿元。吉安经济进入了个新的发展关键期。随着吉安市社会经济的发展，城市功能增强，经济辐射力扩张，城乡居民消费水平提高，私人汽车消费已出现很好的发展态势虽然目前购买人群属于收入较高的阶层，但进入普通家庭大量购买汽车的阶段已经为期不远。汽车有形市场同时面临市场潜在需求庞大的机遇和升级转型的挑战，因此建设汽车市场从整体上提升业态水平，能够有效拉动内需，增创经济新优势。该项目的建设，能够直接和间接带动几十个相关行业的发展，促进居民消费，可以进步提高吉安市经济发展水平和可持续发展能力，是经济发展到这阶段合理的前瞻性的选择。汽车工业能带动个非常大的产业群，拉动国民经济发展，提供大量的就业机会。汽车的消费对内需的拉动是显而易见，因此，中央政府把扩大汽车消费作为扩大内需的重要举措之。二是进步提升吉安中心城区功能的需要该项目与吉安市产业发展规划相匹配，同时符合中心城区城市发展规划。紧密依托和充分发挥吉安作为江西省中部的政治经济文化中心的区位优势，建设吉安汽车市场，能够为中心城区集聚更多的人流物流资金流信息流，产生聚核效应。城市的这种聚集和辐射功能，很大程度上要靠发达的流通来实现。流通领域越发达，城市就越繁荣，就越具有竞争力和生命力。吉安市汽车贸易的规模设施和服务手段已经落后于发达地区城市，甚至落后于周边地市，亟待全面整合并跃升到更高的业态平台。吉安市具有优越的区位优势发达的交通体系巨大的消费市场潜力等有利条件，应尽快利用现代理念来优化商贸结构，加快培育市场主体，提升城市的整体功能，在激烈的区域竞争中抢占有利的地位。通过建设个多品牌多车型大容量的现代汽车城，从而形成城市经济新的增长点。三是整合资源促进吉安汽车贸易规范化的需要目前吉安市汽车贸易现状是业态规模小，市场份额少，经销企业各自为战,服务水平低，不能满足市场的需求。加入后我国汽车制造业抓住三年的保护期提速发展，国内经销企业和经销商也积极应对，在汽车经营上从追求产品价值上升到追求品牌价值，从产品经营延伸到品牌经营，把企业商标同时做成服务商标。在这种背景下，整合资源，提高汽车贸易水平，实现集约化规模化品牌化及多样化经营，完善功能设置，规范交易服务管理，从而主动使自身在业态和功能上发生革命性的变化，是十分必要的。四是吸引创业者和民间资本进入吉安发展的需要从全国各地各类市场建设情况可以看出，市场建设项目的吸引力和招商功能是其它项目不可比的。近两年我国私人轿车出现井喷式增长，总量增加很快，去年年就增加了万辆。但是从总体上来看，我国的汽车拥有量和私人轿车拥有量还处于低水平。有资料预测，中国很快可以进入汽车社会，至少是在城市。至多需要年的时间，中国很快可以成为全球第汽车消费大国。汽车市场汽车城就是引导投资者进入汽车领域的大门。投资汽车市场，是民间资本最容易进入，与投资其它领域相比，政策优惠，门槛较低，资本注入可多可少，市场内部投融资子项目较多，选择余地大二是民间资本适宜进入，与房地产金融基金实业等投资项目相比，汽车市场具有明显的优势，经营的稳健度和抗风险能力较强。基于这发展趋势，同时又因为汽车市场作为汽车和房地产商业房产的结合体，把两大主导产业的优势集于身，投资空间相当广阔，投资回报十分丰厚等因素，时，投资回收期年，贷款偿还期为年，偿债备付率为。表明该项目财务上是可行。第十三章社会评价社会评价的原则和要求开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展的方针政策遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目的不同反应，促进项目与当地社区人民相互适应，共同发展。依据客观规律，从实际出发实事求是采用科学适用的评价方法。遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人为本的原则，有无对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。二社会评价的主要内容本项目作为房地产开发有着正反两方面的社会效应。积极方面主要有是完善了吉安县城街区及基础设施建设，改善城市的商住条件二是通过引进外资开发房地产项目全面提高了当地产开发水平三是通过甲级设计大院香港华城规划建筑设计研究院有限公司的设计和创新理念，可更好地美化城市。消极方面主要有干扰当地居民的正常生产和生活等。