结论。

翠竹宾馆主要技术经济指标表序号结构布局建筑结构层高建筑面积客房套数功能架空层框剪水电设施和停车场层框剪餐饮层框剪商务足疗棋牌等二单元框剪均商品房住宅楼层三单元层框剪均豪华客房顶棚合计二周围环境与设施该地块处于永兴县城区核心地段，主要出入口为永康路和龙山路环城西路，项目地北边紧邻翠竹广场，有风景秀丽城中小公园翠竹公园，西连。

项目附近有永兴县人防办县中医院郴电国际永兴县分公司永兴县水电公司中天燃气公司等单位及活动场所。

另外项目附近还有昌兴花园翠竹花园等高档住宅区。

片区以翠竹广场和街心公园为亮点，以发达便利的城市道路交通为依托，在此建造规模比较大的宾馆是应势所需，此地是酒店宾馆开发的黄金宝地。

三主要建设内容主要建设翠竹宾馆座，建筑面积约平方米不含住宅楼面积，土建工程酒店装修及设备，其他配套工程等。

项目建设进度项目建设期个月，于年月底完成项目的可行性研究勘探设计工作，于年月完成工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保年月年月底全部完成施工任务，并申请竣工验收。

投资估算和资金筹措项目总投资估算为万元。

其中建设投资万元其中工程费用万元，工程建设其他费用万元，工程预备费万元，无建设期利息，流动资金万元。

建设资金来源全部由建设单位自筹。

目前已投入资金已投入资金汇总表序号费用金额规费土地款土地税费已开票桩基已开票毛渣后期桩基开票后期土建开票到第层投入货币资金合计二单元住宅楼商品房销售收入约万元还需要自筹资金万元项目财务和经济评价本项目年均营业收入为万元，年均利润总额万元，所得税后年均净利润总额为万元，总投资收益率，所得税后全部投资财务内部收益率为，投资回收期年含建设期年，税后财务净现值万元，大于零。

主要财务指标均高于行业基准指标，经济效益较好，因此在财务上是可行的。

项目财务评价指标表序号名称单位数量备注项目营业收入年均休闲度假中的餐饮收入万元年均住宿收入万元年均商铺租赁收入万元年均娱乐项目收入万元年均会务会展收入万元年均旅游商品销售收入万元年均营业税金与附加万元年均总成本费用万元年均经营成本万元总定员人投入总资金万元建设投资万元建设期利息万元流动资金万元项目经济效益数据与指标项目税前财务内部收益率项目税前财务净现值万元项目税前静态投资回收期年年项目税后财务内部收益率项目税后财务净现值万元项目税后静态投资回收期年年资本金内部收益率资本金财务净现值万元总投资收益率万元第三节存在问题及建议项目属于高档高档商务酒店，经营过程中，在消费能力服务水准运营管理等方面存在定的风险。

建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化规范化管理，并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。

第二章市场分析永兴县基本情况永兴县地处湖南省东南部郴州地区北陲，为郴州市第二大县，位于东经，北纬之间。

地域狭长形似蚕，东西长公里，南北宽至公里。

全县土地总面积为平方公里，占湖南省土地总面积的。

县境北接耒阳市，南连苏仙区，东北东南西南依次与安仁资兴桂阳三县毗邻。

全县个乡镇除高亭乡城关镇太和乡之外，其余均与外县交界。

县境距首都北京铁路里程公里，距省会长沙公里，距郴州市公里，距南粤广州公里。

全县总人口万，总面积平方公里，辖镇乡。

京广铁路国道京珠高速公路省道交叉穿越境内便江上承东江，下接湘江，直入长江，年四季通航，是郴州市唯的水运航线。

永兴是著名的冶炼之乡，年被世界白银协会和中国有色金属协会命名为中国银都。

永兴还是烤烟之乡和油茶之乡，是国家和省定粮食大县电气化县以及丘岗开发重点县。

永兴县基础设施建设已日臻完善，县城经过投资亿多元的全面建设，已发展成为座依山傍水风景优美富有活力的山水旅游城市。

永兴县城是郴州市域的次中心，全县的政治经济文化中心，以能源冶炼深加工产业为主导，山水旅游为特色的地方性小城市。

改革开放以来，永兴县城得到迅猛发展，城市设施日新月异，建成区由年的平方公里增加到平方公里，城市人口为万人。

随着县域经济和社会的快速发展，城镇化水平的提高城区的扩大人口的增加，特别是县城在实施南延北扩战略中系列项目建设以及位于城南占地亩的循环经济工业园的快速建设与壮大，县城地域将快速扩大，城区人口将迅速增加，规划年，城区人口将达万人。

自然条件地形地貌及地质永兴县境东部山脉西丘陵，中部丘陵和盆地相间，势如马鞍，形似桑蚕，溪河呈树枝状。

土壤以板页岩红壤为主，其次为石灰岩砂岩红壤和少量酸性紫色土紫砂土，土层深厚。

全县土地主要以山地丘陵为主，县内山地丘陵岗地平原分别占土地总面积的比例为，。

其中的山地地貌集中分布于县城东部，丘陵和岗地主要分布于中部和西部，平原项目经济咨询评估指南的方法，将上述费用中的相同各项费用归并后，本项目总成本费用按直接成本工资及福利折旧费摊销费修理费财务费用及其他费用等成本要素进行测算。

