型保税仓库和 座自营仓库，总建筑面积为平方米自营仓库配备相应 的物流设备，包括台集装箱正面吊副渡板和台吨叉 车以及相应的工器具。

由项目法人开发建设的建筑工程内容详见表。

表项目法人开发建设的建筑工程内容 序号项目指标层高层数 仓库 自营仓库 公共型保税仓库 管理服务用房 管理服务大楼 国际物流商务大楼 公建及交通设施用房 变电所 垃圾收集站 雨水泵站 道路班房 总建筑面积 建设期 本项目建设期为年，从年月开始进行前期筹建 可行性研究初步设计动拆迁施工建设等，预计年 月底竣工。

投资估算 经估算，本项目建设总投资为万元，其中固定资 产投资费用为万元，土地和动拆迁费为万元，建设 期贷款利息为万元，铺底流动资金自营为万元。

资本金及资金筹措 本项目建设所需资金按国家有关规定，总投资的万元为项目资本金，由项目法人自筹其余资金包括除铺底流动 资金外的流动资金自营万元拟向银行申请贷款解决。

财务效益分析 项目全部投资财务内部收益率为，按折现率测算 的财务净现值为万元静态投资回收期为年含建设 期动态投资回收期为年含建设期项目贷款偿还期为 年含建设期，项目在财务上基本可行。

结论 本项目的建设对加快实现成为国际经济金融贸易和 航运中心之的目标，促进国内外物流商流信息流资金流 人才流的发展具有重要意义，项目建设是十分必要的，且有定 经济效益。

第章项目建设的必要性 本项目的建设符合我国降低物流成本，应对的迫切需要 我国目前综合物流成本很高，与发达国家差距较大。

从物流成 本占的比重看，目前我国物流方面的开支大致相当于国内生 产总值的，而世界主要发达国家如美国日本英国分别为 和，如果中国能够降低物流成本至相当于美国 水平，即占国内生产总值的，每年将节省大约万亿元。

而在我国加入之后，物流服务业作为国内率先对外开 放的领域之，发达国家现代的物流管理技术经验和高素质人 才的进入，必然会对国内物流产业结构经营观念管理体制与 发展方式等方面产生较大冲击，同时过高的物流成本也对我国产 品加快出口相当不利。

因此，尽快降低物流成本，发展现代物流 是当前我国物流行业应对的迫切需要。

建设现代化物流园区是降低物流成本最有效的途径之。

由于 现代化物流园区可将多个物流企业集聚在起，实现设施的集约 将过去许多个货站场集约在处货物的集约将过去分散多处 进行货物处理方式，改为集约在处处理技术的集约物流园区 可采用类似规模生产流程的模式，共享大规模物流处理设备管 理的集约利用现代化手段，对物流进行有效的组织和管理，可充 分发挥物流运作的整体优势和规模优势，增强物流企业间的专业化 和互补性。

另外，现代化物流园区还可为入驻的物流企业提供基础 设施信息配套服务等共享资源，帮助物流企业进步降低运营成 本和费用支出，实现规模效益。

因此，建立现代化物流园区，有利于我国发展现代物流业，缩短与 国际物流先进水平的差距，提高企业市场竞争力，应对的挑战。

本项目的建设符合物流产业发展的内在要求 目前，经济正处于重要的调整转型时期，经济结构的优 化升级，基础设施条件的日益完善，以及人们逐步对物流理念的 普遍接受为现代物流业的发展提供了良好的条件和机遇。

但 是由于缺少统筹规划，商业系统工业系统物资系统等各 行业各自为政，都在规划各自的物流基地，造成重复建设资源 浪费，各行业物流基地又大都功能单，使用率低，直接影响了 各物流基地的开发效果和经营效益，并且各物流基地的分散布局 也给城市交通城市景观生态环境等带来了定的负面影响， 与市现代物流业的发展要求不相适应。

与此同时，周边许多国家或城市纷纷把物流作为其经济发 展重点之，新加坡日本韩国中国香港等都提出将建设亚太 地区国际物流中心的目标，如新加坡提出了包括加快建立综合化 全球化的物流基础设施，发展基于信息技术的物流运作环境将国 际物流枢纽化运作及方案化服务吸引到新加坡等多项发展物流业的 战略措施，使新加坡物流加速向国际化发展。

从国内看，北京天津青岛深圳等许多城市及江浙两地的许多大中城市也开始大 力规划和发展物流业，如深圳市把发展现代物流业作为该市三大 支柱产业之，努力将深圳建成为全球最具有影响力的集装箱运 输中心国际航运中心和亚太地区营运中心之成都物流基地 已与北京赛浦京良深圳平湖两大物流基地签订合作协议，拟共 同建设中国未来的三大物流基地，构成我国东西北三地的物 流金三角而与邻近的宁波市，则力争通过至年的 努力，建设成为长江三角洲的国际物流枢纽和浙江省的重要综合 物流中心，十五期间，京杭大运河将延伸至宁波甬江口，其全 程公里，按国家干线四级航道统规划，将建成宁波港后方 强大的水路集散系统，对形成腹地竞争态势。

