平稳步提高。

全年海口市在岗职工工资总额亿元，比上年增长在岗职工年平均工资元，增长农村居民年人均纯收入元，增长。

月末，城乡居民储蓄存款余额为亿元，比年初增长。

城镇居民人均可支配收入元，比上年增长城镇居民消费性支出元，年末，海口常住人口万，流动人口约万。

随着城市居民收入的日益提高，外来人口的不断增加，土地市场的规范化，海口市内的土地储备越来越少，其地价越来越高。

临近楼盘价格调查情况表临近楼盘销售价格情况表表序号楼盘名称性质地理位置商住楼销售价元铺面销售价元目前状况汇隆广场商住龙昆南路与红城湖路交接处正在建虹冠大厦商住龙昆南路西侧已经竣工年榆海银苑商住龙昆南路西侧已经售完国托公寓商住红城湖路榆海华庭西侧米半拉子工程，已经竣工皇家花园商住龙昆南路西侧已经竣工根据实地调查了解，龙昆南路西侧的皇家花园也是半拉子工程，从南沙路进入该小区，要走多米的路，并且都是土路，商住楼销售起价是元平方米，工程竣工才个月，已销售了近的房子。

龙昆南路西侧沿坡博村道路进去约米即是榆海银苑，该项目是由海南榆海实业发展公司投资改建的半拉子工程，年竣工，商住楼销售价是元平方米，现已全部卖完。

正在兴建的汇隆广场商住楼工程是完成基础施工的半拉子工程，位于龙昆路与红城湖路交界处，离榆海华庭位置约米，商住楼销售起价是元平方米，临街铺面销售价是元平方米。

国托公寓楼位置在红城湖路榆海华庭西侧约米处，是离榆海华庭商住楼最近的半拉子工程，该项目年月竣工并对外发售，绿地面积和停车位置都较小，商住楼销售起价是元平方米，现基本上已销售完毕。

商住楼及铺面销售价定位本项目是半拉子改建工程，正处于红城湖路临街位置，项目建筑与红城湖路之间有块近平方米的广场可作为停车场使用，二楼顶还有个近平方米的空中花园除两层铺面是原建建筑物外，其二座商住塔楼都是新建的，比较符合消费者喜新厌旧的心理，并且塔楼之间又是各自的建筑物，其建筑造型基本上都是坐北向南的朝向，各栋建筑物之间还有近米的距离，采光通风条件很好，交通条件十分方便，与周围类似楼盘相比，该项目的区位或建筑风格还是具定优势的。

房屋销售价格，定位不宜过高，建议商住楼销售起价为二楼元平方米，其他楼层每层每平方米增加元，层楼为元平方米，顶层元平方米，至层楼综合价为元平方米，层商业铺面为元平方米，二层商业铺面为元平方米。

购买群体商住楼的购买销售对象主要定位为家庭月收入为元左右在海口有较稳定工作收入的白领阶层，海南师范学院海南中学及海师附中的教职工，来海南休闲养老的退休老人，用于投资保值增值购房的大陆籍富裕家庭。

二层商业铺面的销售对象主要定位为海口市本地从事商业开发的市民，外地来海口投资商业房产的投资商。

五投资估算本项目的投资分成两期计算，第期是海南榆海实业发展公司购买该项目所花的费用万元第二期是海南公司投资管理有限公司以下简称公司为该项目的土建设备安装小区配套等工程建设需投入的资金万元，两期投资合计万元，项目成本投资元平方米。

榆海公司第期投资估算见表海榆公司期建设投资估算表表序号项目名称计算过程单位基数金额元备注项目转让费土地评估价亩万元亩已完工二层建筑转让费小计二工程建设其他费图纸设计费质量监督费监理费勘探费招标及预算费活动费工程质量检测鉴定费小计合计说明本项目亩地以商业用地价格作为评估价表中元为海榆公司与施工单位签订的中标价海榆公司每平方米投资元元在双方未达成合作协议前，榆海公司口头所提供的项目购买价万元不能作为投资估算的参考依据，只能根据海口市政府制定的海口市处置停缓建工程若干规定，市场上同类项目转让所发生的土地评估价已竣工项目费用般按建筑面积计算工程建设其他费进行评估。

土地评估价根据项目地段所处的地理位置，本地块应属二类用地，并从海口市土地资源局储备中心了解到年海口市二类用地基准价为万元亩该地块附近区域开发项目的成交价为万元亩。

此地块作为商住楼用地，土地评估综合价按万元亩计算，亩地价格为万元竣工项目转让费已竣工项目的两层建筑面积为平方米，按元平方米计算，此项转让费用为元。

工程建设其他费对竣工项目及续建项目进行施工所产生的工程质量检测鉴定费图纸设计费质量监督费监理费勘探费工程招标及标底预算费活动费指非政府法定收费而必须支付的其他费用，暂按合同价的计算，此项费用为万元。

榆海公司购买项目的总投资估算价为万元，项目成本投资元平方米。

榆海公司购买项目的估算价只能作为参考价，最后应以榆海公司提供发票确定其实际购买价。

双方议定的购买价确定后，其利润分成须重新进行调整。

公司第二期投资估算见表本公司第二期需投房屋的销售计划在工程竣工验收后个月内完成。

商住楼的销售采取种方式次性付款优惠合同签订之日付万元定金，合同签订之后天内付总房款的，办理房产证前付总房款的合同签订之日付万元定金，首期付房款余房款由银行按揭贷款。