总成本费用估算表详见附表总成本费用估算表。

直接成本项目期的直接成本包括餐饮直接成本住宿直接成本商铺租赁直接成本娱乐项目直接成本会务会展直接成本旅游商品直接成本能源成本。

据目前湖北省内同类旅游景区的成本统计数据显示，餐饮业务的平均直接成本分别为其营业收入的客房业务娱乐业务会务会展业务的平均直接成本分别均为其营业收入的估算工资及福利项目期劳动定员人，工资按人均年收入万元测算，福利费按工资的提取，预计年均工资及福利费为万元。

详见附表工资及福利费估算表。

固定资产折旧费根据国家有关规定，固定资产折旧按平均年限法，建筑物折旧年限年，年折旧率。

折旧费从项目经营期第年开始计提。

摊销费用本项目固定资产投资中的项目递延资产主要为建设单位管理费勘察设计费工程监理费招标代理服务费等，按国家有关规定，递延资产应在项目运营后五年内等额摊销。

详见附表递延资产摊销表。

修理费修理费按固定资产原值扣除建设期利息后按计算。

其他费用其他费用包括除工资及福利费，固定资产折旧，修理费摊销费市场推广费用物业营运及保养费用劳动保护费招待费等。

总成本费用本项目在摊销完递延资产后年均总成本费用为万元，见附表总成本费用估算表。

总成本构成根据财务分析和可行性研究的需要，总成本费用按其性态可划分为固定成本及变动成本按项目评价则采用经营成本。

固定成本固定成本是指在定的经营规模限度内，不随住宿客流量等其他因素的变化而变化的费用。

具体包括工资及福利费折旧费修理费摊销费财务费用部分直接成本等。

变动成本变动成本是指随住宿客流量因素的变化而变化的费用，包括部分直接成本等。

经营成本按项目评价原则，经营成本是从经济分析角度，将其从总成本费用分离出来的部分成本，其计算表达式为经营成本总成本费用折旧费摊销费财务费用。

预计本项目年均经营成本为万元，见附表总成本费用估算表。

三营业收入税金测算项目建成后的营业内容较多，主要为餐饮收入住宿收入娱乐项目收入会务会展收入商品销售收入。

餐饮收入项目建成后平均每年可接待万人就餐，参照永兴县同类高档宾馆餐饮收费标准，平均收费标准暂定位在元位。

按上述的收费标准就餐人数计，预计年餐饮收入合计为万元。

住宿收入参照永兴县同类宾馆收费标准，年营业天数按天测算，预计年均出租率。

客房住宿年均收入预测明细表单位万元序号房间类型房价元套入住人数单位套天数出租率收入小计标准间人间商务间人间豪华商务间人间合计娱乐收入娱乐旅游收入主要分为棋牌室健身中心洗浴中心酒吧咖啡厅等收入。

收入测算详见下表娱乐项目年均收入预测明细表序号项目单价数量时间出租率收入小计万元单价单位数量单位时间单位棋牌室元天个天商务中心洗浴中心酒吧棋牌厅等收入合计会务收入项目建成后，将形成大中小型会议室。

收费标准将参照同类级别会务收费标准计算。

详见下表会务会展年均收入预测明细表序号会议室类型个数个出租价格元天年可出租天数天出租率收入万元厅人厅厅人厅会展收入旅游商品销售收入项目期建成后平均每年可接待万游客，参照湖北省同类景点旅游商品销售收入水平，平均标准暂定位在元人。

营业收入测算根据上述计算，预计项目建成后年均营业收入约为万元，详见附表营业收入营业税金及附加和增值税估算表。

营业税金及附加测算根据费用与效益估算数据选取中的各种税率取费依据本项目年均应缴营业税约为万元年均应缴城市维护建设税万元年均应缴教育费附加万元年均应缴堤防费万元。

见附表营业收入营业税金及附加和增值税估算表。

四利润测算从损益测算可以看出，本项目年均营业收入为万元，年均营业税金及附加为万元，年均总成费用为万元，年均利润总额为万元。

各年实现利润按交纳所得税，年均所得税后利润为万元。

五财务效益评价按建设项目经济评价方法与参数年第三版中相关行业财务基准折现率取值，根据损益表投资估算表项目投资现金流量表资本金现金流量表计算出本项目的各项财务评价指标如下表所示项目财务评价指标表经济效益数据与指标单位数值备注项目税前财务内部收益率项目税前财务净现值万元项目税前静态投资回收期年年项目税后财务内部收益率项目税后财务净现值万元项目税后静态投资回收期年年总投资收益率万元六盈亏平衡分析按项目经营期第年的数据，以经营能力利用率表示的盈亏平衡点为盈亏平衡点计算表明，项目正常生产年份的经营能力利用率达，可不亏不盈。

七风险因素分析市场风险可能出现的市场风险客源市场受消费心理和消费欲望等影响，任何个因素的改变都可能影响到客源数量和结构的变化，从而影响到酒店业的发展。

这些影响因素中，消费者收入变化所带来的风险是全行业共同面临的风险，属系统风险。

市场风险的应对措施系统风险属于全行业共同面临的风险，市场竞争十分激烈，同质产品可能会分流相当部分客源。

为尽量避免市场风险的出现，应着力加快项目建设进度，加大宣传促销力度，提高市场竞争力和占有率，促使客源稳步增长，并不断研究市场变化，根据旅游者的消费要求推陈出新，调整和优化产品结构，实施精品名牌战略，形成唯我独有，经久不衰的特色饮食文化，从而降低市场风险。

生态维护及项目建设风险本项目生态系统完整，自然景观优美。

生态环境保护风险项目建设会造成景区内局部景观变化建筑风格设计不当会产生与自然环境不协调建筑垃圾处理不当会产生生态环境污染等问题，都应引起项目建设单位高度重视