因此，大力培育和发展现代物流产业不仅是经济发 展的需要，也关系到能否尽快政局稳定，各项法律法规正在逐步完善。

市 政府采取了各种措施，保障经济法规的贯性和适应性，保证经 济的平稳运行，为物流产业和物流园区的发展创造良好的市场环 境。

主要包括以下几个方面。

政策方面目前，市区有关部门正对物流产业的政策 平台进行调研，包括对列入规划市级物流园区征用的土地，出让金 减免政策对进入物流园区的企业提供项目长期低息贷款政策对 周边交通市政设施改造政策市级物流园区税收属地化政策等。

法规方面研究和制订规范的物流业地方性法规和政府规 章改进物流相关领域的管理方式，对不适应物流业发展的各类规定和政策进行清理修改和完善。

行业管理方面在政府引导下，由行业协会制订行业管理 规范，实现行业自律，自觉维护行业合法权益加强行业咨询 调研培训等工作通过行业协会协助政府有关部门进行市场监 管和服务，为政府提供促进行业发展的政策建议。

人才方面采取多种形式，培养物流专业人才，营造人才柔 性流动的政策环境。

积极引进国内外优秀人才。

同时，鼓励企业 与物流咨询机构科研院校等进行多种形式的资本与技术融合， 充分发挥社会各种资源优势，实现物流系统的产学研联动发展。

技术环境 市政府已经充分认识到物流在城市经济发展中的重要作 用，并逐步加大了对物流技术研究的投入。

重点扶持物流公共信 息平台的建设规划。

十五期间的目标是基本建成全国乃至亚太 地区重要的物流公共信息平台。

选择批与物流行业关联度较高 的行业，建成家以服务于这些行业和大型企业为主的专业 物流信息平台加快建设基于系统的面向长江流域的多式联 运物流信息平台面向全国的综合运输物流信息平台工业产品 交易信息平台以及面向国际的空港海港口岸公共物流信息平台 等。

另外，还花大力气从各个方面各个层面发展物流技术， 完善物流体系，以保证物流产业在的发展，包括 制定物流技术标准。

紧密跟踪有关国际标准，按照国家已 有标准，建立以物流信息分类编码和信息技术标准化为主要内容 的物流技术标准化体系，保证物流信息平台在高效统有序 的环境下正常运行。

建立统计指标体系。

制定科学的物流业统计指标体系，建 立健全现代物流业统计信息收集研究和监测体系。

区位环境 本项目基地处于市外环线两侧，南临国道和沪宁高速 公路，北靠沪嘉高速公路，国道横贯东西。

南北向的外环线 祁连山路和真北路，东西向的沪嘉高速沪宁高速在项目基地四周连接成四通八达的快速干道公路网络。

同时，铁路沪宁线沪杭环 围线南何支线穿越项目所在地区。

西站南翔站桃浦站均 靠近项目基地。

此外，从项目基地经外环线至虹桥国际机场只需 分钟，至吴淞集装箱码头只需分钟。

本项目基地区位图见图。

图项目基地区位图 市场分析 物流活动是渗透到整个社会经济活动之中的生产流通消 费所有过程，与社会经济的发展存在着密切的联系，是社会经济 活动的重要组成部分，因而物流需求与社会经济发展有着密切的 相关性。

本项目的服务区域为市全域乃至长江三角洲区域。

下面通过对市相关经济发展指标，尤其是生活资料的消费指 标进行分析，从而对本项目相关的物流需求和物流供给进行预测。

物流需求分析 年是我国加入世贸组织后的第年，商业以流通方 式和组织形式的改革与创新为切入点，各种业态竞相崛起，以多 样化扩展商业辐射的广度，以信息化挖掘商业内涵的深度，使消 费品市场继续保持稳中趋旺的发展态势。

全年实现社会消费品零 售总额亿元，比上年增长，同时恩格尔系数逐步下 降，交通和通信娱乐教育和文化服务及医疗保健的消费比重逐 渐提高，消费结构更趋优化，居民消费水平进步提高。

与此同时，市居民人均收入逐年增高，年城市 居民人均可支配收入为元，收入水平的提高，直接表现就 是消费需求的旺盛，带来物流交换的更为频繁。

食品物流需求分析 随着收入水平大幅提高，市区居民对食品的支出也逐步增加， 由年的人均元上升到年的元。

居民食品消 费方面的观念发生了巨大转变，已经从以家庭为主的实惠型食品 消费，转向食品消费多元化。

尽管由于生活水平的提高，居民的 食品消费占消费总支出比重在下降，但是由于居民消费的总支出 随着经济的增长也有很大幅度的提高，因此居民的食品消费总量 并不会因此而下降，相反仍保持着较大的上升趋势。

而这将使食 品行业的物流需求能够保持较高的水平，而食品消费的多元化也 使得食品行业对于物流配送的要求较高。

因此食品行业的物流配 送将会拥有较大的发展空间。

服装物流需求分析 衣着消费已经从扯块布料自己做新衣变