签订之日付万元定金，按工程进度支付购房款七盈利能力分析投资成本投资成本万元，其中榆海公司期投入资金万元占总投资的，公司二期投入资金元占总投资的。

销售收入见表商业铺面层商业铺面销售价为元平方米，扣除设备配电用房面积平方米后，可销售建筑面积为平方米，销售收入为万元二层商业铺面为元平方米，可销售建筑面积为平方米，销售收入为万元二层铺面综合销售价元平方米，二层铺面综合销售价元平方米两层销售收入万元。

商住楼根据附近楼盘的销售价格及楼层加价的办法，本项目商住楼的销售起价为三楼元平方米，其他楼层每层每平方米增加元，四楼元平方米，五楼元平方米，六楼元平方米，七楼元平方米，八楼元平方米，九楼元平方米，十楼元平方米，十楼元平方米，十二楼元平方米，十三楼元平方米，至层楼综合价为元平方米，商住楼综合销售价元平方米。

商住楼总建筑面积为平方米，销售总收入为元，商业铺面及商住楼销售总收入为万元。

售房收入计算表表序号项目名称单位数量单价元金额备注层商业铺面已扣除设备配电用房面积平方米二层商业铺面出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售小计说明商住楼综合销售价元平方米，二层铺面综合销售价元平方米售房面积中未含室外楼梯二至三楼公共走廊及楼顶电梯间建筑面积。

销售利润估算见表根据海口市处置半拉子工程优惠政策，项目免收营业税契税等费税，所得税按计算。

商业铺面及商住楼销售总收入为万元，投资成本合计万元，扣除所得税万元后，税后利润为万元。

利润估算表表序号费用名称金额元备注二期投入资金项目转让费海榆公司出资工程建设其他费海榆公司出资土建工程公司出资市政工程公司出资水电消防安装工程公司出资设备工程公司出资智能化工程公司出资销售费用交测量费交易手续费评估费办证工本费。

免营业税契税。

其他费用公司出资小计单位造价元平方米二售房收入单位造价元平方米三投资成本所得税四税后利润单位造价元平方米损益和利润分配表单位万元序号项目合计计算期年营业收入，营业税金及附加总成本费用利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润未分配利润累计未分配利润，备注本项目属于半拉子工程，可享受免征收营业税。

商业铺面及商住楼销售总收入为万元，投资成本合计万元，本项目属于半拉子工程，可享受免征收营业税，所得税接计算，共需交营业税万元。

项目可获利润总和万元。

项目财务净现值及回收期项目现金流量表单位万元序项目合计计算期号现金流入，售房收入，其他收入现金流出开发投资营业税金及附加所得税其他现金流出净现金流量累计净现金流量，折现系数折现值，累计折现值，根据项目的现金流量分析，项目的内部收益率为，静态财务净现值万元，静态回收期为年，动态财务净现值，动态投资回收期为年。

项目敏感性分析将项目的投资销售价格等主要的不确定因素进行敏感性分析，分析的结果表明，产品的销售价格对项目的投资收益相对敏感，当销售价格下降时，财务净现值下降万元，内部收益率下降，动态回收期上升年，当销售价格上升时，财务净现值上升万元，内部收益率上升，项目的回收期减少年。

根据分析，销售价格的变动对于项目的影响较大，项目的销售价格往不利方向变动应控制在以内。

项目敏感性分析表序号项目变动幅度全部投资所得税后内部收益率净现值万元动态投资回收期年基本方案开发投资销售价格八投资开发方式项目的投资开发分二种形式种是公司与榆海公司合作经营开发，另种是公司买断项目后独自开发。

公司与榆海公司合作开发经营如与榆海公司合作开发本项目，它的优势是由双方出资建设，不需占用本公司大量的资金。

扣除投资成本后，可获利润总和万元，本项目的投资回报率为。

按合作双方投资比例分成见表投资成本万元，其中榆海公司期投入资金万元占总投资的，公司二期投入资金元占总投资的。

如按合作双方投资比例分成，榆海公司的投资占总投资总额的，可获利润万元，投资回报率为公司投资占总投资总额的，可获利润万元，投资回报率为。

但必须指出，本次估算榆海公司购买项目价只能作为参考价，最后应以榆海公司提供的发票确定其实际购买价。

如双方议定的购买价确定后，其利润分成比例须重新进行调整。

合作双方按协议分成利润分成估算表表序号项目名称金额万元投资比例按投资比例分成万元成本元每平方米成本或利润元海榆公司期投入资金二公司二期投入资金三售房收入四税后利润说明层商住楼综合售价元平方米税后利润元平方米根据榆海公司急于寻求资金进行土建工程施工的迫切心情，再考虑到该公司已经确定了施工队监理公司等，这方面可能会有定的回扣。

因此，分成的比例可按榆海公司占二点五成，本公司占七成五的比例进行分成。

如双方达成此合作协议，则榆海公司可获利润万元，投资回报率为公司可获利润万元，投资回报率为。

公司买断项目后独自开发经营如何确定榆海公司购买该项目费用根据海口市人民政府关于海口市处置停缓建工程若干规定的精神及并参考其他项目处理半拉子的作法，其项目购买价由三部分组成第是土地评估价，第二是已建工程项目建筑面积估价，第三是工程建设其他费加层规划报建施工报建设计等费用。

根据本项目所处的地理位置及施工现状，土地评估价定为万元亩，已建工程项目建筑面积定为元平方米，工程建设其他费万元，三项费用共万元。

开发成本及利润如榆海公司投入该项目的直接成本为万元，在另外增加万元作为投资回报估价，则项目的买断价为万元，再加上土建