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析，项目与所在地区的互适性分析。项目的社会影响分析吉安汽车城项目的建设对完善吉安县城郊新区规划和发展具有极大的推动作用，本项目的建设将极大的改善新区的商住条件，有利积聚人气，拉动城市框架，促进经济发展，对社会发展极为有利。项目与社会的相互适应性分析对项目所在地区居民生活水平和质量的影响项目汽车城汽车市场符合中国的国情民情商情，也与世界发达国家的汽车营销模式相接轨相呼应。搭建个汽车交易平台，吸引和聚集批有实力有影响的汽车经销商入驻市场。人潮就是财富。建设汽车城汽车市场为消费者提供选车购车优质服务，又能消费者欣赏具有汽车文化的汽车超市，并能为汽车生产厂家汽车经销商汽车投资商提供聚集销售的环境，达到双赢。目前，在吉安市中心城区建设新业态新功能新理念的专业化现代化汽车城，对促进和繁荣吉安经济是十分有利的。汽车城房地产有利于改善当地居民的居住水平，项目中的绿化道路等基础设施的实施有利改善居住环境质量，提升城市品味。促进城市发展。不利的影响为项目征用土地亩，实施中土方开挖会造成轻微的水土流失。对项目所在地区居民就业的影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义项目建设需要大量地方建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大项目建设需配套绿化等公共工程，可以绿化城市美化环境项目建成后，将增加物业管理等就业岗位需大量劳务人员。三社会影响分析表序号社会因素影响的范围程度可能出现的后果措施及建议对居民收入的影响随着本项目的建成及发展对居民第三产业收入会提高无对居民生活水平与生活质量的影响无无对居民就业的影响对项目区的农户就业会产生定影响增加当地的就业机会引导农户就地从事第三产业的工作对脆弱群体的影响无无对地区基础设施的社会服务容量的影响由于基础设施的完善，为周围居民提供了良好的居住环境无绿化，排水等基础设施应同步四社会评价结论项目涉及的社会因素，社会影响和社会风险不可能用统的指标量纲和判据进行评价，因此社会评价应根据项目的具体情况，采用灵活的评价方法。本项目属尘世建设和房地产开发，应结合项目各选的建设方案，从社会分析角度进行优化。详细社会评价法详细评价法是在项目决策分析与评价的可行性研究阶段广泛应用的种评价方法或称工作式。其功能是在快速社会评价的基础上，进步研究与项目相关的社会因素和社会影响，进行详细论证并预测风险程度。此项目建设土地征用和房屋的拆除，主要社会问题包括农村农户将面临丧失土地丧失房屋失业边缘化，侵占安置地利益疾病贫困，社会弱势群体等八大风险心理压力巨大，社会问题丛生，甚至会影响社会稳定。应采取的措施选择少占用耕地，以及少拆房的建设方案。实物调查，确认和补偿阶段项目用地由当地政府统办理好手续，不牵扯耕地园林苗圃塘地草地，只有少量房屋附属物零星树等，可逐项进行分类调查证明登记和统计。村组代表对受影响的集体所有土地和财产数量进行确认，并签字盖章，产权人对其所拥有的房屋及其他财产进行确认，并签字盖章。实物指标登记户卡，卡上详细标明家庭人口状况财产状况生产状况等内容。补偿兑付是农户最为关心的，是最能体现农户充分参与的主要指标，般首先通过乡镇和村委会向农民张榜公共集体和农户的财产损失明细表和实物补偿标准，及集体财产和农户财产的具体补偿费，由农户本人核实，确认无误后由建设单位下发补偿费用。结论本项目符合吉安市中心城区十五发展计划，不仅能改善城市面貌，带动吉安市第三产业的发展，解决城市居民就业问题，而且能带动城区发展，促进吉安经济的发展。只要建设资金到位，项目的建设具有较好的社会效益，也会取得好的社会效果。第十四章风险分析风险分析概况投资项目风险分析是在市场预测技术方案工程方案融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。吉安汽车城项目的风险分析过程总体分为三个阶段风险辨识风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示风险分析与评价过程示意图二风险因素识别本项目由于工程复杂性般投资较大，受资金风险的影响较大。另外本项目的成败还受到工期销售原材料价格等因素的影响，必须对风险进行充分的估